房貸額度主要由房貸首付、借款人還款能力、征信、二手房房齡等因素共同決定。
1、買房貸款首付比例
銀行貸款額度，最先受到首付比例的影響，一般不能超過房價總額減去首付額度之差。
舉個例子：房子總價100萬，首付30%，則根據(jù)首付計算出的貸款最高額度=100-100X30%=70萬元
首付比例會隨著樓市政策變化，銀行之間的要求也會有差異。
2、房屋評估價格
正如上面所說公式，貸款額度也受到房屋總價的影響，這里的總價指的就是評估價格，評估價格越高，貸款額度越高，通常房屋評估工作會由銀行指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)做。
3、借款人還款能力
對于購房人的要求方面，就是月收入，能體現(xiàn)一個人的還款能力，計算公式是月收入=房貸月供X2。月收入是以家庭為單位的，在因為月收入不達(dá)標(biāo)影響到貸款額度情況下，已婚人士可以將夫妻二人收入加起來算，單身人士，可以嘗試接力貸，接力貸的意思是，比如你的收入不達(dá)標(biāo)，但是你的父親或者母親還沒退休，你可以作為房屋所有權(quán)人，與父（母）作為共同借款人申請房貸，銀行會根據(jù)二人收入之和作為基礎(chǔ)計算月供，從而增加貸款額度。但是并不是所有銀行都支持接力貸的業(yè)務(wù)，具體還要咨詢貸款銀行。
4、借款人征信
說完月收入，就要說貸款人的個人征信了，銀行要求的寬松程度不同，如果因為信用不良被降低貸款額度，可以試試其他要求寬松的貸款銀行。
5、二手房房齡
房齡大的二手房可能會被降低貸款額度，房齡越年輕越容易獲得貸款，之前普遍要求20-25年的房齡，但個別城市的銀行提高了要求，將房齡縮短到20年以內(nèi)。房齡原因造成的貸款額度減少比較難解決，畢竟銀行也是也是為了降低風(fēng)險，所以在買二手房的時候要注意了解銀行的規(guī)定，核實清楚房子的真實房齡，以免影響額度。