房地產最新消息：當下樓市的變與不變

就目前來看，與之前相比，調控了近兩個月的樓市已呈現出新的特征和變化。

市場的幾大變化

新建商品房成交量環(huán)比下降明顯

據透明售房網數據統(tǒng)計，上周（11月14日-11月20日），杭州市區(qū)新建商品房共成交2532套。其中，新建商品住宅共簽約808套，簽約總面積10.4萬平方米，簽約總金額17.5億元。這也是自月初以來，市區(qū)新建商品房周成交量連續(xù)第三周維持在3000套以下。

這個表現與9、10月份相比，成交熱情明顯淡了很多。透明售房網數據顯示，9月份杭州市區(qū)新建商品房共成交2.73萬套，日均成交量約為910套，到了10月份，日均成交量直接降到約為683套。進入11月份以來，日均成交量下滑更加明顯。截至11月22日晚數據，市區(qū)新建商品房日均成交量僅約358套。

事實上，進入10月份以來，新建商品房的成交量就開始有所下降。數據顯示，10月份市區(qū)新建商品房成交量環(huán)比9月份減少25%。根據杭州市透明售房研究院統(tǒng)計，10月杭州全市新房共成交2.05萬套，為今年3月份以來月度成交倒數第二位，僅略高于8月銷量；成交總面積221萬平方米，總金額378億元。其中，市區(qū)成交1.7萬套，為今年3月份以來月度最低。

“受政策影響等原因，樓市成交量下降的情況或將持續(xù)?！庇袠I(yè)內人士分析，加上市場預期的降低，無論是購房者還是開發(fā)商心態(tài)都發(fā)生了變化，這也在一定程度上減少了成交。

二手房成交量連續(xù)七周下滑

與新建商品房成交量下滑情況類似，市區(qū)二手房成交量也已連續(xù)七周出現下跌。

據透明售房研究院統(tǒng)計，上周(11月14日-11月20日 )市區(qū)二手房共簽約1408套，環(huán)比下降20%，簽約總面積14.9萬平方米。其中，二手住宅簽約量為1163套，環(huán)比下降26.7%，簽約總面積11.4萬平方米。

從主城區(qū)二手房簽約分布情況分析，上周(11月14日-11月20日 )主城區(qū)二手房簽約684套，較前一周減少了261套，環(huán)比下降了27.6%，日均簽約98套，其中周二（11月15日）簽約146套，為上周單日簽約量最高。上周日均簽約量已跌破100套，周末更低至不足50套，周簽約量也再一次刷新最低值。

“這個情況與去年同期恰好相反，受政策影響，二手房也開始冷靜下來了?！睋袇^(qū)多家中介工作人員反映，近段時間以來，有不少房東把之前掛牌的房源價格調低了，有的房東甚至直接把房源掛為出租。

新入市的開盤項目減少了

市場成交量的減少，與市場供應量減少也有一定的關系。

從近期統(tǒng)計的數據來看，杭州新建商品住宅供應端的新增批準預售與入市開盤項目銳減的情況就比較明顯。

據不完全統(tǒng)計，11月份杭州市區(qū)預計推出新房源的樓盤僅20余個，相比九、十月份直接減半。以上周（11月14日-11月20日）為例，杭州市區(qū)僅有包括龍湖·春江酈城、陽光郡等在內的3個項目開盤，其中龍湖·水晶酈城為首次開盤。

這個情況實際上從10月份就有了征兆。數據顯示，進入10月份以來，杭州市區(qū)新入市的房源就比之前減少了不少，甚至有不少在9月份就對外放出風聲要推新房源的項目，現在還沒領到預售證。

市區(qū)一主打改善產品的項目就把開盤計劃一推再推?！把巯骂A售證的申領非常嚴格，如果工程進度沒有跟上，有指標不達標以及項目定價等，都會影響預售證的申領。”有業(yè)內人士直言。

新入市項目的減少，另一個原因還在于眼下市場環(huán)境對開發(fā)商的影響。自9月18日重啟限購政策以來，在連番調控政策以及嚴厲的市場監(jiān)管氛圍下，市場的觀望情緒明顯比之前增強。

