現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上有很多貸款廣告、貸款銷售電話，通過(guò)降低貸款成本誘導(dǎo)用戶，將按揭貸款置換成企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸從而達(dá)到降低貸款成本的訴求。這種目的能達(dá)到嗎？答案是“能”。
按揭置換經(jīng)營(yíng)貸的實(shí)現(xiàn)邏輯是：按揭貸款的利率水平高于企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的利率水平，兩者之間有很大的息差關(guān)系，部分借款用戶為了減少利率成本，將原本的按揭貸款轉(zhuǎn)換成企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸。
舉個(gè)例子：北京地區(qū)目前首套房屋商業(yè)貸款按揭利率是年化5.15%，二套房屋商業(yè)貸款利率是5.65%，而招商銀行經(jīng)營(yíng)性商業(yè)貸款利率是年化3.7%，其他行普遍在3.85%-4.35%之間，也就是說(shuō)，符合條件的按揭貸款置換成企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，每年能節(jié)省最多接近2%的利息，最少也能節(jié)省1%利息，房屋貸款是數(shù)年的事，累計(jì)節(jié)省下來(lái)的錢可想而知。
為什么會(huì)有這種情況發(fā)生？還是疫情鬧的。疫情發(fā)生之前，按揭貸款和企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸之間的利息差距非常小，但是疫情發(fā)生后，小微企業(yè)的整體形勢(shì)下行，央行只能通過(guò)調(diào)節(jié)貨幣杠桿、激發(fā)貨幣流動(dòng)速度，降低經(jīng)營(yíng)貸借款利率刺激中小微企業(yè)發(fā)展，但為了同時(shí)保證“房住不炒”政策的實(shí)行，一直沒(méi)有大幅度降低按揭貸款利率水平，所以兩種貸款方式之間出現(xiàn)了巨大利率息差。
按揭置換企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，還有一個(gè)至關(guān)重要的構(gòu)成因素，就是還款方式和借款合同期限。隨著金融行業(yè)有序發(fā)展，金融行業(yè)利潤(rùn)的持續(xù)下行，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越嚴(yán)重，這些問(wèn)題倒逼著銀行研發(fā)新的符合銀行長(zhǎng)期發(fā)展的貸款產(chǎn)品，也就是中長(zhǎng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款產(chǎn)品。效仿按揭貸款設(shè)計(jì)幾款類似的企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品，一方面有著抵押物，不擔(dān)心壞賬率上行，一方面可以在賬面上看到持續(xù)穩(wěn)定的利潤(rùn)，還可以長(zhǎng)期留存客戶，降低維護(hù)客群關(guān)系成本，一舉多得，也就有了今天的三年?五年期先息后本、十年期先息后本、分段式百分比歸本、20年等額本息、20年自主月供等企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品。
原來(lái)我以為金稅四期上線，會(huì)打擊一批按揭置換經(jīng)營(yíng)貸用戶，稍加懲處，以示警告，但是現(xiàn)在疫情這么嚴(yán)重，估計(jì)短時(shí)間內(nèi)就隱而不發(fā)了吧。