時(shí)代的一粒灰，落在個(gè)人頭上，就是一座山。

隨著疫情的多次席卷，人們的失業(yè)率再度提高，入不敷出甚至走向game over的企業(yè)、工廠越來(lái)越多，就連一度被當(dāng)做經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)都進(jìn)入了萎靡狀態(tài)，市場(chǎng)信心發(fā)生了明顯的下滑。面對(duì)這種情況，人們對(duì)于“錢要花在刀刃上”的理解也變得越來(lái)越深刻，寧愿守著自己的“小荷包”度日，也不愿意拿出來(lái)投資，究其背后原因無(wú)非是擔(dān)心承擔(dān)未知的風(fēng)險(xiǎn)。

再加上疫情過(guò)后，房貸斷供現(xiàn)象的普遍發(fā)生、人們對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期降低，想要提前還房貸的聲音也應(yīng)運(yùn)而生，而這是前所未有的。甚至有內(nèi)部人員透露：“提前還貸的預(yù)約都排到了7月份”。

那么，到底是“繼續(xù)給銀行打工”劃算還是“和房貸一刀兩斷”劃算呢？

5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行及同業(yè)拆借中心公布，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，這是LPR改制后第一次5年期單獨(dú)降息，也是規(guī)模最大的一次降息，隨后全國(guó)多地房貸利率隨之下調(diào)，最低達(dá)到了4.25%。

對(duì)此，有網(wǎng)友戲稱：“這就像是瑪莎拉蒂的1000元優(yōu)惠券，看似是給了優(yōu)惠，但和沒(méi)給優(yōu)惠比起來(lái)好像也沒(méi)有什么兩樣”。

顯然，這一舉措的出臺(tái)，并沒(méi)有緩解人們想要提前還房貸的想法，反而使之愈演愈烈。甚至有一部分居民寧可承擔(dān)一部分違約金，也要提前還房貸，銀行面對(duì)這一現(xiàn)象只能心痛跳腳卻無(wú)計(jì)可施。

這到底是為什么呢？

疫情沖擊下，經(jīng)濟(jì)疲軟，人們收入水平直線下降，按理說(shuō)是沒(méi)有余力提前還貸的?？闪钗覀?nèi)f萬(wàn)沒(méi)想到的是，收入緊縮了，消費(fèi)竟也隨之收緊了。

“有錢我不花，就存著，你再勸我花錢，我就存定期，哎~就是玩”。

就這樣，在低風(fēng)險(xiǎn)的訴求下，居民儲(chǔ)蓄率漸漸處于高位，自然也就增加了提前償還房貸的能力。

要知道，在此之前，人們更傾向于拿錢去投資從而獲得高收益，說(shuō)不準(zhǔn)就能“搏一搏，單車變摩托”。另外，根據(jù)以往情況來(lái)看，雖然也有提前還房貸的現(xiàn)象，但只是極少數(shù)。而且更多的是普通打工人，在拿到年終獎(jiǎng)或手中有結(jié)余資金時(shí)，才會(huì)去考慮節(jié)省利息而提前結(jié)清負(fù)債。畢竟世人都追求“無(wú)債一身輕”，這也在情理之中。

也正因此，如今出現(xiàn)的大批提前還貸現(xiàn)象才更應(yīng)該引起人們的高度重視。

說(shuō)到這里，相信許多人已經(jīng)迫不及待想知道提前還貸到底劃不劃算了。別急，拿出你的小算盤跟著樓盤菌一起細(xì)細(xì)算來(lái)（均以首套房為例）。

以濟(jì)南為例，下調(diào)前貸款利率為4.6%，下調(diào)后貸款利率為4.25%，假設(shè)在2018年時(shí)申請(qǐng)100萬(wàn)元的商貸，貸款期限為30年，距今已按時(shí)償還了4年貸款，還剩26年的貸款未還。

