最近一則關(guān)系到貸款利率的消息引起了廣泛的關(guān)注，央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整公告》，10月8日后新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將根據(jù)LPR發(fā)生一定的變化，那么將發(fā)生哪些變化？對于即將買房的人來說是好消息還是壞消息？筆者帶你一探究竟。

貸款新規(guī)及變化 《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整公告》稱 為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下： 那么與現(xiàn)行的規(guī)定有哪些變化呢？我想至少有三點 1.參照物不同 現(xiàn)在房貸利率是參照央行公布的存貸款基準利率，綜合貸款風險情況和當?shù)胤抠J政策，決定上浮或者下調(diào)的比例，如上浮10%也就是1.1倍利率或者下浮15%也就是85折利率，而10月8月后貸款利率將變?yōu)橐宰罱粋€月相應期限的LPR為定價基準，再結(jié)合貸款風險情況和當?shù)胤慨a(chǎn)調(diào)控情況和當?shù)胤抠J政策加點決定。 2.利率下限不同 以往貸款利率的下限，央行規(guī)定的下限是基準利率的70%，雖然也要遵守當?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控情況和借款人資質(zhì)、征信情況等，在實際過程中很多優(yōu)質(zhì)客戶都要低于基準利率，我本人在兩年前買首套房時就申請到了85折利率也就是4.9%*85%=4.165%，而10月8日之后，新政規(guī)定，首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個基點，目前5年期LPR為4.85%，假如到了10月8日LPR不變，那么無論你在哪個地區(qū)，無論你的資質(zhì)、征信情況有多好，首套房利率也不得低于4.85%，恐怕再也見不到像4.165%這樣的“打折”利率了。 3.貸款執(zhí)行利率調(diào)整方式、頻率不同 目前大多數(shù)房貸合同中約定，利率調(diào)整方式為“如遇人民銀行基準利率調(diào)整，自下一年度1月1日相應調(diào)整”，目前利率形成方式是基準利率*（1+浮動比例），浮動比例合同期限內(nèi)固定不變，二基準利率往往幾年調(diào)整一次，比如目前執(zhí)行的基準利率還是2015年公布的，所以執(zhí)行利率往往幾年才調(diào)整一次；而新政規(guī)定，借款人申請房貸時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期，最短為1年，貸款利率為LPR+基點形成，雖然加的基點多少也是合同期限內(nèi)固定不變，但是LPR是每月20日公布，如果選擇定價周期為一年，可能每年執(zhí)行利率都要隨LPR的調(diào)整而調(diào)整。 LPR是什么？ 1.什么是LPR？ LPR，是LoanPrimeRate的英文縮寫，如果按字面意思翻譯是優(yōu)惠貸款利率，按照官方定義是貸款市場報價利率，是指金融機構(gòu)（通常指商業(yè)銀行）對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，它的形成由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考，截止目前，LPR分1年期及5年期以上兩個品種。 每月20日（遇節(jié)假日順延）9時前，各個LPR報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交自己行的報價，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后計算算術(shù)平均，并向0.05%的整數(shù)倍就近取整計算得出LPR，于當日9時30分公布，公眾可在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站查詢。 LPR的報價行，原本有10家，分別是工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行這五家國有大型銀行，浦發(fā)銀行、中信銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行五家股份制銀行，而現(xiàn)在增加了兩家城商行西安銀行和臺州銀行，兩家農(nóng)商行上海農(nóng)村商業(yè)銀行和廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行，兩家外資銀行渣打銀行(中國)和花旗銀行(中國)，以及微眾銀行和網(wǎng)商銀行這兩家以互聯(lián)網(wǎng)運營為主的民營銀行，，涵蓋了各個類型的銀行，可以說報價行很豐富，能夠更好的代表貸款市場利率水平。 2.那么LPR可不可以理解為新的貸款基準利率？我認為不可以。 第一，貸款基準利率，是央行公布的唯一標準，而LPR，是18家商業(yè)銀行報價綜合計算得出，二者不可以等同，打個比方，歌唱比賽評分，一種方式是權(quán)威一錘定音說多少分成績就是多少分，另一種方式是由18位評委打分，去掉一個最高分，去掉一個最低分，最后平均分是成績，這兩種方式能說一樣或者相似嗎？ 