### 房產(chǎn)評估機構(gòu)如何評估一處房產(chǎn)的價值？
**問：房產(chǎn)評估機構(gòu)在評估一處房產(chǎn)價值時，主要看哪些方面？**
**答：** 房產(chǎn)評估機構(gòu)在評估房產(chǎn)價值時，主要考慮以下幾個方面：
1. **折舊（房齡）**：房產(chǎn)因時間而形成的損耗。例如，磚混結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)折舊期限通常是50年，每年折舊率為2%。
2. **土地生熟程度**：指房產(chǎn)周邊基礎(chǔ)設施的完善程度。評估標準包括三通一平、五通一平和七通一平。七通一平視為最佳。
3. **資本化率**：將資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率，受多種因素影響，如自有資本比例、借貸利息、折舊和通貨膨脹等。
4. **基準地價**：城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同級別或不同均質(zhì)區(qū)域的土地使用權(quán)價格，由政府發(fā)布。
5. **標定地價**：代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標記性地的價格，可理解為所在小區(qū)的均價或類似房產(chǎn)的掛牌價和成交價。
6. **出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價**：出讓地價是國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者時收取的價格；轉(zhuǎn)讓地價是土地使用者再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的價格。
7. **底價**：出售房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格。
8. **補地價**：在更改土地用途、增加容積率或轉(zhuǎn)讓、抵押劃撥土地使用權(quán)等情況下需要支付的地價。
**問：除了上述因素，還有哪些因素會影響房產(chǎn)評估？**
**答：** 除了上述因素，以下因素也會影響房產(chǎn)評估：
1. **房齡**：房產(chǎn)一旦建成便開始折舊，磚混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的折舊期限通常是50年，每年折舊率為2%。
2. **戶型**：舊房的戶型可能不合理，功能落后，如果客廳、衛(wèi)生間和廚房面積較小，可能會扣減10%。
3. **樓層**：不同樓層的房產(chǎn)價格不同。例如，一、二層是基準價，五、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂層減5%。
4. **其他因素**：房產(chǎn)的朝向、是否有違規(guī)搭建、小區(qū)設施和學區(qū)等也會影響評估。例如，沒有朝南的門窗扣減5%，小區(qū)沒有獨立設施扣減5%，屬于重點中學區(qū)域的房子加15%，配套齊全加10%等。
**總結(jié)：** 房產(chǎn)抵押貸款的額度大小取決于房產(chǎn)的評估價值，而評估價值受多種因素影響。因此，想要申請到更大的貸款額度，房產(chǎn)的各方面條件都需要達到評估機構(gòu)的標準。