6月30日，景德鎮(zhèn)一對業(yè)主夫婦的停貸宣言刷爆了神州大地。他們因為買的房子爛尾，決定停止向銀行繳交房屋貸款。緊接著，更多的爛尾樓小業(yè)主加入了這個行列。

7月1日還款日當(dāng)天，泰禾南昌院子的劉欣（化名）第一次沒有往房貸的銀行卡里充錢。她哭著哀嘆：

“每月家庭收入1萬多，交月供，還要養(yǎng)兩個孩子，我不想再往爛尾樓里填窟窿了，它就是無底洞”。

此前，糾結(jié)于是不是要斷貸，劉欣失眠了三天。2019年，她以約140萬購買了泰禾南昌院子一套上院，首付40萬，月供5600。開發(fā)方延期交房兩年后，她和其他業(yè)主們只等來了一紙停工通知。工地鐵門上貼著建筑方“中城建設(shè)有限責(zé)任公司南昌分公司”的兩頁告示：因開發(fā)主體單位（即地產(chǎn)項目公司）“藍天碧水開發(fā)建設(shè)公司”遲遲不給工程款，所以項目即日停工。而項目公司不給錢的原因也不新鮮，它的股東挪用了該項目公司16億元資金。

劉欣和其他業(yè)主不得不向江西銀保監(jiān)局、中國建設(shè)銀行南昌分行等單位，遞交一份“暫停還款”通知書，暫時加入了停貸大軍。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自21年下半年到22年7月中，全國至少有106個有名有姓的住宅項目加入了要求“強制停貸”的名單。僅22年6月13日到7月12日、一個月時間內(nèi)，就新增44個樓盤的小業(yè)主加入到這場要求停貸的風(fēng)暴中來。

大家吐的苦水都是：“我也不想弄花征信記錄，但是……”

誠然，征信是個體在現(xiàn)代社會的金融身份證，沒了良好征信，未來再想辦理信貸，將會寸步難行。但是爛尾樓的業(yè)主斷貸，該不該影響他們的征信記錄呢？一位網(wǎng)友給出了言簡意賅的類比：在淘寶上買50塊的褲子，還有支付寶罩著呢！

（截圖摘自百思不得姐微博，侵刪）

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樓盤爛尾了，該是誰的責(zé)任呢？

那么，這個簡單的道理，為什么在買房子這件大事上缺席了呢？換句話說，各方在爛尾樓事故的角色，是什么？這就有必要先說說、現(xiàn)在占據(jù)了我國房地產(chǎn)銷售市場絕大部分山河的商品房預(yù)售制。

1、預(yù)售制的前生今世

這種樓還沒蓋，就先銷售的辦法，始于香港的“賣樓花”。 香港人民把沒完工的樓宇單元，稱為“樓花”，好比植物都是先開花后結(jié)果。1956年，香港頒布《預(yù)售樓花同意書》，以法律的形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制，主要目的是為了解決住房短缺問題。1994年，大陸發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，預(yù)售制引入在內(nèi)地。在改革之初，這種做法在很大程度上提高了開發(fā)商的資金能力，為迅速解決中國的住房短缺做出了貢獻。

目前，大陸多數(shù)城市允許開發(fā)商在項目建設(shè)1/3左右就可以辦理“五證”中最后一項《預(yù)售許可證》，對外銷售在建房屋。還有部分三四線城市，甚至對剛完成地基工程的項目批出《預(yù)銷售許可證》，準(zhǔn)許他們賣樓。

預(yù)售制直接的效果是，房地產(chǎn)商的資金回籠速度加快了，可以在最短的時間內(nèi)完成項目從開發(fā)到收回資金的整個鏈條，迅速投入下一個房地產(chǎn)項目。這是地方政府樂見的，畢竟土地出讓金是地方財政的“大頭兒”。

2、預(yù)售制，并非“一手交錢一手交貨”模式

必須承認(rèn)，預(yù)售制不是一手交錢一手交貨、在公開透明市場上進行交易的做法。而是一種依托特別許可，對買賣雙方權(quán)責(zé)劃分不對等的交易模式。它之所以能夠?qū)嵭?，不是因為普通民眾明白其中的運作機制，而是很多人相信，政府既然同意預(yù)售，就會有相關(guān)各方監(jiān)督開發(fā)商按時保質(zhì)保量交房。因此，預(yù)售制在我國實行了將近30年，且成為了房地產(chǎn)銷售的主流，是通過在某種程度上依靠于政府信用而實現(xiàn)的。

