文：朱潤發(fā)、黃艷
一、禁止抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)
《民法典》對不動(dòng)產(chǎn)抵押范圍進(jìn)行了調(diào)整，比如允許土地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)納入抵押范圍，而禁止抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍則明確如下：
1.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施和其他公益設(shè)施，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)；
2.土地所有權(quán)；
3.宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)原則上不得辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，除非法律另有規(guī)定除外；
4.所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的不動(dòng)產(chǎn)。
二、抵押擔(dān)保范圍需明確登記
抵押關(guān)系當(dāng)事人對一般抵押或者最高額抵押的主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)費(fèi)用等抵押擔(dān)保范圍有明確約定的,應(yīng)當(dāng)在辦理抵押登記時(shí)在“擔(dān)保范圍”一項(xiàng)明確登記。前述利息、違約金、損害賠償金在擔(dān)保范圍中明確登記的，與主債權(quán)同樣享有優(yōu)先受償權(quán)。
三、不動(dòng)產(chǎn)可以“帶押過戶”
《民法典》改變了舊民法時(shí)代過度保護(hù)銀行等金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人權(quán)益的做法，規(guī)定抵押期間抵押人可以自由轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，除非當(dāng)事人約定限制/禁止轉(zhuǎn)讓的除外，即通常所說的“帶押過戶”。抵押當(dāng)事人辦理抵押登記是，須明確“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”，有約定，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請轉(zhuǎn)移登記；無約定，受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請轉(zhuǎn)移登記，即無需抵押權(quán)人配合即可“過戶”。
四、不規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記可能導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)
抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)要在法律上產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的效力，其登記必須具體、特定、明確、規(guī)范。如果只是籠統(tǒng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記多少平方米的房屋被抵押，而沒有明確不動(dòng)產(chǎn)的坐落、不動(dòng)產(chǎn)登記證明號等具體指向信息，導(dǎo)致社會(huì)上通常的第三人無法判斷不動(dòng)產(chǎn)在抵押登記范圍之內(nèi)的，則不能產(chǎn)生案涉房屋被抵押登記的效果。
此外，不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門不得以不動(dòng)產(chǎn)登記簿以外的其他介質(zhì)記載房屋抵押權(quán)信息，比如“房產(chǎn)證存根臺賬”、“抵押登記備案”等，否則，將因登記媒介、登記內(nèi)容不符合抵押登記的法定要求，不能作為認(rèn)定抵押登記有效的依據(jù)。
小結(jié)
優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度，是優(yōu)化營商環(huán)境的需要，是保護(hù)信貸人權(quán)利指標(biāo)的要求，有利于落實(shí)“物盡其用”、“有交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值”、“抵押權(quán)追及效力”等法學(xué)原理，進(jìn)一步滿足新時(shí)代民事生活、社會(huì)發(fā)展的需要。