“目前市場變得非常不明確，對后市也比較難以判斷，只能把開盤計劃推遲?！蹦撤科鬆I銷負責人表示。

商業(yè)地產成交走熱

雖然整體的成交量呈下降趨勢，不過從具體成交來看，商業(yè)地產的成交表現則是逆市飄紅。

相關數據顯示，自今年3月份以來，商業(yè)地產成交就呈現回暖趨勢，尤其是9月末樓市新政后，不在限購之列的商業(yè)地產項目更是成交有所抬頭。10月份杭州全市商業(yè)地產成交套數、成交面積和成交金額均創(chuàng)下2013年以來的新高，其中成交面積首次突破50萬平方米，成交金額高達93億元。

根據杭州市透明售房研究院統(tǒng)計，10月杭州市區(qū)商業(yè)地產成交套數占總量的36%，為2013年以來首次突破3成，較9月占比增加了11.1個百分點。

從上周（11月14日-11月20日）的市場成交表現來看，2532套的總成交量中，商業(yè)地產共成交1724套，占比達68%，環(huán)比上漲43.3%。以主城區(qū)為例，從上周的市區(qū)成交量排行前十的樓盤來看，除了綠城·之江壹號、中國鐵建保利像素等住宅項目外，其余大多數均為商業(yè)項目，尤以酒店式公寓產品為主，其中城北的新天地中心單盤周簽約量就達386套。

“商業(yè)項目受調控政策影響較少，一定程度上承接了住宅市場購買力的外溢。”業(yè)內人士分析，“不過就目前來看，杭州商業(yè)地產的去化周期仍處于高位，后續(xù)去庫存的壓力仍較大。”

據透明售房研究院統(tǒng)計，按照近12個月杭州全市商業(yè)地產的月均成交面積計算，目前全市商業(yè)地產去化周期約為25.7個月，仍超出商業(yè)地產市場一般認為的去化周期在12-24個月的合理區(qū)間，且仍存在區(qū)域結構性不平衡等問題。

投資客開始退場

“最近咨詢買房的人明顯比之前少了?！蹦迟Y深業(yè)內人士介紹， 相比前幾個月，近段時間來向他咨詢買房的人已經少了不少，“之前一天最多的時候，有差不多兩百多個電話是咨詢買房的?！边@其中，投資需求占了大概一半。

不過隨著9月18日杭州市場一系列的政策出臺之后，這類投資客開始逐漸退場，特別是11月份調控政策升級之后，各大項目案場更是鮮見外地投資客蹤跡。

據透明售房網相關數據統(tǒng)計，從10月下旬開始，外地購房者占比較9月限購前就減少了近5個百分點。

不少之前備受投資客青睞的樓盤的反饋也說明了這一點。城東新城某項目負責人表示，在調控之前，該項目就有不少外地投資客“組團”來咨詢或下單，“最多的時候，一天要接待幾十組外地購房者?！辈贿^進入10月份以來，這類客戶就減少了不少?！?近期的成交主要以自住需求的購房者為主。”

買賣雙方的市場預期變了

市場的變化，一定程度上受到了買賣雙方的市場預期變化。

就賣方而言，無論是開發(fā)商還是二手房東，出于對后市不明朗的判斷等原因，不少都放緩了入市的步伐。

某房企銷售負責人就直言，今年以來總部下達的銷售任務已基本完成，因此對于后續(xù)的銷售也并不著急。

而有入市計劃的項目，則調低了心理價位的預期。城北某預計年底之前入市的新盤就打算把首次開盤的價格調低2000元/平方米-3000元/平方米左右。上周剛迎來首次開盤的龍湖·水晶酈城，首批房源的售價，也被認為低于市場預期。

在開盤前，該項目就打出了“200萬西湖區(qū)大三房”的宣傳語，也就是說，這批房源首開均價約在2.3萬元 /平方米左右。從開盤當天的實際價格來看，中間套單價不到2萬元/平方米，邊套單價2萬元/平方米——2.2萬元/平方米。

