房價瘋狂背后有一場舉世罕見的財富毀滅戰(zhàn)

中國房地產(chǎn)被稱為虛擬經(jīng)濟并非浪得虛名，連華為這樣世界頂級的實體經(jīng)濟企業(yè)都被它重重的壓縮生存空間，別的實體企業(yè)的境遇就可想而知了。華為還可以遷去東莞，那連東莞也遷不起的企業(yè)該怎么辦？有不少正在遷出中國。對此讓我們看看任正非在新華社專訪中是怎么說的吧：

“現(xiàn)在，世界的中心在哪里？不知道，會分散化，會去低成本的地方。高成本最終會摧毀你的競爭力。而且現(xiàn)在有了高鐵、網(wǎng)絡、高速公路，活力分布的時代已經(jīng)形成了，但不會聚集在高成本的地方。深圳房地產(chǎn)太多了，沒有大塊的工業(yè)用地了。大家知道大工業(yè)的發(fā)展，每一個公司都需要一定的空間發(fā)展?！?/p>

是的，正如任正非所言，高成本最終會摧毀你的競爭力。而房地產(chǎn)的虛擬繁榮正在大規(guī)模系統(tǒng)性的推高成本：土地價格，資金成本，人工成本。這些高成本成了實體經(jīng)濟不可承受之重。任正非的話揭示了房地產(chǎn)的虛擬繁榮掏空中國實體經(jīng)濟的本質。

中國的房地產(chǎn)不退燒，中國的實體經(jīng)濟如何振興。關于這一點，很多人從道義（比如沒房難結婚）上，或者從住房市場的供求層面，或者從土地財政，或者從腐敗叢生（依然是道義視角）等等方面闡述過。這些文章有一個共同的特點，那就是偏重譴責。但是譴責一般很難代表宏觀趨勢的力量，而更多是道義的力量。筆者在此將通過宏觀金融經(jīng)濟學的視角，為大家揭示房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟的大趨勢，以及對中國人財富配置的深遠影響。

貨幣乘數(shù)和房地產(chǎn)價格同比增速在趨勢上一致性很高。貨幣乘數(shù)的下行趨勢確立之后，房地產(chǎn)價格同比增速也會確立下行趨勢；貨幣乘數(shù)的上行趨勢確立之后，房地產(chǎn)價格同比增速也會確立上行趨勢。貨幣乘數(shù)=貨幣供給/基礎貨幣。貨幣供給等于通貨（即流通中的現(xiàn)金）和活期存款的總和；而基礎貨幣等于通貨和準備金的總和。一般而言，貨幣乘數(shù)越高，整個金融體系的杠桿就越高。所以可以說中國的房地產(chǎn)繁榮是通過給金融體系增加杠桿來實現(xiàn)的。但現(xiàn)在有一個問題就是，中國經(jīng)濟已經(jīng)無法再承受更高的杠桿了。

目前中國的貨幣乘數(shù)已經(jīng)達到歷史最高水平，這意味著金融體系的杠桿已經(jīng)到了極限位置，很難再給房地產(chǎn)價格以持續(xù)的支撐。關于金融體系的杠桿已經(jīng)到了極限位置，我想給大家?guī)讉€關鍵詞：“眾籌 炒房”“票據(jù) 套利”“P2P 葉問”。目前，中國的金融杠桿或許已是瘋狂了。

筆者的研判就是，貨幣乘數(shù)未來會出現(xiàn)坍塌式的下滑，而這將給房地產(chǎn)以巨大的下行壓力。中國經(jīng)濟要去杠桿，貨幣乘數(shù)就必須下行，而這意味著房價同比增速必須下行。

中國房地產(chǎn)市場的繁榮是以金融體系的高杠桿為基礎的。中國經(jīng)濟要去杠桿，和房地產(chǎn)市場的繁榮，這兩件事是滅火和潑油的關系。結論到這，筆者聯(lián)想到近來房地產(chǎn)去庫存政策在執(zhí)行過程中變成了房價暴漲，這種潑油滅火的方式將對中國房地產(chǎn)帶來災難。

重要的事說兩遍：高杠桿下的中國經(jīng)濟要突圍，房地產(chǎn)就不能夠再繁榮下去了。

房地產(chǎn)繁榮和中國經(jīng)濟軟著陸已經(jīng)成了魚和熊掌不可兼得了。一個必須加杠桿，一個必須去杠桿。要保房地產(chǎn)，又要去杠桿，這是自欺欺人。

一直以來主流媒體都講房地產(chǎn)最大的風險是高庫存，應該從供需層面發(fā)力去庫存，筆者一直強調房地產(chǎn)最大的風險和供需無關，而在于金融杠桿：“深圳的很多房子其實被打包到了p2p金融，互聯(lián)網(wǎng)金融，信托，理財產(chǎn)品里面去，也就是充當了其債務融資的抵押品，還有的就是純粹作為投機投資，或者作為地下錢莊的洗錢工具。

具體來說，影子銀行的資金不少投入了以房地產(chǎn)為抵押物的高利貸里，有的干脆直接進入了樓市，另外，香港是中國大陸的非法現(xiàn)金流洗錢中心（每年數(shù)千億美元之巨），深圳毗鄰香港，坐享地下錢莊海量流動性之便利，這些錢不少便以樓房的形式囤積著，由于深圳地產(chǎn)可以在香港某些金融機構做抵押品融資，就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融，互聯(lián)網(wǎng)金融，信托，理財產(chǎn)品，地下錢莊等方面均走在全國前列，深圳樓市（特別是大戶型）的火爆與之密不可分。

再推而廣之，整個一線城市的房地產(chǎn)均通過影子銀行放大了杠桿，一線城市樓市的堅挺很大一部分源于影子銀行的杠桿支撐。房地產(chǎn)的危機并不是供求的危機，而是融資杠桿的危機，就像漢能股票的腰斬風險，并非其二級市場的供需，而是其被用來作為質押物融資的杠桿風險。房地產(chǎn)去庫存之戰(zhàn)不僅是供需再平衡之戰(zhàn)，更是金融杠桿風險之戰(zhàn)，搞不好會重蹈股災的覆轍?！?/p>

文章發(fā)表后就出了鏈家炒房和首付貸的丑聞。再有就是近日北京日報報道，北京很多房主通過擔保公司從銀行違規(guī)騙取消費貸資金用于炒房。其操作手法與股災前質押股票配資炒股如出一轍。房地產(chǎn)通過高杠桿去庫存的結局請參考超級股災。從房地產(chǎn)商到房地產(chǎn)抵押融資套利的所有參與者將遭受重創(chuàng)。

房地產(chǎn)是中國所有債務杠桿之母。高杠桿就像毒品，這一點炒過期貨的人深有體會。所以人家美國房地產(chǎn)去庫存很大一部分上都是通過降價進行的，我們卻是通過房價暴漲來去庫存的。這就和指望某證券公司和司度聯(lián)手能在超級股災期間幫助中國維護金融穩(wěn)定一樣，可能嗎？

是時候考慮再不觸發(fā)系統(tǒng)性金融風險的情況下，讓房地產(chǎn)業(yè)按照市場出清的規(guī)律走向終點了。一旦給銀行業(yè)和地方政府建立了防火墻（不良資產(chǎn)剝離和債務置換），中央很有可能就會讓房地產(chǎn)業(yè)在市場出清的海嘯中自生自滅了。

這將是一場舉世罕見的虛擬財富毀滅戰(zhàn)。中國實業(yè)將在房地產(chǎn)業(yè)的廢墟上涅槃重生。