4月，多地因城施策繼續(xù)。一個(gè)月就超過(guò)60城發(fā)布政策，調(diào)控新政五花八門，但放松是統(tǒng)一的基調(diào)！
截至目前，今年已經(jīng)超過(guò)100個(gè)城市樓市調(diào)控政策放寬，除了限購(gòu)、限售、人才購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等行政政策松動(dòng)，更直接影響樓市的住房信貸環(huán)境也在普遍寬松，甚至自鄭州以來(lái)，已經(jīng)多地取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。
什么是認(rèn)房又認(rèn)貸？
最早于2010年5月26日，住建部等三部門出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，并執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。
此后，在各地實(shí)際執(zhí)行中一直松松緊緊，基本以“認(rèn)房或認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行；真正全面實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸并且持續(xù)至今的應(yīng)該從2016年“房住不炒”大旗高高舉起那會(huì)開始。
自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟新一輪全面調(diào)控。2016年11月 28 日，上海市率先實(shí)行了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，次年北京等大城市相繼跟進(jìn)，逐步在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
同時(shí)，各地將首套房、二套房最低首付比例均上調(diào)，其中二套房全面調(diào)整回 2014 年放松之前60%的水平。“認(rèn)房或認(rèn)貸”轉(zhuǎn)回“認(rèn)房又認(rèn)貸”成為本次調(diào)控的核心措施。
什么叫認(rèn)房又認(rèn)貸？
認(rèn)房：購(gòu)買房屋在辦理貸款時(shí)，名下已經(jīng)有登記的住宅，新買房將被界定為二套房或以上。
認(rèn)貸：購(gòu)買房屋在辦理貸款時(shí)，買家在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有買房貸款的記錄（全國(guó)范圍、無(wú)論是否還清），新買房將界定該房為二套房或以上。
知乎上有過(guò)一個(gè)清晰的舉例：①王先生購(gòu)買了一套房（為王先生的首套房），是全款買的，沒有從銀行貸款。②王先生貸款買了一套房，貸款已經(jīng)還清了。③王先生貸款買了一套房，目前仍在還房貸。④王先生貸款買了一套房，之后又將房子賣掉了。
在認(rèn)房又認(rèn)貸的政策下，無(wú)論王先生屬于以上哪種情況，其再次買房，將認(rèn)定為2套房，按照二套房的首付比例執(zhí)行。如果王先生全款買了一套房，然后賣掉，其名下已無(wú)房且從未有貸款記錄，則再買房，即認(rèn)定為首套房。
不過(guò)時(shí)至今日，是時(shí)候全面取消這個(gè)政策了。
雖然政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，但從2022年一季度新房市場(chǎng)成交來(lái)看，并未有明顯起色，成為近五年同期的次新低，僅高于2020年一季度成交量，較去年一季度成交下跌近四成。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)60城數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年一季度新房成交6853.08萬(wàn)㎡，同比下跌39.81%，較2020年一季度上漲25.3%。
來(lái)自諸葛找房
目前房?jī)r(jià)漲跌分化不一，但除了一二線城市，三四線及以下城市普遍以跌為主。但即便是有上漲趨勢(shì)的城市，其漲幅顯然也已經(jīng)不是投機(jī)者的最佳標(biāo)的了。哪怕是一線城市，也是市場(chǎng)分化，有漲有跌，全城范圍的庫(kù)存去化壓力頗大。
比如通過(guò)北京的土拍預(yù)公告轉(zhuǎn)正宗地?cái)?shù)，可以看出來(lái)很多地塊開發(fā)商也沒有信心操盤，擔(dān)心拿了地房子賣不出去，最后無(wú)人報(bào)名。
曾經(jīng)一房難求、開盤即排號(hào)的朝陽(yáng)，現(xiàn)在也進(jìn)入了極度的內(nèi)圈階段。小戶型尚可，120以上的改善型房源成為卷中之卷。
這一范圍就是典型的改善型客戶，被80%首付攔住的一大批剛改客群。也就是認(rèn)房又認(rèn)貸政策卡死的一波潛在剛改人群。
