這世上有句毒雞湯,一直被封為神句,這句話百分之九十九的人都聽過,說:

“只有窮人存錢,富人都是負(fù)債”。

具體來說,意思就是:富人們比的是誰負(fù)債更多,負(fù)債多,說明有實力,銀行愿意借給他那么多錢。窮人沒有銀行愿意借給他錢,窮人也不知道錢生錢,只知道把錢存在銀行,然后吃哪一點點利息,然后錢又被富人從銀行借走,錢生錢。

于是,對于貸款的曲解紛至沓來,99%的人都陷入了貸款的認(rèn)知誤區(qū)。

雖然本文主線是房貸,但我們先來聊聊其他貸款。

“富人在借錢,窮人才存錢!”這句話對么? 從內(nèi)在含義來看大體是對的,但大多數(shù)人對于富人借錢干嘛,富人從哪里以什么手段借錢,卻一無所知。只記住了借錢兩個字,只認(rèn)知了借錢二字的字面意思。

別人借錢是致富、錢生錢,而大多數(shù)人借錢卻是花錢、消費(fèi),而且你花錢的樣子,像極了韭菜。因為你壓根不知道,你借來的錢,利息到底有多高!

不用我多說,在信用卡分期、裝修貸、汽車貸、現(xiàn)金貸、花唄、白條這類金融及其發(fā)達(dá)的時代,要說一個中青年人沒有用過上述任何一項業(yè)務(wù),說出來可能你自己都不信。

但絕大多數(shù)人不知道,也搞不明白這些錢借來的成本有多高。

以最基本的信用卡分期為例:

1000元貸款手續(xù)費(fèi)是多少呢?按照正常不打折不活動的算法,每個月6.6元,一年下來79.2元,按照銀行的年化利息算法,折合年化7.92%看起來好像不高。

我們再看號稱日利息僅0.035%的微粒貸,10期累計利息為58.78元,如果折合到一年,大概要六十多塊錢,反而比信用卡分期算下來還稍稍低了一點。

絕大多數(shù)分期貸款利息,給人的印象和初算幾乎都只是6%-8%左右,猛一看不高。

兩種分期我們都設(shè)計成10期還款,1000元總額,用IRR公式來計算實際利率,得出來的實際利率是多少呢?

一個年利率接近15%,一個年利率接近13%! 明面利息與實際利息差距接近一半。

仔細(xì)的人應(yīng)該都有留意,很多貸款平臺喜歡用“借1萬元,一天只收5塊錢利息”或“借1千元.每天只收5毛錢利息”這樣的看似很低息的廣告語,其實我們拿365*5算下來,一年的實際利息高達(dá)1825元,折合真實利息18.25%!

高利貸的門檻是多少呢?

最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》中第二十六條規(guī)定:

借貸雙方約定的利率未超過年利率24%,出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的,人民法院應(yīng)予支持。

我們的信用卡分期也好,網(wǎng)絡(luò)貸款也好,利息已經(jīng)非常接近了高利貸的門檻。

我們無論去銀行,無論去余額寶存錢,所看到的年化收益率都是以你把本金完整的存夠1年可以得到的收益,即3%的年化收益率是你需要把10000塊存夠一年才可以得到300塊錢利息。

相反,你借來名義8%的貸款,在第一個月你使用10000塊錢的時候收你8%利息,在你還款到最后只欠他幾百塊錢的時候,依然收你總額那10000塊錢8%的利息,而非是剩下多少本金,根據(jù)本金收你多少利息。

障眼法讓你不覺得他高,這也就是金融機(jī)構(gòu)的高明之處。更不用說,套路更復(fù)雜的汽車金融分期,甚至臭名昭著的校園貸。

所以,許許多多人,不存錢,不籌首付,秉承著能借來錢就是牛的心態(tài),用接近高利貸的資金,用以買手機(jī)、買首飾、買包、買化妝品、甚至是旅游、買車。

所以我說,無知真可怕。所以我說,你花錢的樣子,像極了韭菜。

被銀行收割,被金融機(jī)構(gòu)收割,被有錢人收割。

對于房貸你知道多少? 20%的人可能很熟悉,剩下的80%的人大略是不熟悉。

如果再細(xì)分,這80%中,又有20%略知一二,剩下的80%可能像極了文盲。

普通人對房貸的誤區(qū)有這么幾個:

? 1.房貸利息高

房貸利率目前執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)利率為4.9% ,因為月供是基本固定的,所以在看完上邊第一部分信用卡分期之后,既然本金越還越少,你會不會下意識的認(rèn)為房貸也要根據(jù)上邊的算法計算,把4.9%乘以1.8倍來推導(dǎo)實際的利息?

