來源：農(nóng)村金融時報


■ 倪利平


近年來農(nóng)商銀行發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款越來越多。房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合風險相對較小，但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強，價值波動大，如果不注意辦理中存在的如下風險點，不采取有效措施防范，也可能形成貸款風險，甚至造成貸款損失。


一是調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量并防止“先租后抵”。發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)詳細調(diào)查清楚借款人的實際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套基本居住房屋，除按揭貸款外，一般不予辦理經(jīng)營性抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，應(yīng)在法律糾紛解決后，才能確定是否辦理。農(nóng)商銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，還應(yīng)詳細了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃給他人。對已經(jīng)出租的房產(chǎn)，必須取得承租人承諾優(yōu)先處置的保證函，否則不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn)“先租后抵”問題。如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。


二是認真辦理抵押登記，確保手續(xù)的完整性。辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”，要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細了解房產(chǎn)的實際所有權(quán)情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人?財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款?只有經(jīng)全部財產(chǎn)共有人當面簽字同意，才可以給予辦理抵押，避免產(chǎn)生法律糾紛。


三是注意土地的性質(zhì)和使用期限。辦理抵押貸款前，要查清房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補交土地出讓金，并相應(yīng)降低抵押折率，以確保抵押貸款風險全覆蓋。


四是加強貸后抵押物檢查，防止土地用途性質(zhì)變更。辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，也應(yīng)在貸款發(fā)放后定期進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)變化情況及時采取有效措施。對在建工程抵押貸款重點管理，由于在建工程具有特殊性;對發(fā)放的在建工程抵押貸款，應(yīng)進行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶設(shè)在本單位，往來款項要通過本單位辦理，全程監(jiān)督借款人資金使用情況。


五是注重培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估師，重視第一還款來源。為準確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，農(nóng)商銀行應(yīng)加快培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估師，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價?，F(xiàn)階段，雖然無權(quán)決定評估機構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實際評估價格確定貸款發(fā)放的折率。在房產(chǎn)評估中介機構(gòu)作出評估報告后，內(nèi)部的評估師應(yīng)對抵押房產(chǎn)進行二次估價，根據(jù)自己的評估價格，按照一定的比例確定實際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款額度控制的主動權(quán)，以防范信貸風險。發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，更應(yīng)重視第一還款來源;不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人進行財務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查分析，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風險。