住房抵押貸款流程是什么？

　　第一步，債務(wù)合同成立。債務(wù)人或者第三人將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。如商品房購買人未支付全部房價款的，可向銀行申請貸款，并將該商品房設(shè)定抵押作為清償貸款擔(dān)保。

　　第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。這時，抵押權(quán)人必定是債權(quán)人，而抵押人是債務(wù)人或第三人，債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。用抵押貸款購買商品房的，購買人先與商品房開發(fā)經(jīng)營單位簽訂商品房出售合同，然后再與銀行簽訂貸款合同、抵押合同。

　　第三步，抵押雙方持抵押合同、房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。抵押貸款購買商品房的，可以在申請辦理交易登記的同時申請辦理抵押登記、手續(xù)。

　　第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書。

　　第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理注銷抵押手續(xù)。

　　哪些房產(chǎn)不能用于抵押？

　　1、未結(jié)清貸款的房產(chǎn)

　　抵押消費貸款的房產(chǎn)一定是要沒有進行過抵押的房產(chǎn)。如果是有抵押的房產(chǎn)或這個房產(chǎn)是正處于按揭狀態(tài)的，說明銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項權(quán)利，銀行不會允許再對此房產(chǎn)作抵押的。如果沒有還清貸款重新貸款叫做同名轉(zhuǎn)加按，目前我國已明令禁止。

　　2、部分已購公房

　　在已經(jīng)購買的公房中有兩種情況不能辦理抵押消費貸款，一種是沒辦法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房。假如在購房合同中有原單位有優(yōu)先購買權(quán)的條款，銀行沒辦法取得他項權(quán)利，因此銀無法操作抵押消費貸款。另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房，這樣的房產(chǎn)是不能上市進行交易的，因為這樣銀行沒有抵押權(quán)，因此無法操作這項業(yè)務(wù)。

　　3、未滿5年的經(jīng)濟適用房

　　回遷房按經(jīng)濟適用房管理的，或者是純經(jīng)濟適用房，根據(jù)目前的一系列政策，如果未滿5年是不允許上市交易的，銀行也以平是無法取得他項權(quán)利證，肯定是無法辦理抵押消費的。

　　4、未取得房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房

　　對于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)來說，在購買的時候應(yīng)該都不知道是不能抵押，不能上市交易的。對于這點應(yīng)該大家都能理解，無可厚非吧！