2021年正在買房或者考慮買房的客戶應(yīng)該都知道，現(xiàn)在銀行按揭貸款放款較慢，主要原因是一方面一方面是因為大政策監(jiān)管以及房價的調(diào)控政策，查詢力度加強，一方面主要受貸款額度的限制，因此按揭行更為謹(jǐn)慎，放款速度較政策前確實慢了不少。不僅僅是針對個人客戶，針對開發(fā)商的貸款要求也是嚴(yán)格執(zhí)行。
針對個人
2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)，第一道紅線是房地產(chǎn)貸款占比，第二道紅線就是個人住房貸款占比，指個人住房貸款余額占一家銀行全部貸款比重。
如表所示，央行對于各大銀行的住房貸款占比都規(guī)定了要求，與多家銀行溝通得知，不少銀行占比超過紅線，不少銀行臨近紅線，因此放款慢也是正常的。
針對開發(fā)商
2021年1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，其中明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。
幾道政策下來，打擊了不少投機炒房客，因此買房熱潮降溫冷卻不少。同時，銀行考慮房貸多方面的綜合風(fēng)險，也會主動收緊房貸規(guī)模。當(dāng)然我們改變不了政策，只能自身出發(fā)，提前多做一些準(zhǔn)備，應(yīng)對可能發(fā)生的風(fēng)險。
購房前提前準(zhǔn)備的措施：
1、購房之前六個月內(nèi)盡量減少不必要的查詢征信，比如各平臺測試額度、申請信用卡、申請貸款等。
2、購房之前先去中國人民銀行拉取一份個人詳細(xì)版征信記錄，確定下申請人（及配偶）的征信報告，不要因為征信原因多走彎路。
3、購房之前先與開發(fā)商/原房東溝通時間，盡量給到一個比較寬松的預(yù)留時間。
4、申請之前先跟不同的銀行客戶經(jīng)理溝通，最好把詳細(xì)版征信也給到銀行提前跟銀行溝通，并且確定大致需要的時間，所需的批款時間及放款時間。
5、如果付款時間臨近，比較著急了，可以打按揭銀行官方電話溝通，確實出現(xiàn)困難，希望幫忙催促，當(dāng)然態(tài)度一定要好，最好聲情并茂并且堅持不懈。
下圖是按揭貸款的審批流程。
銀行按揭貸款放款慢后，目前對于經(jīng)營貸及消費貸資金流向問題排查也較為嚴(yán)苛。
對于房產(chǎn)抵押貸款政策還是有較大影響的，主要體現(xiàn)在幾個方面：
一、部門商業(yè)銀行貸款利率上調(diào)，政策相對收緊。
1、產(chǎn)證登記時間方面：對于新產(chǎn)證多數(shù)銀行無法受理；
2、主要體現(xiàn)在對于企業(yè)經(jīng)營情況方面：成立時間、入股時間、企業(yè)流水納稅開票等綜合情況；
3、二次抵押對于按揭期限要求：對于按揭期限要求多數(shù)改為滿一年，也有少數(shù)銀行滿足3-6個月；
4、額度方面：一般控制抵押成數(shù)，一般不足七成；
二、貸后排查加劇
1、貸后管理方面：對于資金流向排查較嚴(yán)，多道銀行賬戶排查。
2、本行排查及央行駐點排查。對于資金流向不合規(guī)客戶，央行對于銀行罰款加劇，并要求客戶提前結(jié)清貸款。重點是按揭后辦理經(jīng)營貸，或者辦理經(jīng)營貸后半年內(nèi)按揭客戶，如無有效證明佐證實際經(jīng)營，可能要求結(jié)清。
2021年政策變化較大，如需辦理抵押貸款，建議提早做準(zhǔn)備，未雨綢繆，等待最佳時機！
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