如果按照4.9%的利率30年貸款貸100W,那套路算法應(yīng)該得到的是147%的利息,也就是147萬的利息,而實際上我們通過房貸計算器可以算出實際100萬貸款只需要還91萬的利息。

因為房貸雖然是按照每月固定還款(等額本息),但實際上每個月的還貸中的本金和利息比例一直在變化,也就是說實際上你每個月還的利息是越來越少的。

還以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息計算,如果貸款30年,100萬總的利息是237.6萬,相比房貸30年僅有91萬的利息,比例高達(dá)2.6:1

也就是說,房貸大約是信用卡分期利息的40%都不到。

? 2.房貸利率一成不變

這一條很簡單,一句話可以概率。即每個人的房貸從貸款起,執(zhí)行的上浮或打折比例將會一成不變,但基礎(chǔ)利率會隨著每年國家的基礎(chǔ)利率變化,而在次年的一月發(fā)生變化。

舉個例子,你貸款的時候基礎(chǔ)利率是4.9%沒有上浮和打折,那當(dāng)年基礎(chǔ)利率變成4.5%后,你第二年的利率也會變成4.5%,如果貸款時上浮10%,那第二年的利率會變成4.5%上浮10%,以此類推。

? 3.房貸利率上浮太虧

之前有專門撰文講過房貸利率上浮是否影響買房的問題,文章地址:《剛需買房,如果有專家跟你說“等房貸利率下調(diào)”,請拉黑他!》。

簡單的理解就是,隨意他上浮,因為你壓根不可能真的還到30年,正常的還房貸周期普遍都在五六七八年,短的甚至是三年就已經(jīng)還清賣房換房或者重貸。畢竟房子越來越貴,貸票很關(guān)鍵,你不可能放著幾十萬的貸款不還,而去全款或者高額首付貸買下一套幾百萬的房子。

? 4.等額本金和等額本息

就等額本金和等額本息哪個更實惠的問題,購房者分不清楚,從業(yè)人員也是分為兩派,但99%的人都被一個框給框住了思維,這個框是“到底哪個最實惠?”

而實際上在我們房產(chǎn)投資中,哪個更實惠并不是問題的關(guān)鍵,關(guān)鍵在于怎么收益最大化,怎么調(diào)配承受能力。

以100萬貸款基礎(chǔ)利率分別計算等額本息和等額本金貸款第一年來算,一個是6萬3的年還款,一個是8萬1的年還款,差額接近2W,這對于很多家庭來說直接就影響到了正常生活。所以,在能承受的范圍內(nèi),盡量多貸款長貸款,用等額本息來降低初期的還款壓力,是最合適的選擇。

如果你真的要說誰在數(shù)字上更劃算,其實沒有任何差別,因為兩個算法最終實際利率都是一樣4.9%,你前期還的多,后期自然還的少,但是利率是沒有變化的。

任何時候,借貸都是杠桿,文首的網(wǎng)貸、信用卡分期等等,屬于拿人的信用做杠桿。而買房的杠桿簡單講就是:通過小比例首付,以及所買的房子撬動大比例房貸。

讀完全文,不論你是否有所感悟,但至少我相信你記住了一個數(shù)字,那就是房貸利率只有信用卡分期利率的40%左右??梢哉f,房貸是普通人能借來最便宜的大額貸款。

除了銀行房貸,誰愿意一次借給你這么多錢?誰又愿意借給30年這么久?

30年意味著什么呢?幾乎意味著你拿幾十年后的錢來完成當(dāng)下的消費(fèi)與投資。

貨幣貶值的速度,物價上漲的速度我就不必過多贅述,人人皆知。

銀行提供70%的杠桿,來幫實現(xiàn)你原本夠不到的房子,用銀行的錢來幫你升值賺錢,你難道還要自己全款買房?

如果你想不明白,如果你還不知道利用銀行的杠桿,如果你還在一邊吐槽房價高、房貸利率高、一遍吐槽著沒有首付,另一邊卻又大手大腳的去分期買高檔手機(jī)、高檔皮具、名車名表。

那恭喜你,你距離被這個時代拋棄,越來越近了!