問：有些購房者在選擇貸款組合時比較盲目，專家的意見肯定會對他們有很大幫助。
答：從理論上講，借款人每月還款額不超過月總收入的55%，就不會對還款構(gòu)成太大壓力?？梢栽O置幾套例子供購房者參考，購房者可以根據(jù)自身情況選擇。另外，你可以告訴借款人，貸款利息分兩個檔次，1-5年一個檔次，6-30年一個檔次。如果你申請的是6-30年的檔次組合，最后1-5年還清，那么6-30年就按照檔次計算利息。
比如有人借10萬元，期限10年。
月均還款額：1089.23元。
如果這個人正常還款到還款結(jié)束，總共還款120次，還款金額包括本金和利息。
就是：130，707.60元。
如果這個人在還款過程中間申請?zhí)崆皟斶€所有貸款，比如正常還款一年后。
在申請中，此人的實際還款金額為：
一年還本付息額=剩余本金=實際還款金額。
1089.23 12 92314.66=105385.42元。
因此，130707.60-105385.42=25322.18元。
因此，如果此人提前全額還款，可節(jié)省利息支出25322.18元。
問：借款人如果想分期提前還款，對借款人有什么要求？如何申請？
答：這種現(xiàn)象相當普遍。目前部分銀行接受分期還款必須是月還款額的整數(shù)倍。從1997年底開始，工商銀行開辦了任意時間、任意金額(超過還款金額)的業(yè)務，更加方便了客戶。比如你每個月要還款2000元，然后你打算一次性還款9000元，那么你就可以在相應的支行填寫申請表，馬上辦理，這樣你就可以不斷縮短還款期限，給客戶更大的自由。需要注意的是，無論是逾期還款還是提前還款，都屬于違約行為，但根據(jù)我國目前的國情，提前還款的客戶是不會被收取違約金的。
問：如何處理逾期付款？
答：按照規(guī)定，連續(xù)三次，總共六次，銀行會了解逾期付款的情況。如果真的是惡意或者無力償還，銀行會對抵押物進行處置。
問：如果銀行利率調(diào)整，對還款有什么影響？
答：個人住房貸款利率不是一成不變的。如果中國人民銀行調(diào)整利率，那么受理銀行將通知借款人，并從次年1月1日起執(zhí)行新的利率。
問：借款人還款時有收據(jù)或憑證嗎？
是的，如果你通過活期賬戶還款，存折上有每次還款的密碼。如果我真的需要收據(jù)，我可以打電話給受理銀行，由銀行寄出，或者親自去取。
問：辦理貸款手續(xù)需要多長時間？
答：工商銀行首先會加強服務，因為服務會是一個非常重要的自我宣傳手段。目前工行承諾從受理到放款15個工作日內(nèi)完成，最快3個工作日就能辦完。此外，還將陸續(xù)開辦網(wǎng)上受理業(yè)務、外地人購房貸款業(yè)務、二手房購房貸款業(yè)務。
碩士快速決定買房：
高手買房快決策，高手買房快決策。
從如何選房、簽合同、申請貸款、驗收入住到物業(yè)管理，《購房九段高手速成》一定會讓你的買房常識在短時間內(nèi)突飛猛進，成為購房者中真正的九段高手！
交通
交通是買房要考慮的重要因素。只有方便的出入和停車位，物業(yè)才能物盡其用。在人多車多的北京生活，買房時自然要對比幾個預選樓盤的交通狀況，如下：
道路設施的道路通行能力、設計運行速度、實際運行速度和運行安全性。
公共交通包括公共汽車、地鐵等公共交通線路的數(shù)量，與城市主要區(qū)域和工作場所的聯(lián)系程度，公共交通的起止時間、運行速度、票價、與工作場所的距離
交通管制包括交通路線、方向、時間、限速和車型限制。此外，還要考慮是否有固定的停車位。如果不能，是否能保證隨時停車也不容忽視。
環(huán)境
一個小區(qū)的環(huán)境主要包括兩個方面：周邊的地理環(huán)境(地段)和小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境。我們從這兩個角度來看。
很多購房者在買房時都非常關心。選擇市區(qū)還是郊區(qū)，看個人需求。
檢查一個小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境，要從以下幾個方面入手：小區(qū)規(guī)模、布局、綠化、建筑距離、路況、車庫、安全等等。
布局
在住宅區(qū)的規(guī)劃中，房屋的布局要合理。為了保證每個房間都能得到規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅的長軸外墻之間保持一定的距離，即日照距離。在北京，1.6-1.7h(采用h(h為前屋檐口與后屋底窗臺的高度差)。塔式住宅采用日照間距大于等于1h的標準。如果房子的日照間距不夠，北屋的底層就得不到有效的日照。
綠化
