2、部分提前還款是只歸還貸款的一部分本息，還有剩余本息未結(jié)清的情況。未結(jié)清的貸款本息，利息還是按照原有借款合同上約定的貸款利率執(zhí)行（有優(yōu)惠就會(huì)一直優(yōu)惠下去）。
1、房貸提前還款利息怎么算？
2、提前還貸劃算嗎？
3、提前還款需要支付違約金嗎？
4、哪些人適合提前還款，哪些人不適合？
貸款買房已經(jīng)成為一種常見的購房方式，對(duì)于普通老百姓來說，貸款買房是在合適不過了。不過貸款買房每個(gè)月就需要還房貸，對(duì)于背負(fù)著房貸的朋友來說，只要有多余的錢就會(huì)想要提前還款，提前還款是可以節(jié)省房貸利息。那么，提前還房貸利息怎么算？房貸怎么還合適？
根據(jù)一般房貸還款方式的計(jì)算公式分為兩種等額本息和等額本金兩種方式。
等額本息計(jì)算公式。
計(jì)算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。
需要注意的是：1、各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來看。2、對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
等額本金計(jì)算公式：
每月還款額=每月本金+每月本息
每月本金=本金/還款月數(shù) 每月本息=(本金-累計(jì)還款總額)X月利率
計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會(huì)隨剩余本金的減少而減少。
提前還貸的方式有哪些？
目前提前還貸的方式有全部提前還款、部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，還款期限縮短；以及部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變?nèi)N。
1. 從利息的角度來說
假設(shè)貸款1年共需要償還1000元利息，如果你在6個(gè)月的時(shí)候提前還貸，只需要償還500元的利息，相比之前的1000元來說肯定是劃算的。
也就是說提前還貸肯定能減少總利息，等于幫你省了一筆錢。
2. 從利率的角度來說
如果你手里有50萬現(xiàn)金，同時(shí)還有50萬元的貸款未還，那么這個(gè)時(shí)候是否選擇提前還貸，則要根據(jù)兩者的利率來計(jì)算。
假設(shè)你通過理財(cái)?shù)氖侄危梢宰?0萬產(chǎn)生的利息收入為3萬元，而貸款每年只需要2萬元的利息支出，這樣比較下來提前還貸肯定是不劃算的。
比如說公積金貸款的利率為3.25%，而當(dāng)前有不少活期理財(cái)產(chǎn)品收益率達(dá)到4%以上，部分定期甚至能達(dá)到5%，那么完全可以不提前還貸。
通常來講，提前還款違約金的收取，一般是按照提前還款時(shí)的未結(jié)余額的百分比計(jì)算，最高違約金受合同或法律的約束。違約金的有效期過后，比率會(huì)取消、或逐漸減少、或者只有余額的1%。
并且，對(duì)于違約金的收取，各個(gè)銀行收取標(biāo)準(zhǔn)不同，以國有大行2021年最新規(guī)定為例：
中國銀行
1、不足一年的罰息3個(gè)月，需提前一個(gè)月申請(qǐng)；
2、滿一年不足二年的罰息2月；
3、滿二年不足三年的罰息1個(gè)月；
4、三年以上的以抵押合同為準(zhǔn)。
中國工商銀行
住房貸款不足3年罰3個(gè)月，滿3年無罰息；
中國農(nóng)業(yè)銀行
1、不足一年的罰息6個(gè)月；
2、滿一年不足三年的罰息3個(gè)月；
3、三年以上的罰息1個(gè)月。
中國建設(shè)銀行
1、不足一年的罰息3個(gè)月；
2、滿一年不足二年的罰息2個(gè)月；
3、滿二年不足三年的罰息1個(gè)月；
4、三年以上的無罰息。
交通銀行
1、住房貸款不足三年收取欠款金額1%罰息；
2、住房貸款滿三年預(yù)存十天到一個(gè)月的不收罰息.
從五大行對(duì)于提前還款的違約金收取標(biāo)準(zhǔn)可以看出，住房貸款滿三年后，罰息力度最小。參考不同的貸款方式，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士建議如下：
等額本息還款，在總還款期限的前1/3的時(shí)限內(nèi)還清貸款最為合適。因?yàn)榈阮~本息每個(gè)月的還款金額是固定的，還款利息比重逐月遞減，因此，在前期利息占比較高的時(shí)候還款較為合適。
等額本金還款，在總還款期限的前1/2的時(shí)限內(nèi)還清更合適。主要因?yàn)樵摲绞角捌诒窘鹫急榷?，越往后利息占比攀升，在此之前還款對(duì)貸款人來講比較合適。
還有以下三種情況不適合提前還清住房貸款。
1、等額本金還款期已過1/4的
等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。還款期已達(dá)到1/4的，此時(shí)月供的構(gòu)成中本金開始多于利息，此時(shí)提前還款不利于有效節(jié)省利息。
2、等額本息還款已到中期的
如果使用的是等額本息還款法，且已進(jìn)入還款中期（貸款30年，已經(jīng)還款15年左右），所償還的更多是本金，能夠節(jié)省的利息有限，提前還款意義不大。
3、用公積金貸款的，或者貸款時(shí)有折扣的
由于公積金貸款利息較低，通常為3.25%，所以提前還款的意義不大，除非有購置第二套房需要使用公積金貸款，否則不建議提前還款。
1、提前還請(qǐng)全部貸款；
2、提前償還部分貸款，剩余部分保持每月還款額不變，還款期限縮短(節(jié)省利息較多)；
3、提前償還部分貸款，剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變（減少月供）；
4、提前償還部分貸款，剩余的貸款每月還款額減少，同時(shí)還款期限縮短；
5、個(gè)別銀行允許借款人剩余貸款本金保持不變，每月還款額增加，從而縮短還款期限。