多位業(yè)內人士直言，相較于近幾個月的市場情況來說，水晶酈城這個價格實屬低開，這也從另一個方面說明開發(fā)商對目前市場的謹慎態(tài)度。

購房者方面，則從前期的盲目轉向理性，觀望再度成為買方市場最為主流的態(tài)度之一。

“這個時候買房，會不會成為接盤俠？”原計劃近期買房的王先生，就準備把買房計劃往后推一推。“除了擔憂外，目前市場上在賣的性價比高的房源選擇也不多，準備等明年一些新盤起來了再看看。”

而從各大案場的情況來看，來電來訪雖然較10月份有所回升，但購房者從看房到下單的速度則明顯延長，客戶轉化率也有所下降。

“最近在思考怎么去拓客，年底的指標還需要再沖一沖。”城西某別墅項目負責人表示。

市場的不變

除了成交量等明顯的變化外，就目前來看，調控下的樓市，仍存在不變的因素。

自各地樓市新政出臺后，不少熱點城市過快上漲的房價得到了有效遏制。

國家統(tǒng)計局數據顯示，杭州10月上半月價格漲幅收窄2.5個百分點，從9月份的5.5%降為 3%。到了下半月，漲幅再度收窄，為1%。

“應該說這一波調控讓之前快速上漲的趨勢得到了控制。”某資深業(yè)內人士表示，“不過短期來看，房價大幅回調的可能性不大，至少是年底之前，基本會維持量跌價穩(wěn)的趨勢?！?/p>

該業(yè)內人士分析，經歷了今年前幾個月的高位成交，有不少房企已完成了年度任務，資金相對充沛；其次就目前來看，市區(qū)住宅庫存量已處于較為健康的狀態(tài)，按照國家統(tǒng)計局浙江調查總隊日前發(fā)布的分析報告顯示，杭州市區(qū)住宅的去化周期僅為4.9個月，供求比比較合理。“另外，對于今年不少拿地價格相對較高的地塊，不少房企還是會抱有期待，因此綜合來看，短期內房價大幅回調的可能性不大。”

調查發(fā)現，在今年這波牛市下，大部分房企的現金回流和預收賬款得到了較好的累積，因此短期內預計房企主動大幅降價的可能性不大。某濱江項目的營銷負責人告訴記者，年度指標任務已經全部完成了，因此暫時不會有調整價格的計劃?！爸辽偈悄陜?，價格仍會相對堅挺?！?/p>

值得注意的是，就目前來看，市場上雖有一些樓盤推出了特價房、員工房等**，不過這些項目相對而言，原本市場關注度就不高，所謂的特價房，房源位置或戶型也相對較差?！斑@并不能說市場開始降價了，只能說更為理性了。畢竟前期有一些趁著行情價格虛高的項目。”業(yè)內人士直言。而從首次開盤項目的價格來看，開發(fā)商的定價也更加謹慎合理，選擇以低于市場預期的價格入市?！斑@一定程度上也可以理解為調控下市場的理性回歸?！?/p>

就目前來看，持續(xù)高壓的監(jiān)管以及整頓態(tài)勢也將成為常態(tài)。

11月3日，杭州市住保房管局、建委、市場監(jiān)管局、物價局四部門聯合下發(fā)了《關于貫徹落實 <住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為維護房地產市場秩序的通知> 的通知》，對房地產開發(fā)企業(yè)15類不正當經營行為進行依法查處。

而在此前，相關部門就已對散布謠言擾亂房地產市場秩序的違法違規(guī)等行為進行嚴肅查處，先后查處了一批違法違規(guī)房地產商。

此外，為規(guī)范二手房行業(yè)，杭州市住房保障和房產管理局整合行業(yè)大數據，創(chuàng)新建設了杭州房地產經紀行業(yè)管理服務平臺，該平臺建成了覆蓋行業(yè)全體的信息備案體系，包含所有經紀企業(yè)、門店，以及所有從業(yè)人員。按照規(guī)定，經平臺備案的從業(yè)人員，均須佩戴實名服務牌上崗服務。