到房產(chǎn)登記部門辦理過(guò)抵押登記的可能大多都有被工作人員提出過(guò)要求的經(jīng)歷，也幾乎與工作態(tài)度無(wú)關(guān)，而是表現(xiàn)出很負(fù)責(zé)似的，對(duì)抵押合同及抵押登記申請(qǐng)表格提出這樣那樣的要求，大多是不合理甚至是違法的。
但是，按照房產(chǎn)登記部門填寫的有關(guān)合同內(nèi)容，可能反而增加了抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)，致使合同條款對(duì)抵押權(quán)人不利。其中常見(jiàn)的情況如工作人員對(duì)主債權(quán)金額、抵押金額、抵押物價(jià)值的填寫要求。關(guān)于抵押擔(dān)保的主債權(quán)，如果抵押物的協(xié)議或者評(píng)估價(jià)值小于主債權(quán)金額，有的國(guó)土登記部門要求抵押物擔(dān)保的主債權(quán)金額只能是和抵押物的價(jià)值相等，不能是全部債權(quán)。問(wèn)是何道理，工作人員振振有詞地說(shuō)：抵押物的價(jià)值怎么能大于主債權(quán)金額呢！其實(shí)法律并未規(guī)定設(shè)定抵押時(shí)，抵押擔(dān)保的主債權(quán)不得超過(guò)抵押物價(jià)值。抵押物擔(dān)保的主債權(quán)大于抵押物的價(jià)值有何不妥？只不過(guò)抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押物的價(jià)款低于抵押物實(shí)現(xiàn)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)按照抵押物實(shí)現(xiàn)的價(jià)值進(jìn)行清償。
房產(chǎn)登記部門管得太多的還有抵押金額問(wèn)題。物權(quán)法生效之前，有的地方房地產(chǎn)登記部門一定要求在抵押合同中標(biāo)注抵押金額，這個(gè)幾乎連法律詞語(yǔ)都不是的短語(yǔ)完全是房地產(chǎn)登記部門自己的創(chuàng)造發(fā)明。有的還要求對(duì)抵押物進(jìn)行強(qiáng)制評(píng)估，評(píng)估價(jià)格需經(jīng)房地產(chǎn)登記部門指定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行審定，抵押金額就是按照評(píng)估價(jià)值填寫，不能有絲毫的差錯(cuò)。當(dāng)然評(píng)估和價(jià)值審定都是要收費(fèi)的，美其名曰是為了打壓房?jī)r(jià)。直到物權(quán)法生效之后，因物權(quán)法明確禁止登記部門要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，上述硬性要求才被取消。因?yàn)槭孪燃s定了抵押金額，加上抵押金額經(jīng)過(guò)評(píng)估審定，為了便于通過(guò)審定，估值大多相當(dāng)保守，如果抵押物實(shí)際拍賣、變賣價(jià)值超過(guò)抵押合同約定的抵押金額的，抵押權(quán)人能否就超過(guò)的部分優(yōu)先受償?如果抵押金額只是主債權(quán)金額的一部分，抵押權(quán)人當(dāng)然不會(huì)輕言放棄到手的利益，因此必然導(dǎo)致法律上的爭(zhēng)議。因?yàn)榉康禺a(chǎn)登記部門強(qiáng)加的要求，增加了抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
抵押物的價(jià)值是否應(yīng)當(dāng)為抵押合同的必備條款之一?很多房地產(chǎn)登記部門有這樣的要求。這對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)當(dāng)然是一大好事。幸而現(xiàn)在允許當(dāng)事人協(xié)議的定價(jià)，為了防止協(xié)議價(jià)格成為將來(lái)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的最高上限，抵押權(quán)人可以在抵押合同中約定，前述協(xié)議價(jià)值不作為對(duì)抵押物行使抵押權(quán)的估價(jià)依據(jù)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物實(shí)現(xiàn)的全部?jī)r(jià)值優(yōu)先受償。如果是這樣，在抵押合同中寫上抵押物的協(xié)議價(jià)值究竟有什么意義？
既然抵押物的價(jià)值可以小于、等于或者大于主債權(quán)金額，因此硬性要求當(dāng)事人約定抵押物的價(jià)值沒(méi)有什么實(shí)際意義。如果一定要約定，建議在相關(guān)條款中明確：
前述金額僅為按照房產(chǎn)登記部門要求填寫，不構(gòu)成對(duì)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的任何限制，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押物最終實(shí)現(xiàn)的全部?jī)r(jià)值優(yōu)先受償。