<body> 臣財貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）09月29日訊，房價走勢最細(xì)消息：房價持續(xù)上漲動力正在衰減。在國慶節(jié)長假來臨之前，各地紛紛推出新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。市場認(rèn)為，如果地方政府在地產(chǎn)調(diào)控方面仍無動于衷，那在這個長假，可能又會掀起一輪搶購房子的熱潮。
9月26日，南京市發(fā)布《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的意見》，提出進(jìn)一步增加商品住房上市供應(yīng)、加大商品住宅土地供應(yīng)、穩(wěn)定商品住房價格以及強(qiáng)化綜合執(zhí)法等措施。9月27日，杭州市宣布，在市區(qū)范圍內(nèi)（含蕭山、余杭、富陽、大江東）暫停實施購房入戶政策；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于50%。9月28日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局宣布，自10月8日起，全市全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。市場仍不清楚這一改革對市場將會帶來什么影響，是否為下一步改革做準(zhǔn)備，比如征收房地產(chǎn)稅。此外，濟(jì)南、昆山等地在28日推出了調(diào)控政策。
應(yīng)當(dāng)說，這些措施姍姍來遲。市場本身的勢能已如強(qiáng)弩之末，恐慌性、投機(jī)性的購買力差不多消耗殆盡，一些號稱新盤“日光”或者神秘大客戶搶購幾十套房子的消息被證實是偽造的傳言。這意味著一些開發(fā)商、中介等開始制造恐慌情緒以刺激市場。另一個樓市短期見頂?shù)男盘柛忧逦?，即越來越多的上市公司拋售房產(chǎn)。
杭州、南京、蘇州等二線城市的調(diào)控政策比較溫和，不像一線城市那樣嚴(yán)厲。一定程度上是因為這些城市的樓市在過去并沒有被大肆炒作。但過去幾個月，由于一線城市房價長期過快上漲的示范效應(yīng)，以及流動性擴(kuò)張帶來的資產(chǎn)價格上升預(yù)期，讓一些投資或投機(jī)客將這些城市看作投資洼地，紛紛涌入炒作?？梢哉f，推動二三線城市樓市狂飆的主要力量是投資或投機(jī)客，他們的這種“價值發(fā)現(xiàn)”也帶動了當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極入市。但這些城市供需并不緊張，回落空間比較大，因此，當(dāng)?shù)卦谡{(diào)控上也比較溫和。
在積極購房以及地方政府出手調(diào)控的過程中，人們可能忽視了推動此次樓市狂飆的基本力量。在很多城市的購房熱潮中，投資性客戶往往是主力。也就是說，所謂的本地剛需并不很多，主要是以本地與外地的投資者為主。這意味著，在房價被進(jìn)一步推高之后，剛需的購買力已經(jīng)非常不足，短期內(nèi)剛需接盤的能力有限。我們可以理解為，人們對未來房價上漲有較強(qiáng)的預(yù)期（源于對信用擴(kuò)張而非經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期），二線城市相對一線價格較低（事實上是一線高估而非二線低估），因此，在資產(chǎn)荒以及投資收益率較低的背景下，大量資金參與所謂的“價值洼地”的地產(chǎn)投機(jī)。
但是，房價持續(xù)上漲的動力正在衰減。自2000年至2008年，房改、城市化以及經(jīng)濟(jì)高速增長推動了房價高速增長，2009年-2012年則是由信用非理性擴(kuò)張刺激樓市繼續(xù)暴漲。而現(xiàn)在，城市化進(jìn)程隨著工業(yè)化結(jié)束開始大幅放緩，經(jīng)濟(jì)增長下行壓力越來越大且面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)，非理性的信用擴(kuò)張因整體杠桿率的不斷上升而受到限制，而且人口老齡化進(jìn)程已經(jīng)開始，所有這些因素加在一起，使得支撐樓市繼續(xù)上漲的動力不足。尤其是此次經(jīng)歷了暴漲的部分二三線城市，本地剛需本來就有限，房價大幅上漲后更將潛在的需求阻擋在外，因此，受信用擴(kuò)張推高的房價沒有理由會繼續(xù)上漲。
我們認(rèn)為，一線城市房價的上漲主要是由改善型需求推動，即之前的租房者購買總價較低的小戶型，而原來的業(yè)主再去置換大戶型，通過這樣的鏈條推動了高端物業(yè)的價格上漲。但隨著價格的上漲，具有支付能力的剛需客戶大幅減少，會導(dǎo)致整個市場喪失動力。
由于一線城市土地供應(yīng)受限，不存在樓市供過于求的情況，因此，應(yīng)該抓住這個時機(jī)推出房地產(chǎn)稅，并醞釀遺產(chǎn)稅，以擠出投資性房產(chǎn)，同時，通過增加供應(yīng)來抑制房價。一線樓市資源稀缺，如果有大比例投資性住房，就會扭曲市場，加速價格上漲。此外，二線城市房價暴漲很大程度源于投資需求推動，征收房產(chǎn)稅會將這些需求踢出市場，從而讓住房真正滿足人們的居住需求。因此，在各地調(diào)控措施穩(wěn)定市場之后，政府部門應(yīng)該采取治本的方式，增加持有成本，打擊投機(jī)性需求，讓樓市健康發(fā)展。
<