信貸收緊土地市場(chǎng)的狂歡或?qū)㈥┤欢?/h1>

花褲衩 ? 2024-02-17 ?

臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月28日訊，本月中旬，融信中國(guó)110億拍下上海內(nèi)環(huán)一塊住宅用地，刷新全國(guó)土地成交史上紀(jì)錄，大眾關(guān)注的是高昂的交易價(jià)格，而業(yè)內(nèi)人士關(guān)注更多的是融信背后的拿地邏輯和資金鏈。

在此背景下，調(diào)控風(fēng)聲漸緊。監(jiān)管層和金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在，就在上海這宗高價(jià)地誕生之后的一周，上海叫停了四塊土地出讓。也有銀行下發(fā)通知，要求原則上不再支持高價(jià)地、異地、純商業(yè)體和別墅項(xiàng)目。

成也信貸，敗也信貸。此輪高拿地成本浪潮的涌動(dòng)離不開(kāi)寬松的貨幣政策。也因此，一旦政策轉(zhuǎn)向、信貸收緊，土地市場(chǎng)的狂歡或?qū)㈥┤欢?。拿下高成本土地的企業(yè)，日子或許不好過(guò)了。

貨幣狂歡

實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的環(huán)境下，樓市被視作資金的避風(fēng)港。去年以來(lái)，隨著降低首付比、調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中稅收等利好政策出臺(tái)，大量資金持續(xù)涌入樓市。

根據(jù)央行披露，今年7月人民幣貸款增加4636億元，其中，住戶部門貸款（主要為住房按揭貸款）增加4575億元，占比幾乎接近100%。

與按揭貸款一樣，開(kāi)發(fā)貸依然是房企獲得資金的主要模式。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55361億元，同比名義增長(zhǎng)5.3%；其中，住宅投資36981億元，增長(zhǎng)4.5%，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為66.8%。

也有不少上市房企采取定向增發(fā)獲取資金。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年以來(lái)，上市房企實(shí)施了60個(gè)項(xiàng)目的定向增發(fā)，實(shí)際募集資金2513億元，其中近乎一半的定增項(xiàng)目由大股東參與認(rèn)購(gòu)。

如今發(fā)公司債也成為房企獲取資金的重要渠道，其發(fā)行成本正持續(xù)走低。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2015年至2016年上半年，50家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為4606.95億，平均融資成本為4.95%；5年期以上平均融資成本低至4.52%。

能夠獲取便宜資金的，依然是大型房企?？硕饠?shù)據(jù)顯示，公司債發(fā)行規(guī)模前10的房企以大規(guī)模民營(yíng)企業(yè)為主，富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)位列公司債發(fā)行規(guī)模前3名。

但富力董事長(zhǎng)李思廉對(duì)市場(chǎng)頻繁發(fā)公司債表示出擔(dān)憂。他表示，“政府透過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)公司債來(lái)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，錢一多了開(kāi)發(fā)商只能去買地，這有些扭曲了市場(chǎng)的發(fā)展，值得大家擔(dān)心。”

資金超發(fā)客觀上催生了高價(jià)地。但這輪土地成本抬升的締造者，不僅有能夠獲得便宜資金的大型房企，不少渴望大舉擴(kuò)張的中小型房企，也位列其中。融信執(zhí)行董事、副總裁林峻嶺對(duì)此前拿下的靜安高價(jià)地塊頗具信心，他解釋稱該地塊有足夠的稀缺性，“目前評(píng)估地價(jià)合理”。

五月份說(shuō)過(guò)不再買地的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌，實(shí)際上近三個(gè)月來(lái)仍未停下儲(chǔ)備土地的腳步。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)今年六月份以來(lái)，在天津、西安、寧波、杭州等二線城市拿下了22幅地，其中也不乏高成本地塊。