第二，貸款基準利率，各銀行可以在這個基礎上上浮或者打折，銀行對不同客戶執(zhí)行不同的貸款利率，所以基準利率處于最高利率和最低利率之間；而LPR，本身就是各報價行最優(yōu)客戶利率報價形成的，再者，新規(guī)中房貸利率不得低于LPR，所以LPR理解成最低利率更合適一些。 所以，基準利率和LPR無論是從性質(zhì)上還是數(shù)值在市場利率的位置上都有所不同，我認為不能混為一談。 一些大家關(guān)心的問題和建議 除了把LPR是不是基準利率的問題，在最近的交流中我發(fā)現(xiàn)可能還關(guān)心這些問題。 1.貸款新規(guī)后房貸利率會降？ 看了一些觀點，認為房貸利率會降，理由是目前五年以上的貸款基準利率是4.9%，而8月份的五年期LPR是4.85%，是不是就降了0.05%？我覺得未必是如此。 首先，LPR每月20日公布，8月份的五年期LPR數(shù)值確實是4.85%，可9月20日還沒到呢，怎么知道9月份五年期LPR就一定是4.85%？數(shù)值都不確定，比較的結(jié)論下的有點早。 其次，即便9月份的五年期LPR就是4.85%，這也不過是一個最低值，新政規(guī)定， “首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，人民銀行省一級分支機構(gòu)應按照“因城施策”原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限，銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。” 據(jù)統(tǒng)計，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當于五年期貸款基準利率4.9%的1.11倍，二套房貸款平均利率為5.76%，相當于五年期貸款基準利率4.9%的1.175倍，也就是說平均利率相對于基準利率都是上浮的，這是基于銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素決定的。 假如某地一家銀行普遍執(zhí)行的是基準利率上浮10%，到了10月8日，會執(zhí)行LPR最低的利率標準不加點？我認為不可能 總之，9月份LPR數(shù)值尚未公布，各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行標準也未公布，現(xiàn)在就說房貸利率下降為時過早。 2.現(xiàn)在買房貸款合適還是10月8日之后貸款合適？ 這個要看你當?shù)氐木唧w情況。 假如你是首套房，征信情況、資質(zhì)情況較好，但現(xiàn)在能申請下來的利率為基準利率或者更高，那么我建議你可以考慮等到10月8日之后，如果LPR還是8月份的數(shù)值4.85%，你又能享受銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶的利率待遇，那么可能比現(xiàn)在貸款執(zhí)行的基準利率4.9%要低一些。 假如買的二套房，根據(jù)新機制規(guī)定，二套房貸款利率不低于LPR＋60個基點，假如9月份LPR還是4.85%，那么10月8日以后的利率不低于4.85%(LPR)＋0.6%（基點）＝5.45%，高于現(xiàn)在基準利率上浮10%也就是4.9*110%=5.39%，低于基準利率上浮15%也就是4.9*115%=5.63%。 總結(jié)一下，假設9月份的LPR保持目前的4.85%不變，對于首套房，如果你現(xiàn)在能夠申請的利率是基準利率或者更高，那么可以考慮等一等，期待9月份的LPR要低于目前的基準利率；如果你能申請到打折利率，比如9折利率4.41%，那么建議現(xiàn)在趕緊辦，10月8日之后利率不會低于LPR；如果你買的是二手房，現(xiàn)在能申請的利率低于5.45%，那么也要現(xiàn)在趕緊辦合適，如果高于5.45%，那么可以考慮等一下。 3.以前發(fā)放的貸款利率會變嗎？ 很多已經(jīng)在還款的人很關(guān)心，既然新發(fā)放的貸款利率會有調(diào)整，那么以前的貸款利息會不會變答案是，不會。 央行公告明確指出，2019年10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。 也就是說，已經(jīng)在還款的貸款，按原合同執(zhí)行，如果基準利率不變，那么房貸利率不會發(fā)生改變，利息自然也不會變。 在這里再強調(diào)一個問題，新發(fā)放的貸款利率按照LPR新規(guī)執(zhí)行，但是貸款基準利率仍然存在并且發(fā)揮作用，并不是像有的人說的基準利率被替代。 另外，商業(yè)用房購房貸款利率按不得低于LPR加60個基點執(zhí)行，而公積金貸款暫不調(diào)整。 總結(jié)一下，LPR是指貸款市場報價利率，10月8日后新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款參照LPR執(zhí)行，首套房貸款利率不會低于LPR，二套房貸款利率不會低于LPR+60個基點，商業(yè)用房貸款利率不會低于LPR+60個基點，公積金貸款利率暫時不變，10月8日之前發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款按原合同執(zhí)行，不受本次新規(guī)影響。 對于即將買房的人來說是好消息還是壞消息，買房貸款利息是增加還是減少，，第一要看9月20日更新的LPR數(shù)值是多少，第二要看各銀行10月8日后在LPR基礎上的具體加點，第三要看彼時房貸利息的變化對買房人買房意愿的影響進而對房價產(chǎn)生什么樣的影響，現(xiàn)在說還為時過早。