每經(jīng)特約評論員 張敬偉
LPR基準(zhǔn)利率的多次下調(diào)，也使得站在房價(jià)與利率高點(diǎn)的購房人心里開始權(quán)衡利弊。所以，就有了提前還貸熱。
貸款利率有了利差，引發(fā)購房人打起提前還貸“小算盤”，這并不令人驚奇。貸款購房是個(gè)麻煩事，提前還貸也是技術(shù)活。購房不易，如何更好地節(jié)省購房成本更是不易。好在互聯(lián)網(wǎng)給購房者提供了交流購房心得和提前還貸的機(jī)會，網(wǎng)上不乏介紹提前還貸的技巧和常識。譬如，有網(wǎng)友介紹經(jīng)驗(yàn)，早在2017年起就開始提前還款，如今月供只剩很少一點(diǎn)?！皟牲c(diǎn)體會，一是提前還款=強(qiáng)制儲蓄，二是房貸千萬要留一點(diǎn)，抵扣個(gè)稅用?！碧崆斑€款有門道，房貸銀行也有對策。有網(wǎng)友感嘆，去農(nóng)行提前還貸，要收取3個(gè)月利息作為違約金，還要提前一個(gè)月預(yù)約。
購房者要趁利差提前還貸，銀行則給提前還貸者設(shè)置條件。甲方乙方，皆是為了自身利益，當(dāng)然也契合合同要義，無可厚非。讓甲方乙方動(dòng)起來的，則是貸款利率的“降”。個(gè)人房貸利率從去年底的5.63%降至如今的4.62%，也是貨幣政策調(diào)整的應(yīng)有之義。雖然全球貨幣政策都處于加息通道，但是中國貨幣政策卻在超預(yù)期調(diào)降。
一方面，我國穩(wěn)經(jīng)濟(jì)任務(wù)依然艱巨。8月份，綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)為51.7%，低于上月0.8個(gè)百分點(diǎn)，表明我國企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)總體延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，但擴(kuò)張力度有所減弱。此外，消費(fèi)和工業(yè)增加值增長不及預(yù)期。上半年外貿(mào)勢頭不錯(cuò)，下半年則面臨后勁不足壓力。投資層面，雖然上半年固定資產(chǎn)投資增長6.1%，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.4%。隨著大規(guī)模減稅尤其是留抵退稅，公共財(cái)政收入減少，不僅政府要過緊日子，也影響固定資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)失去一劑猛藥，受困房企增多也容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，中國通脹風(fēng)險(xiǎn)可控，全年可維持在CPI增長3%左右的溫和通脹區(qū)間，這給貨幣政策通過多工具運(yùn)用釋放流動(dòng)性提供了可能。除了適度降息，大規(guī)模減稅降費(fèi)還要適度進(jìn)行，此外央行長期性工具和階段性工具在內(nèi)的10項(xiàng)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具還要繼續(xù)使用。
通過超預(yù)期降息，確保市場擁有足夠流動(dòng)性，是大勢。這不僅讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小微企業(yè)能夠獲得足夠的資金支持，讓其擁有真正的獲得感而非“吃不飽、喝不足”的流動(dòng)性饑渴，而且能讓市場流動(dòng)性不足的弱預(yù)期變強(qiáng)，消解市場焦慮增強(qiáng)市場信心。
由此審視樓市出現(xiàn)的提前還貸熱，就可理解其中蘊(yùn)含的多重遺憾。
首先是樓市存在的消費(fèi)焦慮，今年樓市整體疲弱，不僅一些頭部房企出現(xiàn)資金問題和交樓延遲，樓市購房需求也呈現(xiàn)低迷態(tài)勢。因此，樓市供給側(cè)和消費(fèi)端都出現(xiàn)了問題，政策層面為了防范樓市焦慮蔓延為市場恐慌，進(jìn)而演化為系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，也在出臺相關(guān)政策保交樓。其次，房貸利率降下來，有助于樓市健康穩(wěn)定發(fā)展，能夠降低購房成本，促進(jìn)剛需及改善型群體購房，化解樓市風(fēng)險(xiǎn)。其三，降低房貸利率和提前還貸熱存在因果關(guān)系，而且是值得肯定的。畢竟，購房者提前還貸，有助于銀行資金提前回款。而且，也能刺激提前還款者的購房熱情，在還款后按照現(xiàn)在的較低利率再次購房。
提前還貸熱，既是宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的體現(xiàn)，也是樓市焦慮的折射。
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