融資收緊

監(jiān)管層已經(jīng)著手嚴(yán)控拿地?zé)岫?。最為典型的是，上海暫停了四幅地塊出讓，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，目前南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%；合肥土地出讓首付升至50%。證監(jiān)會(huì)也要求上市房企再融資不能用于拿地和償還銀行貸款。

此外，不止一家銀行開(kāi)始收緊房企開(kāi)發(fā)貸。8月份，興業(yè)銀行、工商銀行等已將房企的開(kāi)發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就稱，縮短房企開(kāi)發(fā)貸周期的舉措主要就是為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)貸或?qū)⑦M(jìn)一步收緊。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星公開(kāi)表態(tài)稱，在金融支持保證居民住房的背景下，房地產(chǎn)投機(jī)造成新的杠桿問(wèn)題，使得房地產(chǎn)過(guò)熱形成泡沫，金融政策要審慎地支持房地產(chǎn)發(fā)展，這一政策沒(méi)有改變。

但實(shí)際上，還有大量表外資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，這些資金規(guī)避了央行和銀監(jiān)的限制，異地資金更不在地方政府掌握之中。

深圳一家股份制銀行人士指出，土地融資難管，地方政府層面更難以監(jiān)管，因?yàn)橘Y金跨區(qū)域流動(dòng)，本質(zhì)還是資管計(jì)劃的嵌套，銀監(jiān)和證監(jiān)都搞不定。

監(jiān)管難不代表不行動(dòng)。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)助理張曉慧指出，部分金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）要求，的確存在把原先表內(nèi)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至表外處理的可能性，也就是表外資產(chǎn)擴(kuò)張。隨著監(jiān)管體制、統(tǒng)計(jì)和訊息收集等條件的完善，未來(lái)MPA對(duì)表外業(yè)務(wù)的規(guī)范還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

部分城市的房貸政策也開(kāi)始轉(zhuǎn)向。8月11日，人民銀行南京分行發(fā)布了南京房貸收緊的決議，其中擁有1套房且貸款已結(jié)清的，最低首付款比例由30%調(diào)整為不低于35%；擁有1套房且貸款未結(jié)清的，最低首付款比例由45%調(diào)整為不低于50%。

合肥此次限貸政策被稱之為史上最嚴(yán)。根據(jù)新規(guī)，合肥市區(qū)無(wú)房無(wú)貸款，首付比例仍為25%；無(wú)房有一次貸款記錄已結(jié)清，首付比例40%；未結(jié)清，首付比例50%。合肥市區(qū)無(wú)房，有兩次及以上貸款記錄已結(jié)清，首付比例60%。

蘇州的政策則是首次購(gòu)房最低首付款比例保持20%不變，但將二套房的首付比例提高至五成，利率上浮10%。以及對(duì)非蘇州戶籍購(gòu)房者購(gòu)買第二套房作出限制。

上海、北京和天津也開(kāi)始傳出收緊信貸信號(hào)。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，上半年的好日子已經(jīng)不再。“這一輪高價(jià)拿地浪潮，與今年以來(lái)債市的非理性有關(guān)”，珠海一家券商分析人士認(rèn)為，公司債、私募債濫發(fā)，資金過(guò)于充裕和廉價(jià)，這種情形接下來(lái)可能會(huì)收斂。

中債資信房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)王旋也提醒，規(guī)模一般且主要依賴外部融資的房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將逐步凸顯，未來(lái)能否在前期快速擴(kuò)張后保持正常經(jīng)營(yíng)亦存在不確定性，2018-2020年前后房企公司債將集中到期規(guī)模近8000億元，“屆時(shí)資質(zhì)一般的房企或?qū)⒚媾R較大償債壓力，相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大”。

去年在深圳尖崗山奪下高價(jià)地的泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，“希望這一輪樓市調(diào)整，能讓那些外行、想掙地產(chǎn)快錢的企業(yè)得到教訓(xùn)，一定要把地產(chǎn)行業(yè)中低端的房企淘汰掉?！?/p>

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