房貸年限是不是越長(zhǎng)越好？
近日，“專家建議還房貸時(shí)間延長(zhǎng)至40年”的話題登上熱搜，目前，房屋按揭的貸款年限最長(zhǎng)為30年，市面上大部分房貸計(jì)算器也只支持最高30年貸款期限計(jì)算。
那么，在30年和40年等不同貸款期限下，房屋按揭的本息會(huì)呈現(xiàn)出哪些變化？
根據(jù)最新一期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）報(bào)價(jià)，以5年期以上LPR 4.3%作為房貸利率來(lái)計(jì)算，100萬(wàn)元商業(yè)貸款，貸款期限為30年，按照等額本息來(lái)計(jì)算，總支付利息為781537.19元，還款總額為1781537.19元，每個(gè)月還款4948.71元。
如果按照40年的貸款期限來(lái)計(jì)算，依舊是等額本息，總支付利息為1096583.00元，還款總額為2096583.00元，每個(gè)月還款4367.88元，也就是說(shuō)，雖然貸款年限增加了10年，但總支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每個(gè)月的還款金額僅僅是減少了580.83元。
而且，與30年貸款相比，40年貸款的總支付利息已經(jīng)超過(guò)了原本100萬(wàn)元的貸款本金。
首先是年齡問(wèn)題。即便是一位24歲大學(xué)本科剛畢業(yè)的學(xué)生買房，申請(qǐng)40年貸款，在40年之后，他也已經(jīng)64歲了，到了退休年齡。
“這幾乎可以說(shuō)，人的一輩子都在還房貸?！编嵈笤凑f(shuō)。
其次，借款年限太長(zhǎng)，也會(huì)因?yàn)榻杩钊思捌浼彝サ墓ぷ鳌⑸钭兓?，給還款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)大幅提高。
“在過(guò)去的房貸歷史中，很多借款人都希望申請(qǐng)較長(zhǎng)的年限，但是，對(duì)于30年的貸款年限基本上是可以接受的，實(shí)操中，很多人借款5~8年都會(huì)陸續(xù)提前還款、結(jié)清，可能是由于收入增加，不想繼續(xù)支付利息；也有可能是房子賣掉需要提前結(jié)清；也有的是因?yàn)榉績(jī)r(jià)升值想要結(jié)清后重新申請(qǐng)一筆貸款。因此，借款年限提升到40年的實(shí)質(zhì)意義不大。”鄭大源說(shuō)。
最后是利息的問(wèn)題，鄭大源說(shuō)，在當(dāng)前房貸利率幾乎是史上最低的時(shí)候，40年的按揭利息都已超過(guò)本金，如果未來(lái)利率走高，無(wú)疑會(huì)增加借款人的還款利息，加大還款壓力。
“如果要降低借款人的負(fù)擔(dān)，方法很多，比如進(jìn)一步降低5年期以上LPR，也可以考慮允許借款人先息后本，這樣可以更有效地降低借款人在前幾年收入較低情況下的還款壓力，也不會(huì)過(guò)大增加金融風(fēng)險(xiǎn)?！彼f(shuō)。
據(jù)介紹，華夏“安居貸”面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶，對(duì)“等額本金、等額本息”兩種傳統(tǒng)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款還款方式進(jìn)行創(chuàng)新，核心是推出“靈活還、自由還”。申請(qǐng)“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，靈活還款方式最長(zhǎng)可達(dá)3年，第四年開(kāi)始分期還本付息，以減輕購(gòu)房前期還貸壓力，滿足剛需購(gòu)房需求。