地產(chǎn)商當(dāng)然清楚。為了規(guī)避自身的法律和償債風(fēng)險，每開一個新樓盤項目，有些地產(chǎn)商就會開始操作，比如，預(yù)先成立個沒資金的項目公司。因為是有限責(zé)任制公司，這些公司的償債義務(wù)，僅限于其凈資產(chǎn)。股東，或者說母公司對這些項目公司負(fù)債的責(zé)任，也僅限于它們真正投入的資本金。在實際操作中，母公司往往是一毛不拔。雖然注冊驗資時，項目公司曾有過幾千萬，或者幾個億的注冊資本金，但一完成驗資，有的母公司就把錢全部抽走。

所以，地產(chǎn)項目公司手中唯一有的資產(chǎn)，就是要銷售出去的樓+已經(jīng)銷售出去樓盤的銷售款，債務(wù)則是買地貸款、支付工程費借的貸款等。這些貸款名義利率只有6%-8%，但是貸款方，包括銀行，會以各種手續(xù)費的名義把貸款利率提高。2017年到2021年，實際年化利率15%是很普遍的。越快收回銷售款，償付有息貸款，就是房地產(chǎn)企業(yè)增加盈利的最佳辦法。為此，房地產(chǎn)公司什么辦法都可以采取。當(dāng)然，資金提前收回后，不少房企總公司就把錢從項目公司手里收走、干別的去了。比如，某公司用來造車以及等等。

項目公司重新回到了銷售前的殼狀態(tài)。一旦母公司資金緊張，這些殼公司只能拖住對下游建筑公司的付款。但是，建筑公司也需要支付勞工工資、建筑材料供應(yīng)商，建筑用的機械也需要維護，不能一直被拖下去。當(dāng)怎么討工程款都討不到后，建筑公司只有停工。對應(yīng)的，地產(chǎn)項目資金鏈斷裂，馬上陷入實質(zhì)破產(chǎn)的狀態(tài)。

3、預(yù)售模式必然要求社會安全網(wǎng)

因此，商品房預(yù)售制下，政府必然要求對買樓花的小業(yè)主交的購房款實施保護。即：銀行需要為房地產(chǎn)公司開設(shè)單獨的監(jiān)管賬戶，收取小業(yè)主的購房款。該賬戶內(nèi)的資金，包括首期及房貸，項目公司必須?？顚Ｓ?，只能用來支付完成地產(chǎn)項目的各項花銷。

在這一點上，銀行確實被要求、承擔(dān)類似支付寶的作用。

這樣以來，后果是巨大的，建筑方停工，明日小區(qū)變成了爛尾樓。根據(jù)中銀證券的統(tǒng)計，全國24個重點城市（即一二線城市）中，尚未交付的問題項目總建筑面積達2468萬平米，涉及18.58萬套房子。換句話說，涉及18.58萬*6個錢包，即111.48萬個家庭遭殃。

這還是管理較為嚴(yán)格的一二線城市，如果再統(tǒng)計上三四五線的城市，特別是鶴崗、牡丹江這種白菜樓市的地方，如果發(fā)生房地產(chǎn)商因資金鏈斷裂，那么棄樓而去的現(xiàn)象有可能更加普遍。

而房屋又是人民財產(chǎn)中的比重最大的部分。即使是統(tǒng)計消費支出，居住也是吃這個“天”類后，第二大單一支出：

2022年上半年居民人均消費支出及構(gòu)成

4、小結(jié)

各大金融機構(gòu)都認(rèn)為，不應(yīng)武斷地把拒絕履行房貸還款義務(wù)的爛尾樓小業(yè)主們劃入“失信”的行列。從微觀說，他們是被違約的對象。他們的斷供，應(yīng)視為合約權(quán)益被侵害后、捍衛(wèi)自己權(quán)利的行為。畢竟銀行也違約在先了。要求小業(yè)主在沒法收到商品而繼續(xù)支付對價，是不合理的。以此把他們列入“失信”行列，更從本質(zhì)上違反了法律維護公平的屬性。從宏觀說，武斷地把爛尾樓小業(yè)主們打入失信的行列，也會動搖社會的長治久安。