張某與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買某房產(chǎn)公司開發(fā)的商品房一套，房屋總價款為1267286元。合同約定某房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2020年10月30日前將房屋交付給張某。張某通過自付及銀行貸款方式付清房款后，某房產(chǎn)公司直到2021年3月18日才向張某發(fā)出交房通知，通知張某收房。
張某認為，某房產(chǎn)公司逾期交房已超過合同約定的交房期限139天之多，符合合同約定的解除條件，遂訴至法院，要求解除商品房買賣合同及購房擔(dān)保借款合同，由某房產(chǎn)公司返還其已支付的購房款，剩余貸款由某房產(chǎn)公司向銀行歸還并賠償其利息損失。
張家港法院審理后認為，張某與某房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》、張某與銀行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》均是各方真實意思表示，合法有效，各方應(yīng)按約定履行各自義務(wù)。
根據(jù)《商品房買賣合同》的約定，某房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2020年10月30日將案涉商品房交付給張某，但某房產(chǎn)公司直至2021年3月18日才通知原告交房，共計逾期139天。扣除疫情因素對逾期交房影響的45天合理期間，仍逾期94天，符合合同“逾期交房超過60日，買受人有權(quán)解除合同”的約定，故對張某解除商品房買賣合同的主張予以支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，張某請求解除銀行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》，于法有據(jù)，應(yīng)予支持，某房產(chǎn)公司應(yīng)將收受的張某的購房款本金387286元、已償還的房屋貸款本金（具體數(shù)額以判決生效之日的銀行系統(tǒng)計算數(shù)額為準）返還張某；并將已收受的銀行發(fā)放的88萬元購房貸款扣除上述張某已償還本金后的剩余本金及逾期利息（具體數(shù)額以判決生效之日的銀行系統(tǒng)計算數(shù)額為準）返還貸款銀行，并賠償張某實際利息損失。
一審宣判后，某房產(chǎn)公司對判決不服，向蘇州中院提起上訴。蘇州中院二審判決駁回上訴，維持原判。
法官點評：在當(dāng)前商品房買賣中，購房人一般都通過銀行按揭貸款方式支付購房款，開發(fā)商為及時收取購房款，也會為購房人的貸款向銀行提供擔(dān)保。但實踐中，當(dāng)開發(fā)商違約導(dǎo)致商品房買賣合同解除后，購房人還應(yīng)不應(yīng)該繼續(xù)歸還銀行貸款，令許多購房人感到困惑。對此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定了開發(fā)商違約導(dǎo)致商品房買賣合同解除情形的銀行貸款處理方式，開發(fā)商此時不僅應(yīng)當(dāng)返還購房人已付的首付款、已支付的貸款本金及利息，還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)向銀行歸還購房人剩余的銀行貸款及利息，一定程度上突破了貸款合同的相對性，為此類爭議的解決提供了法律依據(jù)，有力維護了購房人的合法權(quán)益。