房?jī)r(jià)走勢(shì)將進(jìn)入新通道資金必將尋找新市場(chǎng)

中信證券研究部諸建芳指出，本輪房?jī)r(jià)走勢(shì)一旦周期性見(jiàn)頂，房?jī)r(jià)走勢(shì)將進(jìn)入新的通道。由于逐利本性，資金必將尋找新的市場(chǎng)。

而近日金融系統(tǒng)和國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)可能流向房地產(chǎn)的資金，也分別從信貸和金融創(chuàng)新等方面在加強(qiáng)管控。10月13日，國(guó)辦發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱“《方案》”）。這對(duì)購(gòu)房者的資金來(lái)源進(jìn)行了更加嚴(yán)格的控制。抬升的資金成本也成為限制購(gòu)房者在當(dāng)下將資金流向樓市的又一重壓力。

褪色的“銀十”

小陳在深圳一家金融機(jī)構(gòu)工作，不久前賣掉了他四年前購(gòu)買的一套位于前海的兩居室。就在國(guó)慶前，他相中了一套位于南山區(qū)價(jià)值逾七百萬(wàn)的二手房，打算用做婚房。交了三萬(wàn)元“小定”給房主后，雙方簽訂了購(gòu)房合同，并約定余下的十六萬(wàn)定金在國(guó)慶后補(bǔ)齊。

但國(guó)慶還未過(guò)完，他便給房主打去電話，告知他棄購(gòu)的決定，“定金（小定）不要了”。

小陳算了一筆賬，如果交易繼續(xù)，確實(shí)還能享受二套房四成首付，但目前看來(lái)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)較大，還得再觀望一陣，“按照新政七成首付來(lái)算的話，差價(jià)不會(huì)差特別多，咬咬牙還是能湊齊?！?/p>

隨著國(guó)慶期間多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策，很多像小陳一樣本打算改善住房條件的人都萌發(fā)了再看看的念頭。以深圳為例，深圳中原統(tǒng)計(jì)顯示，在10月4日深圳出臺(tái)調(diào)控政策后，5日、6日中介訪客量減少34%，明顯下降，購(gòu)房客關(guān)注重點(diǎn)更多地落到政策動(dòng)態(tài)和各家評(píng)論上，觀望情緒明顯。

南山區(qū)某樓盤銷售人員告訴記者，新政后不少原本有意向購(gòu)房的客戶都放棄了購(gòu)房?！安簧倏蛻魹榱藵M足新政前二套房的首付比例，將另一套房的房貸都在節(jié)前還清了，而新政七成的首付比例讓他們實(shí)在吃不下了。”在還清首套房貸款后，迫于資金壓力，客戶只能選擇退房。

這讓原本計(jì)劃在“十一黃金周”后“淘金”的樓盤不得不采取行動(dòng)。作為深圳新政后第一個(gè)開盤的新盤，位于南山區(qū)的山海語(yǔ)最低成交均價(jià)4.7萬(wàn)/平方米，比預(yù)期低1萬(wàn)-1.3萬(wàn)左右。

萬(wàn)科董秘朱旭也在10月10日的投資者電話會(huì)議中談道，這次調(diào)控政策非常精確地對(duì)投資性需求進(jìn)行控制，影響最大的是投資客和過(guò)分使用杠桿的投資者。

至于萬(wàn)科今年在深圳布局的400億高端貨源，朱旭表示，“調(diào)控政策出來(lái)之后，萬(wàn)科的項(xiàng)目還未披露價(jià)格，還要再等等看，可能會(huì)受影響?！?/p>

二手房交易也出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月上旬，在深圳中原成交的二手房中已有超過(guò)34%的樓盤率先降價(jià)成交，最高降價(jià)相比九月成交均價(jià)下調(diào)了將近20%，降價(jià)范圍覆蓋全市。

從全國(guó)范圍內(nèi)看，中金公司房地產(chǎn)分析師寧?kù)o鞭、肖月指出，頒布調(diào)控的17個(gè)重點(diǎn)城市國(guó)慶期間推盤量明顯低于去年同期，伴隨著新推項(xiàng)目進(jìn)度拖后，未來(lái)成交備案數(shù)據(jù)也將持續(xù)走軟，預(yù)計(jì)嚴(yán)厲調(diào)控的城市10月成交環(huán)比9月下降15%左右。

