8月25日晚間，央行突然宣布，從10月8日起，新增商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將在最近一個(gè)月相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率基礎(chǔ)上加計(jì)點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，第二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。此次調(diào)整個(gè)人住房貸款利率實(shí)際上并不意外，而是在意料之中。
早在8月20日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就表示：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，要堅(jiān)決貫徹“房住不炒”的方針，不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
8月16日，中國(guó)提出改革和完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制。8月17日上午，央行宣布，中國(guó)將首次發(fā)布新的LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)形成機(jī)制，以降低實(shí)際利率。最明顯的是，以前的貸款最優(yōu)惠利率被更新為“貸款市場(chǎng)的報(bào)價(jià)利率”。其實(shí)說(shuō)這些概念我們老百姓并不關(guān)心，我們更關(guān)心的是，此舉是不是對(duì)樓市利好，是不是未來(lái)貸款能夠降低成本，買房是虧本還是賺錢？房?jī)r(jià)是升高還是會(huì)降低？
從新政中不難看出，兩邊都堵，也就是說(shuō)，一方面要保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能過(guò)熱，另一方面要保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠提振信心，最終還是出于穩(wěn)定的需要。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，買房基本上影響不大。
購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)變化而拒絕買房，也不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)變化而決定自己是否買得起。更重要的是，釋放的信號(hào)很明確，一切都是為了穩(wěn)定。關(guān)于房?jī)r(jià)的變化，恒大的任澤平有句話，叫做“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。
事實(shí)上，金融政策可以決定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否繁榮。如果防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿成為主基調(diào)，大部分城市的短期房?jī)r(jià)都會(huì)受到影響。至于房?jī)r(jià)是高位盤整還是持續(xù)下跌，除了金融，還要看經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等基本面因素。顯然，沒(méi)有基本面的城市安全邊際最低。
房地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)影響很大，但并不起到?jīng)Q定性作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著我國(guó)新生人口的減少和國(guó)內(nèi)人口老齡化的嚴(yán)重。未來(lái)幾十年，人們對(duì)房子的需求會(huì)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面，所以房?jī)r(jià)很可能會(huì)下降。
短期來(lái)看，房?jī)r(jià)可能會(huì)因?yàn)檎邔?dǎo)向而發(fā)生變化。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著城市化的發(fā)展，越來(lái)越多的人涌向大城市，房源會(huì)變得緊張，房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。所以我們要看清政策的走向，做市場(chǎng)的先知，而不是等到整個(gè)市場(chǎng)的基本面發(fā)生了變化，你才發(fā)現(xiàn)情況不對(duì)，然后你才發(fā)現(xiàn)自己又被時(shí)代甩在后面了。新機(jī)制將成為房地產(chǎn)調(diào)控的工具，根據(jù)各個(gè)城市的冷熱情況及時(shí)調(diào)整。有上調(diào)有下調(diào)都不難理解。長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)剛需有利，對(duì)多套房不利。