為了規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn),五年以上貸款一般采用浮動(dòng)利率。如果房貸還款在五年以上,那么一般為浮動(dòng)利率,會(huì)隨基準(zhǔn)利率的變化而變化,而五年以來(lái)調(diào)了六次基準(zhǔn)利率,如下圖。

很多人會(huì)被房貸計(jì)算器,或被房產(chǎn)銷售員所誤導(dǎo),認(rèn)為貸款每月歸還的本息都是一樣(等額本息),或是房貸計(jì)算器的計(jì)算結(jié)果(等額本金)。其實(shí)不是的,房貸計(jì)算器計(jì)算結(jié)果僅供參考,是以目前利率下計(jì)算的預(yù)估結(jié)果,并不預(yù)示未來(lái)歸還本息。 比如當(dāng)下貸款沒(méi)有上浮為4.9%(五年以上期限基準(zhǔn)利率),如今年央行進(jìn)行加息,將五年以上貸款利率調(diào)整為5%,那么明年的1月1日起,貸款者則以5%的利率計(jì)算月供金額。 所以,購(gòu)房者需要特別注意上浮利率,因?yàn)檫@個(gè)上浮的比例不會(huì)隨基準(zhǔn)利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%,貸款利率為4.9%*130%=6.37%,可能覺(jué)得沒(méi)什么。但是如果央行進(jìn)行加息,基準(zhǔn)利率調(diào)到6%(甚至更高),而這30%的比例不變,那么貸款利率將是6%*130%=7.8%,這就要考慮還不還得起的問(wèn)題了。 如果已還5年,那么購(gòu)房貸款應(yīng)當(dāng)在2013年,當(dāng)時(shí)五年以上實(shí)行的基準(zhǔn)利率為6.55%。而在2014年進(jìn)行了一次降息,在2015年1月1日起房貸月供需重新計(jì)算,得以6.15%計(jì)算(貸款利率不上浮不打折的情況下,下同)。 2015年一整年都得以6.15%的計(jì)算,不管2015年降了五次息,因?yàn)榻迪⒁降诙瓴艑?shí)行。因此,2015年的五次降息以后五年期以上期限利率調(diào)整為4.9%,那么在2016年1月1日起則以4.9%貸款利率計(jì)算房貸月供了。 因此,所還本金和利息并不等于購(gòu)房時(shí)房貸計(jì)算器的計(jì)算結(jié)果,但是在某一年,或基準(zhǔn)利率不變的情況下,月供至少會(huì)保持一年不變的情況(降息或加息要第二年才實(shí)行)。而如果閣下每個(gè)月還的房貸與房貸計(jì)算器不一樣,那么選擇的應(yīng)當(dāng)是等額本金還款,其本身每個(gè)月還款金額都不一樣。基準(zhǔn)利率只要一次調(diào)整,卻未用新的基準(zhǔn)利率計(jì)算,相較于原先的計(jì)算結(jié)果每個(gè)月就不一樣了。 基準(zhǔn)利率調(diào)整后怎么還款呢?假如2013年房貸100萬(wàn),分30年等額本息還,在銀行不上浮和不打折的情況下計(jì)算月供。那么在2013年和2014年,每個(gè)月應(yīng)還還6353.6元,如上圖。 在還了24期以后,2015年1月1日以實(shí)行6.15%計(jì)算,而其剩余本金為977109.35元,那么則以新的基準(zhǔn)利率計(jì)算,則以剩余本金作為總金額,貸款期限為28年進(jìn)行計(jì)算月供。 同理,在2016年得以實(shí)行的4.9%來(lái)計(jì)算剩余本金和剩余期限。總而言之,每個(gè)月的利息等于逐月剩余本金*房貸利率/12。