8月25日，央行宣布調整新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率形成機制，因為事關買房個人，討論熱度一路飆升。

上圖是這則公告的具體內容，大概來說，跟以前的房貸沒明顯變化。

而央行出臺的這個公告，核心是落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話。

所以，未來二套以上的房貸利率才是這則公告要調整的重心。

公告第三條：二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價率LPR（貸款市場報價利率）加60個基點。

當下，我們的五年期房貸的基準利率是4.9%；在剛剛過去的8月20日，5年期LPR報價是4.85%，比基準利率4.9%要稍微低5個基點。

比如以目前的LPR利率上浮60個基點，也就是4.85%+0.60%=5.45%。

當下央行基準利率4.90%，如果上浮10%，那么是5.39%。

如果上浮20%，那就是5.88%。

注意措辭，是不低于加60個基點。后面央行也說了，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。央行各省機構，確定加點下限。

然后各地，根據(jù)調控的需要，再出相關政策，包括銀行根據(jù)自己的情況，看再加多少個基點，或者也可以不加。

意思是說，所有的點數(shù)，都是“加上去”的，沒有看到減的情況。房貸利率統(tǒng)統(tǒng)都會等于，或者高于LPR的值。

這樣看的話，未來一段時間，對投資、改善需求房子貸款的利率，多半是不夠友好的。房住不炒，真不是說著玩的。

央行在解釋時特別說，加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。因此，未來二套以上房貸利率，非常體現(xiàn)房住不炒。

那么，問題來了

改革之后的房貸利率，是漲還是降呢？

老實說，不能百分之百確定。因為改革之后，房貸就變成一個完全動態(tài)的數(shù)字了。

第一個變數(shù)是LPR

LPR是每個月都會變的！

LPR是由新組建的18家報價銀行，以中期借貸便利（MLF）為基礎加點生成各自的LPR報價，所以，利率的高低調整，本身就是銀行定的。

假如A銀行報價是利率X%，B銀行報價是利率Y%，C銀行報價是利率Z%……

各大銀行把這些報價提交上去，按照一個公式算出一個平均值來，就是LPR利率。

其實貸款市場報價利率LPR，有降也會有升。相對來說，近期外部有降息空間，內部有降息需求，領導有要求，央行和新的LPR機制也就順勢而為。

所以才有了市場利率實際降低了，所謂“降息”，起碼首套房的實際利率是普遍下降。但未來，按照這個機制也會有“加息”的時候。

而具體到房貸，央行公告只是管個大概。也就是，央行是管房貸利率底線，然后根據(jù)調控需要，各地根據(jù)自己調控的情況，再決定在此基礎上不變或者繼續(xù)增加。

第二個變數(shù)，是“因城施策”的加點

簡而言之，如果你所在區(qū)域的樓市過熱，可能加點會比較高，如果你所在的區(qū)域樓市冷清，為了防止房價下跌，加點可能會低一些。

而且，省里定的是下限。銀行自己也是盈利機構，給實體經濟的利息低了，總需要在什么地方找補回來。房貸還可以往上加點，你加不加？

最近想要買房，要趕在10月8號前買嗎？

這個就得看靠你自己做決定了。

從貸款的角度來看，10月以后，各地的貸款利率會進一步分化。

當下樓市比較熱的地區(qū)，10月以后，利率大概率上升。當下樓市比較涼的地區(qū)，利率會和現(xiàn)在類似，或者微降。

短期內，LPR大概率會下降，但是，因為改革之后房貸變成了動態(tài)過程，所以要在二三十年的時間里，判斷用現(xiàn)在的房貸比較劃算還是改革后的房貸比較劃算，很難。