綠化做得好不好，要用綠地率來衡量，綠地率是指居住區(qū)各類綠地的點數(shù)，占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是，“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念。綠地不包括陽臺和屋頂?shù)木G化。有些開發(fā)者會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地具有遮陽、防風、防塵的重要作用，相關法規(guī)規(guī)定，新建居住區(qū)綠地率應不低于30%，北京市郊區(qū)居住區(qū)綠地率宜大于35%。
建筑距離
這兩座大樓之間的距離比
24米為宜，而窗戶也不能面對面地整齊排列，否則家中的一舉一動在對面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情況下，人與人之間距離24米內(nèi)能辨別對方，12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時應予以注意。察看小區(qū)外部大環(huán)境，包括交通道路及車站設置，菜場及商業(yè)網(wǎng)點設施，學校、醫(yī)療機構(gòu)、體育場所，噪音及污染等。
配套設施
包括市政配套、生活配套兩個方面。市政配套是指水、暖、氣等?；顒踊A設施應包括：
●教育設施：托兒所、幼兒園、小學、中學等；
●醫(yī)療衛(wèi)生設施：衛(wèi)生站、居住區(qū)門診、醫(yī)院；
●文化體育設施：綜合文化活動中心、體育場；
●商業(yè)服務設施：綜合食品商場、綜合百貨商場、集貿(mào)市場、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設施；
●金融郵電設施：銀行、郵局等；
●行政管理設施：街道辦事處、派出所、居委會、房管機構(gòu)等。
驗證開發(fā)商資質(zhì)
要購買一個好的房子，審查開發(fā)商的資質(zhì)與實力很重要，這決定著你是否能居住在一個好的社區(qū)里，開發(fā)商的承諾能不能兌現(xiàn)。
開發(fā)商的“五證”是最重要的證明材料，它們分別是《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。其中最重要的是《國有土地使用證》與《商品房銷售(預售)許可證》。
《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權(quán)證書。
我們在查驗以上證明文件時，盡可能要求開發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。
對于開發(fā)商資信的考察，目前另外一個突出問題是關于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的?，F(xiàn)在部分郊區(qū)縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會就在這種性質(zhì)的土地上開發(fā)項目，再拿出來當商品房賣，這種項目的產(chǎn)權(quán)根本就無從談起。
目前要查驗銷售許可證的方法有向國土房管局咨詢，再則可能通過北京房地產(chǎn)”網(wǎng)進行網(wǎng)絡查訊，只要輸入正確的銷售許可證的號碼，就能得知房管局對這個證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。
簽訂認購書
選好了房，開發(fā)商的資質(zhì)也沒有問題了，于是雙方要確立買賣房屋的意向了。認購書是為了確定一個購房者的意向，約定在一定時間內(nèi)購房者與開發(fā)商簽訂購房合同，而開發(fā)商在這段時間里必須為購房者保留房號。
從法律上來說，認購不是買房的法定前奏，合同也不是認購的必然結(jié)果。買方只能保證購買意愿的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此，買方應該注意審查開發(fā)商所提供的認購書，看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之內(nèi)，買受人不能簽訂購房合同的，訂金不予退還。”那么，究竟是什么原因?qū)е沦彿亢贤瑹o法簽訂，并沒有說清楚，如果因為開發(fā)商方面的原因?qū)е碌模@個責任還是由購房者來承擔，就叫合同顯失公平，這個認購條款購房者應予以拒絕。
確定付款方式
●一次性付款
即在與開發(fā)商簽訂購房合同后一定期限內(nèi)(雙方在合同中約定)，購房者一次付清房款。
利：通常一次性付款都有折扣。由于大筆購房款能一次性劃入開發(fā)商的帳戶，對資金的盡快回籠有很大的意義，因此開發(fā)商比較喜歡這種方式，往往也會給購房者一定的折扣。就目前市場行情而言，折扣多在九折至九七折之間，這么多的折扣對于資金不充裕的購房者來說，的確是個不小的誘惑。