no.2 政策糾偏正當(dāng)時(shí)
經(jīng)過(guò)這些年“房住不炒”的定位和穩(wěn)房?jī)r(jià)的調(diào)控，以及大力推進(jìn)租售并舉，高房?jī)r(jià)已經(jīng)被抑制住，其對(duì)消費(fèi)的影響已經(jīng)沒有以前那么嚴(yán)重了。
在消費(fèi)端，現(xiàn)在是落實(shí)中央促進(jìn)合理住房消費(fèi)政策的關(guān)鍵期。從此前各地的政策措施看，一些房地產(chǎn)短期抑制措施與促進(jìn)合理住房消費(fèi)要求有相悖之處。如有的城市首套房執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且對(duì)于改善型的二套房，首付比例又較高，這對(duì)合理的剛性需求和改善型需求，都形成了實(shí)實(shí)在在的誤傷。
剛改本來(lái)就是剛需的第二梯隊(duì)。
剛需是買不起房、剛改則是換不起房，其實(shí)從家庭人口平均住房面積的角度大家都是剛需；
“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策誤傷的人群基數(shù)龐大。
第一類：收入增加后換房。賣出本來(lái)就貸款的首套房之后，被認(rèn)定為二套，然后突然發(fā)現(xiàn)回來(lái)的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠80%的首付款。
第二類：家庭人口增加后換房。響應(yīng)國(guó)家號(hào)召生了二胎，三胎也在計(jì)劃之中。哪里曉得首套90平米以下貸款還沒還清，置換賣出之后選的120的改善要80%首付，完全夠不著了。換房成了不可能的痛點(diǎn)。
第三類：離婚后無(wú)房一方購(gòu)房。最慘的還是婚內(nèi)一起貸款買房，無(wú)奈離婚后放棄房產(chǎn)的一方。如果攢的錢不夠，自己想要一個(gè)小家都沒有機(jī)會(huì)了，首付款按照二套執(zhí)行完全夠不著啊。
第四類：換城市換房。從上海來(lái)到北京，幾年前在天津貸款買的房子賣掉后想在北京正式安居下來(lái)，豈料北京說(shuō)你是二套，首付款根本湊不齊啊。
在房住不炒大環(huán)境下，需要抑制市場(chǎng)過(guò)于亢奮情緒的階段，通過(guò)全面覆蓋的政策進(jìn)行控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，即便誤傷了一撥剛需或者說(shuō)此剛需人群也是迫不得已的必要之舉。
但，目前的形勢(shì)和購(gòu)房情緒已經(jīng)沒有必要再去傷害他們了。不僅沒有必要再誤傷這波購(gòu)房群體，還應(yīng)該鼓勵(lì)和支持這波群體進(jìn)入改善市場(chǎng)。
現(xiàn)在需求端的情緒不是投資客考慮還炒房不？市場(chǎng)情緒已經(jīng)惡化到剛需觀望、剛改自危的階段了。
簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)：取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，通過(guò)釋放剛改購(gòu)買力，一方面可以通過(guò)激活一部分住房消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)去化帶動(dòng)賣地，另一方面釋放自己的小戶型增加剛需房源的市場(chǎng)，進(jìn)一步穩(wěn)定剛需市場(chǎng)的基本面。
no.3 三孩政策，解決住房空間問(wèn)題也是重點(diǎn)
再說(shuō)一個(gè)題外但又與住房高度相關(guān)的話題，就是鼓勵(lì)二孩三孩。
實(shí)際上鼓勵(lì)二孩甚至三孩的政策與“認(rèn)房又認(rèn)貸”所限制的房屋面積需求改善本就是矛盾。
三孩政策不能僅靠塔尖人群和貧窮人口來(lái)落地
在全面脫貧之后，相對(duì)貧困人口和塔尖人群一樣，都不是中國(guó)目前的主力部隊(duì)了。真正的主力部隊(duì)就是廣大的中產(chǎn)階級(jí)，因此給中產(chǎn)階級(jí)足夠的空間和鼓勵(lì)政策才是三孩政策落地的關(guān)鍵所在。
除了穩(wěn)定就業(yè)、提高收入，合理支持住房空間優(yōu)化也應(yīng)該是二孩三孩政策細(xì)節(jié)中的必要環(huán)節(jié)。此時(shí)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”就恰好把這個(gè)痛點(diǎn)扎得死死的。生個(gè)二胎還有高低床將就，生個(gè)三胎的話，兩米多的凈層高真沒法放3層的床了。
是時(shí)候解除誤傷了，把“認(rèn)房又認(rèn)貸”一刀切的政策丟了吧。哪怕針對(duì)性的優(yōu)化一下也好。
但，還是那句話：穩(wěn)定就業(yè)才是一切政策的基石！
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