2020年4月15日，淄博多家銀行緊跟市場變化作出政策調(diào)整，紛紛自主下調(diào)個人住房貸款利率。淄博市中行、建行、農(nóng)行、郵儲銀行、齊商銀行、青島銀行均將首套房貸款利率調(diào)整為5.0%，二套房貸款利率調(diào)整為5.2%。
4月21日，時隔7天，淄博個人住房貸款利率再次下調(diào)。多家銀行表示針對部分優(yōu)質(zhì)客戶，首套房貸款利率已普遍降為4.9%至5.0%。
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不到一周的時間淄博多家銀行房貸利率二次下調(diào)，這種情況在房產(chǎn)政策收緊的這些年一直很少見，我認為房貸利率二次下調(diào)的原因主要有以下幾點。
1.降低剛需購房者負擔，使其購房。
之前房貸利率上升，是為了阻止部分非剛需購房者強行上車，讓其房產(chǎn)增值收益趕不上利率還款，防止他們擠壓搶占剛需用戶購房需求。但因此也提升了許多剛需購房者的購房門檻與購房負擔。
因此本次二度下調(diào)房貸利率是希望釋放部分購房潛力，讓原本處于觀望的購房者進入購房市場。
2.去房產(chǎn)庫存，降低房企風險
今年各大房產(chǎn)接連開局不利，先是融創(chuàng)爆雷，又是萬科腰斬，而且一大票房企財報都未能如期發(fā)布，各大房企負債爆表，這種情況下該怎么辦？只能用政策刺激市場，幫助各大房產(chǎn)去庫存，降低爆雷的風險。
其實歸根結(jié)底就是刺激房地產(chǎn)市場的消費。
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不過我認為房貸利率的下調(diào)并不能達到銀行所希望的目的。
今時不同往日了，2015年-2017年間下調(diào)房貸利率確實刺激了房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)市場一舉走出了2015年之前的低迷，這次為什么不能如愿？我們先來看一組數(shù)據(jù)。
1996年，中國家庭負債率3%
2010年，中國家庭負債率20%
2020年，中國家庭負債率55%
而截止到2021年第四季度，中國居民家庭部門的負債率已經(jīng)達到了62%，這已經(jīng)遠高于1997年香港樓市泡沫破滅的51%，接近1991年日本地產(chǎn)大崩潰時的70%。
與家庭負債率相對的則是中國居民儲蓄率，從2005年的51%到2008年的56%，2012年又增長到了59%，之后一路下跌到了2020年末的44%。
現(xiàn)如今能一樣嗎？大家手里都沒錢了，當初下調(diào)房貸利率能起到刺激作用是因為彼時居民儲蓄率高，負債率低，老百姓手里有錢，并且整個房地產(chǎn)處于增值階段，買房相當于資產(chǎn)增值，而錢存在銀行是不斷貶值，還不如買房。
現(xiàn)如今我國我國住戶存款余額為102.5萬億元，人均存款達到7.27萬元，但是居民負債總額超過了200萬億元，平均下來，人均負債高達14.3萬元。人均負債幾乎是人均存款的一倍，高負債下指望短期政策刺激市場這是根本不現(xiàn)實的。
再者就是市場其實需求下降了，中國不缺房子。中國人均居住面積在2019年就達到了42.4平方米，極度接近歐美日韓等發(fā)達國家，基本已經(jīng)到頂。再根據(jù)3月份前重慶市市長黃奇帆先生的專訪數(shù)據(jù)得知，中國房產(chǎn)商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米，一年房地產(chǎn)建設(shè)量可達到17億平方米，幾乎占全世界一年建設(shè)量的一半。還有生育率又斷崖式下跌，從2015年出生1655萬下跌到了2021年出生僅1062萬人，六年出生人口降低了600萬，這代表后續(xù)對房子的需求將更加乏力。
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所以根據(jù)以上兩個數(shù)據(jù)我們可以得知現(xiàn)在大家是1.沒錢。2.市場上不缺房。3.后續(xù)市場對房子的需求會進一步降低。
以上種種原因累計在一起，我認為此次房貸利率兩次下調(diào)并不能有效的刺激房地產(chǎn)市場，也不會使得庫存量大幅下降。
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最后我個人建議，不要因為房貸利率下調(diào)就加高杠桿強行上車，3月份全國城鎮(zhèn)失業(yè)率已經(jīng)上升到了5.8%，并且大部分城市的房產(chǎn)已經(jīng)失去了增值功能，增值跑不過房貸利率，所以不建議強行購房上車。但是如果真的是著急用房（比如結(jié)婚），也建議少加杠桿，留足足夠的備用現(xiàn)金流再上車。