我們先來(lái)算一下，按照利率下調(diào)前、下調(diào)后以及一次性還清貸款三種情況，會(huì)是怎樣的結(jié)果：

66萬(wàn)、52萬(wàn)看起來(lái)非常誘人，算下來(lái)一年就可以省2.53萬(wàn)、2萬(wàn)的利息，但前提是你要先拿出93萬(wàn)、86萬(wàn)的現(xiàn)金來(lái)償還貸款。

如果這筆錢在26年間，拿來(lái)投資理財(cái)呢？

假設(shè)一年投資理財(cái)（目前市場(chǎng)收益率3%~4%）的收益率為3.5%，那么一年下來(lái)的收益分別是3.25萬(wàn)、3.01萬(wàn)。

僅從結(jié)果來(lái)看，只考慮理財(cái)收益率與房貸利率價(jià)差擴(kuò)大就提前還款并不是一筆劃算的買賣。

另外，相信大多數(shù)人都會(huì)對(duì)“一次性結(jié)清”望而卻步，畢竟這需要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。接下來(lái)，我們?cè)偎阋凰闳绻前凑障冗€部分本金，貸款年限不變的情況，會(huì)怎樣呢：

不管是等額本息還款方式，還是等額本金還款方式，節(jié)省下的利息，都極具誘惑性。但樓盤菌還想提醒大家一點(diǎn)：等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如果已經(jīng)到了還款中期，就意味著已經(jīng)償還了大部分的利息，因此選擇提前還貸的意義不大。同樣，等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，越到后期，這種方式所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過(guò)1/3了，就說(shuō)明已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。

誠(chéng)然，假想的案例并不具備廣泛的代表性，但值得注意的是除了房貸利率與理財(cái)收益率外，還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。而且，我們不能保證房貸利率會(huì)一直保持在4.25%，更沒(méi)有辦法讓投資收益一直處于理想水平。當(dāng)現(xiàn)實(shí)照進(jìn)市場(chǎng)時(shí)，所有的假設(shè)都將化為虛無(wú)。

由此看來(lái)，能否提前還貸，既是經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題也是社會(huì)民生問(wèn)題，回答此問(wèn)題也不能依靠“給銀行打工”這種簡(jiǎn)單思維，利率變化、未來(lái)收入預(yù)期、家庭支出、風(fēng)險(xiǎn)杠桿等都是需要考慮的因素。

目前樓市政策層層放寬，所有釋放出的信號(hào)都在傳導(dǎo)一個(gè)信息：守住“房住不炒”的前提下，盤活樓市、盤活經(jīng)濟(jì)。因此，有業(yè)內(nèi)人表示：“如今受疫情影響，樓市成交面臨不確定性，當(dāng)壓力過(guò)大時(shí)不排除未來(lái)房貸利率還有下調(diào)空間”。但沒(méi)人能成為真正的預(yù)言家，只有結(jié)合實(shí)事、自身情況等作出最適合自己的判斷才是最明智的選擇。

總的來(lái)說(shuō)，要不要提前還房貸，關(guān)鍵要看放在誰(shuí)身上。對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的人，做一個(gè)投資組合的變化是沒(méi)有問(wèn)題的。對(duì)于大部分普通人來(lái)說(shuō)，如果手里有閑錢，注意是留足了生活備用金，包括教育、醫(yī)療、意外等之后的閑置資金，且自己沒(méi)有相對(duì)穩(wěn)妥的投資方式能夠獲得5%以上的收益，房貸利率又在5%之上、房貸年限還比較長(zhǎng)的人，可以選擇提前還房貸?？紤]到未來(lái)可能的變數(shù)，提前還部分會(huì)是更穩(wěn)妥的做法。反之，則建議繼續(xù)承擔(dān)房貸，分?jǐn)倝毫?，拿手里的資金創(chuàng)造更多可能。

沒(méi)有最好的還款時(shí)間，就看你錢多不多。