嚴(yán)厲的政策也讓投資客的投資需求進(jìn)一步受限。深圳中原指出，3月新政后深圳二手住宅買賣投資占比持續(xù)升高，達(dá)到9月33%新的高位?！吧畎藯l” 不僅在限購(gòu)限貸方面升級(jí)，同時(shí)在新項(xiàng)目成交價(jià)格上做了限制，這將會(huì)嚴(yán)厲打擊深圳投資客。

一名進(jìn)行房地產(chǎn)投資近十年的投資者對(duì)記者表示，限購(gòu)在打壓需求的同時(shí)也防止了業(yè)主集中性拋盤，這讓跌幅只會(huì)是擠牙膏式的，這個(gè)過(guò)程可能會(huì)持續(xù)半年甚至更久，“目前還是歇會(huì)兒吧”。

資金何處去？

在對(duì)樓市需求側(cè)調(diào)控的同時(shí)，置業(yè)者的資金也被進(jìn)一步限制。

9月14日央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，8月份人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元，其中，住戶部門貸款增加6755億元，中長(zhǎng)期貸款增加5286億元。

也就是說(shuō)，8月份個(gè)人貸款中，過(guò)半都是房貸，且在7月份4773億元的基礎(chǔ)上又增加了513億，信貸寬松刺激了樓市熱度。而不少付不起首付的置業(yè)者或投資者通過(guò)“首付貸”等金融創(chuàng)新形式，撬動(dòng)了首付杠桿，進(jìn)一步擴(kuò)大了貨幣的乘數(shù)。

繼黃金周“一城一策”的限購(gòu)、限貸之后，樓市又從國(guó)家層面?zhèn)鞒隽苏{(diào)控。10月12日，央行召集了5家國(guó)有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。

克而瑞研究指出，此次央行會(huì)議可能意味著，配合各城市限購(gòu)政策之下，針對(duì)熱點(diǎn)城市信貸環(huán)節(jié)將有進(jìn)一步的收緊和調(diào)整，收緊力度可能是針對(duì)個(gè)別城市尤其是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高城市。

此外，撬動(dòng)貸款的杠桿也被進(jìn)一步打壓。前述國(guó)辦發(fā)布的《方案》，除對(duì)房地產(chǎn)中介、從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)的規(guī)范外，《方案》明確了要規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。這表明，“首付貸”已成為國(guó)家層面的打擊對(duì)象，這將進(jìn)一步抑制這類杠桿對(duì)貸款的撬動(dòng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2016年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)加快主要是受個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)影響，加之去庫(kù)存政策刺激，投資需求無(wú)限大地釋放在房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在張大偉看來(lái)，過(guò)度加杠桿的確帶來(lái)了越來(lái)越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，近期樓市調(diào)控從多方面發(fā)力，約束房地產(chǎn)購(gòu)買的非理性行為，包括限購(gòu)、限貸、打擊首付貸等政策持續(xù)出現(xiàn)，有利于市場(chǎng)回歸平穩(wěn)。

在樓市進(jìn)入調(diào)控之后，趨利的資金也將出現(xiàn)流動(dòng)性變化。諸建芳認(rèn)為，從市場(chǎng)角度來(lái)看，從樓市出來(lái)的資金流向可能包括大宗商品、貴金屬、債券市場(chǎng)、權(quán)益市場(chǎng)等主要市場(chǎng)。目前股市一直在低位震蕩，而從近年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，股市與房市之間資金的蹺蹺板效應(yīng)較明顯，因此一旦房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，短期內(nèi)股市可能是資金的一個(gè)重要選項(xiàng)。

一名華南地區(qū)私募基金從業(yè)者表示，今年5月后，不少高凈值人士在賣了房之后將資金交給機(jī)構(gòu)打理，其中很大一部分投入了股市之中。

盡管樓市調(diào)控會(huì)將部分資金擠出進(jìn)入股市，在中信證券分析師秦培景看來(lái)，短期內(nèi)投資資金難以從房市抽身迅速進(jìn)入股市，“即使房?jī)r(jià)受政策影響回落，被擠出的資金對(duì)股市的正面影響程度也弱于以往。”

但對(duì)于小陳這樣的剛需人群來(lái)說(shuō)，該買還是會(huì)買。小陳告訴記者，他打算過(guò)一兩個(gè)月看情形后再下決定，“婚還是得結(jié)的”。