8月9日，中國(guó)工商銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行同日調(diào)整上海首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購(gòu)房者釋放利好，而二套房利率維持基準(zhǔn)利率上浮10%不變。
此前，工行上海分行4月26日之前執(zhí)行的是首套房利率九折，即利率為4.41%；4月26日之后進(jìn)行調(diào)整，此日之后出預(yù)售證的新樓盤和簽約的二手房一律執(zhí)行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動(dòng)的還有農(nóng)行上海分行。
7月，上海首套房方面，首套房貸款最低利率折扣仍為9折，目前共5家銀行分(支)行可以申請(qǐng)9-9.5折優(yōu)惠；10家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率；1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%；8家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%；2家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮15%；另有4家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%。二套房方面，平均利率為5.57%，19家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。
難道寬松的政策面已經(jīng)影響到樓市了？這是樓市即將開啟再次上漲的信號(hào)嗎？
提到樓市松綁，統(tǒng)計(jì)其他三個(gè)一線城市中，似乎松綁的預(yù)期并不一致。
7月北京首套房貸款平均利率為5.47%、二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比上期均未出現(xiàn)變化。
深圳與7月發(fā)布樓市“深四條”，不僅規(guī)定暫停公司買房，公寓限售5年，新供應(yīng)土地上公寓只租不售，還在規(guī)定住宅限售3年，不追溯的同時(shí)，對(duì)離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的購(gòu)房者，首付款比例不低于70%。這也使得深圳成為調(diào)控最嚴(yán)厲的一線城市。
但是一線城市中，也有銀行房貸利率也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
7月廣州首套房貸款平均利率為5.55%，二套房貸款平均利率為5.89%，環(huán)比均有所下降。但此前利率一直高企的匯豐銀行由上浮25%降至上浮15%，上個(gè)月利率上浮30%的交通銀行這個(gè)月降至上浮12%。二套房貸利率方面，工商銀行、建設(shè)銀行和浦發(fā)銀行都從上月的上浮20%降至上浮15%，而上個(gè)月二套不放貸的交通銀行本月則實(shí)行上浮18%。就目前情況看，興業(yè)銀行和浦發(fā)銀行房貸利率較低，放款僅需1-2周，整體而言較為寬松。
以上兩種極端情況出現(xiàn)，我們?cè)撊绾慰创@個(gè)問題？
首先，房貸利率的下調(diào)，與銀行自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)。一些銀行有一定的信貸規(guī)模，可能會(huì)將相對(duì)穩(wěn)健的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，作為下一步的發(fā)展重點(diǎn)，所以通過(guò)下調(diào)利率來(lái)?yè)屨几嗟氖袌?chǎng)。
其次，房地產(chǎn)因城施策，分類調(diào)控仍是貫穿全年的主基調(diào)。之前調(diào)控較嚴(yán)的城市，且去化率降到了較低位置的城市，或有適當(dāng)?shù)姆潘桑▽?duì)土地的出讓，包括對(duì)人才的引進(jìn)，也包括限價(jià)政策的調(diào)整(限一般對(duì)后期項(xiàng)目都會(huì)適當(dāng)給予一定增幅)；而對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市則會(huì)加強(qiáng)調(diào)控；對(duì)于按揭貸款也是一樣，銀行對(duì)房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)偏好也開始回升。
此外，政策的影響本身就是動(dòng)態(tài)的。即使政策本身沒有變化，但其影響效果是動(dòng)態(tài)的。如購(gòu)房對(duì)社保的要求從3年調(diào)至5年，但調(diào)控至今已接近兩年，當(dāng)時(shí)被限制的需求也在逐步釋放；大多數(shù)購(gòu)房者買房本身也是有節(jié)奏性的，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候銷量集中出現(xiàn)，調(diào)控政策出來(lái)大家在觀望，觀望到一定程度后出現(xiàn)量?jī)r(jià)回縮，之后達(dá)到量穩(wěn)價(jià)跌的時(shí)候，大家的購(gòu)房意愿又逐步被激活。