弊：這種付款方式要求購房者有足夠的資金做后盾，在短期內(nèi)籌集到這么一大筆現(xiàn)金，對于大多數(shù)人而言都是比較困難的。而且一次性付款所需承擔的風險也很大，當購房者把全部房款都交給開發(fā)商時，可以說主動權(quán)已經(jīng)不在購房者手中了，一旦工程延期或者出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，購房者就比較被動。
建議：一次性付款適用于購房者資金充足、開發(fā)商信譽良好、最好是現(xiàn)房的情況下。即便如此，也建議購房者一次性付清總房款的90%，余下10%的尾款在入住時付清，關于這一點，需要事先在合同中約定。
●分期付款
一般在付清20%至30%的首付款后，再跟隨項目的建設工程進度付款。通常分為3-4期，樓盤封頂時付清房款的70%左右，最后一期所付的房款一般較少，多在入住時交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩種方式。
利：有效地解決了一次性付款時所需承擔的巨大風險。對于期房項目，購房者可以按工形象進度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至商品房驗收合格后才支付尾款。購房者可利用其余的分期未付款督促開發(fā)商，保障房屋按時按質(zhì)地交付使用。跟貸款相比，用不著多還利息，所需支付的僅是房款而已。
弊：雖然分幾次付款，卻仍然沒有克服需要在短期內(nèi)籌集大量資金的缺陷。正常情況下，一個項目在開盤銷售到驗收入住，不過一兩年的時間，即使分三四期付款，每一期也得交十幾萬甚至更多，壓力還是很大，而且分期付款通常沒有折扣。
建議：月收入較高，不愿支付房款以外的費用，不認同“今天花明天的錢”的購房者，可以考慮選擇這種付款方式。
●其他方式
主要是指買賣雙方協(xié)商的結(jié)果，只要不違反法律規(guī)定，買賣雙方在協(xié)商一致的基礎上達成任何一種付款方式及期限都是允許的。這一條在購房實踐中主要涉及銀行貸款問題。一般是開發(fā)商與提供貸款的銀行之間簽訂協(xié)議，購房者以其所購房屋做抵押，由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔保向銀行申請貸款，在購房者付清全部房款的20%-30%后，余下部分由銀行先付給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行支付利息及本金。
利：目前市場上一套商品房的售價著實不低，動輒幾十萬甚至上百萬。貸款使那些沒有足夠積蓄的購房人夢想成真。即使對于有能力全部付清購房款的購房者來說，貸款也不失為一種好的選擇。
弊：雖然資金壓力要比前兩種付款方式小得多，但是貸款購房的折扣非常小，甚至沒有。而且貸款有嚴格的年齡限制，年齡不滿18歲和超過60歲的購房者都不能申請銀行貸款。再者，以按揭方式購房，還需支付房款以外的如律師費、抵押登記費等多項費用。
建議：在選擇這種付款方式時，最好能讓開發(fā)商列一個費用清單，弄明白有多少“零碎錢”要交，此外，還要約定好萬一銀行拒絕貸款怎么辦，接下來的首付款又該如何處理，購房合同是否繼續(xù)有效等等。
物業(yè)收費標準
在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占主要方面。有些購房者認為所有的物業(yè)收費國家都是有標準的，其實不然。有些物業(yè)管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業(yè)費用等。隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，今后物業(yè)管理收費都會逐步放開，由雙方協(xié)商確定。
目前，北京市規(guī)定了三種物業(yè)管理收費辦法：
一是普通住宅小區(qū)管理辦法。對15個物業(yè)管理服務項目規(guī)定了收費標準及與之相適用的服務標準。其中需使用人交費的項目為裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務費、車輛存車費、機動車存車費等。需產(chǎn)權(quán)人交費的項目為：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區(qū)化共設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。
二是高檔住宅物業(yè)管理收費辦法。辦法規(guī)定，高檔住宅物業(yè)管理收費實行市場價，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商應在賣房時向購房者明示。
三是經(jīng)濟適用房物業(yè)管理收費辦法。目前收費標準為多層住宅每月每平米不超過0.52元，高層住宅每月每平米在1元左右。