雖然樓市調控重拳施壓，但在市場慣性下，一季度房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)仍然十分亮眼。
4月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速創(chuàng)最近兩年來的新高。同樣在供應端，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積增速連續(xù)兩月保持正增長。
在需求端，房地產(chǎn)銷售增速雖將至近一年來的低點，但絕對規(guī)模仍然創(chuàng)下同期的新高。
這一輪樓市調控正式始于去年9月，從今年3月17日開始，上海領銜了樓市調控加碼。截至目前，調控政策覆蓋了幾乎全部熱點區(qū)域，以及周邊的三四線城市，力度和范圍都堪稱空前。一季度樓市數(shù)據(jù)大幅走高，既是去年市場慣性的延續(xù)，又反映出樓市調控加碼的必要性。
分析人士指出，一季度GDP同比增長6.9%，說明良好的經(jīng)濟開局將給樓市調控帶來空間。未來樓市調控進程仍將繼續(xù)，投資、銷售等指標都將不可避免地受到影響。正如國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇所言，這些影響“可能在4月份乃至以后陸續(xù)有所顯現(xiàn)。
房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)兩年新高
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%。商品房銷售額23182億元，增長25.1%。兩者的增速均創(chuàng)下最近13個月以來的新低。
但從絕對值上看，今年一季度的商品房銷售面積和銷售金額均創(chuàng)下歷史同期的新高。按照多數(shù)機構的觀點，這是由于去年房地產(chǎn)銷售十分旺盛，其熱度又延續(xù)到今年年初所致。
銷售規(guī)模攀高，帶動多項數(shù)據(jù)同步升溫。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長11.5%，增速比1-2月份大幅提高4.5個百分點。
供應端的數(shù)據(jù)更為亮眼。一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速創(chuàng)下最近24個月來的新高。其中，東部和中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增速均有所擴大，西部地區(qū)則出現(xiàn)回落。
毛盛勇對此的解讀為，一是今年一季度商品房銷售面積同比增長19.5%，盡管在去年的高位上有所回落，但速度仍然不低，企業(yè)仍有投資方面的動力。二是從房地產(chǎn)企業(yè)到位資金的情況來看，一季度增長速度“還不錯”。
在土地供應方面，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%，增速連續(xù)兩個月為正。土地成交價款1359億元，增長16.7%，增速提高4個百分點。有分析認為，隨著供地熱潮的持續(xù)，未來土地交易數(shù)據(jù)可能進一步提高。
不難看出，一季度房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。3月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也達到101.13，比2月份提高0.37點，并創(chuàng)下最近一年多來的新高。
本輪大規(guī)模房地產(chǎn)調控始于去年9月末，20多個熱點城市密集出臺調控措施，此后，調控政策不斷加碼并擴圍。今年3月17日，上海又領銜了新一輪的調控深化，目前樓市調控已擴展至部分三四線城市，很多城市的調控力度堪稱“史上最嚴”。
不斷加碼的調控措施已經(jīng)造成銷售增速的連續(xù)下滑，但從數(shù)據(jù)來看，其對投資端的影響似乎并不明顯。且由于3月70城市房價數(shù)據(jù)尚未出爐，亦難以估算對房價的最新影響。
按照毛盛勇的說法，“因為新一輪調控措施是3月17日以后陸陸續(xù)續(xù)出臺的，對于整個經(jīng)濟，包括對房價，還有其他房地產(chǎn)方面指標的影響，有可能在4月份乃至以后陸續(xù)有所顯現(xiàn)。”
投資增速不會“速降”
從近期部分城市不斷加碼樓市調控的動作來看，調控非但不會停止，甚至可能進一步深化。國家統(tǒng)計局同日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國GDP增長6.9%，比去年全年的6.7%有所回升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“良好的經(jīng)濟開局，給了樓市調控比較寬裕的空間。”他認為，這也是從3月開始全國超過40個城市啟動房地產(chǎn)新一輪調控的重要原因。
這些調控措施，將可能繼續(xù)給銷售端帶來壓力。
從區(qū)域市場來看，今年第一季度，東部地區(qū)商品房銷售額14600億元，同比增長18.7%，增速提高3個百分點。相比之下，中西部的商品房銷售額增速均出現(xiàn)下降。這反映出東部地區(qū)仍是近期樓市的熱點所在。
張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，由于東部恰恰也是樓市調控的重點區(qū)域，預計該區(qū)域的市場將在調控的重壓下進一步降溫，并影響到商品房銷售額。
與此同時，去年的樓市成交旺季出現(xiàn)在第二季度，因基數(shù)較大，將可能加劇未來銷售數(shù)據(jù)的下調幅度。
相比之下，投資端受到的影響很難預估。毛盛勇表示，“下一階段房地產(chǎn)成交面積、增長速度有所放緩的可能性比較大。這樣可能會在一定程度上影響企業(yè)投資的積極性?！绷硪环矫?，一些熱點城市有計劃地加大了土地的供應，有利于推動房地產(chǎn)投資的增加。
因此，毛盛勇謹慎地表示，“房地產(chǎn)投資下一步增速還需要繼續(xù)觀察?！?/p>
但不少機構的觀點較為樂觀。上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“利好面源于各地土地出讓規(guī)模會繼續(xù)加大，所以二季度依然會是一個相對明顯的投資集中的階段?！?/p>
他認為，從開發(fā)投資的增幅來看，估計二季度會保持在8%左右的水平，即維持相對高位的態(tài)勢。
張大偉也指出，投資指標在很大程度上取決于新開工面積。若新開工面積增大，企業(yè)進行追加投資的規(guī)模也將提高，房地產(chǎn)投資相應出現(xiàn)增長。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積31560萬平方米，增長11.6%，增速提高1.2個百分點。
與此同時，68810萬平方米的商品房待售面積，已將至最近17個月來的最低值。在張大偉看來，庫存的減少，同樣意味著投資的推進和開發(fā)節(jié)奏的加快，因此“二季度房地產(chǎn)投資增速仍將維持高位”。但他指出，到下半年，這一數(shù)據(jù)的增速將會逐漸下調。（21世紀經(jīng)濟報道）