央行和住建部出手未來(lái)房?jī)r(jià)將如何走

9月按揭貸增速仍很快 房?jī)r(jià)漲過(guò)快考驗(yàn)金融安全

有媒體記者了解到，9月按揭貸增速仍然很快，10個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市的按揭貸占到了總按揭貸款的40%，風(fēng)險(xiǎn)急速集聚。多位銀行高管對(duì)記者表示，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，確實(shí)對(duì)金融穩(wěn)定、金融安全帶來(lái)考驗(yàn)，容易造成產(chǎn)業(yè)空心化，甚至影響到社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

而有消息說(shuō)，昨天上海市銀監(jiān)局也通知轄內(nèi)各中外資銀行，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸總量和集中度的檢測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)管控。國(guó)內(nèi)樓市似乎有點(diǎn)一葉知秋的意思。

值得注意的是，在相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，不少城市的房?jī)r(jià)半年漲幅就超過(guò)三成，而過(guò)熱的樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在向金融系統(tǒng)蔓延。過(guò)度的房產(chǎn)需求不僅讓樓市供需進(jìn)一步失衡，也讓那些原本屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性過(guò)度集中房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)度依賴(lài)也讓風(fēng)險(xiǎn)急劇累積。

房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅下滑？

各方觀點(diǎn)分歧較明顯對(duì)于大家最關(guān)心的問(wèn)題：我們的房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本輪調(diào)控后流動(dòng)性抽離后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像去年股市那樣的大幅下滑。從目前來(lái)看市場(chǎng)的觀點(diǎn)分歧也比較明顯――繼續(xù)看多的觀點(diǎn)認(rèn)為目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率并不高，投資渠道也相對(duì)單一，房產(chǎn)除了本身的價(jià)格增之外，還有額外的租金收益，目前來(lái)看難以找到比房產(chǎn)更好的投資品種。而調(diào)控政策也主要是以抑制過(guò)快上漲為主，并非徹底打壓。

看空的觀點(diǎn)則認(rèn)為，從大周期來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從未經(jīng)歷過(guò)合理的調(diào)整，而目前居民購(gòu)房的杠桿率也過(guò)高，房產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比過(guò)重，人口紅利周期也已基本過(guò)去，調(diào)整已是應(yīng)有之義。尤其是很多人把今年房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和去年股市相比較，很多現(xiàn)象具有相似性。在各個(gè)地區(qū)、中央各部委合力遏制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)上演類(lèi)似去年股市的故事。這也是一個(gè)值得大家玩味的角度。

萬(wàn)科的董秘譚華杰認(rèn)為，從城市化的規(guī)律來(lái)看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率 56%。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，還在大周期，即高速增長(zhǎng)期之內(nèi)。但是他也強(qiáng)調(diào)，不能說(shuō)城鎮(zhèn)化率不到 75%，房?jī)r(jià)一定只漲不跌。因?yàn)樵诖笾芷陔A段，房?jī)r(jià)估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，讓大周期提前到達(dá)終點(diǎn)。

譚華杰還表示，類(lèi)似房?jī)r(jià)租金比這樣的在大周期并不適用的指標(biāo)，例如從1998年到2008年，日本東京地價(jià)下跌了30%，但房?jī)r(jià)租金比始終保持穩(wěn)定。同樣的，從1982年到 2015年，美國(guó)新房?jī)r(jià)格漲幅頻繁變動(dòng)，但租金收益率卻相當(dāng)穩(wěn)定，所以房?jī)r(jià)租金比例很難有一個(gè)確定的合理范圍。

海通姜超則認(rèn)為，過(guò)去幾年中，中國(guó)居民新增房貸、新增地產(chǎn)銷(xiāo)售額比值持續(xù)飆升，11年僅為19%，15年達(dá)到39%，16年上半年則高達(dá)50%，正是美國(guó)金融危機(jī)前的最高水平。還有就是居民杠桿率。11年以來(lái)中國(guó)居民購(gòu)房杠桿率持續(xù)上行，11年約為20%，15年已突破40%，16年上半年創(chuàng)歷史新高至50%。所以姜超認(rèn)為，本輪限購(gòu)出臺(tái)時(shí)，居民杠桿率已遠(yuǎn)高于上一輪限購(gòu)時(shí)期，居民購(gòu)房潛力也已被大量透支。

此外，他還認(rèn)為，從房貸占GDP的比重看，中國(guó)居民加杠桿的速度也不可持續(xù)。日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的89年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP的比重也未超過(guò)3.0%，而中國(guó)去年已經(jīng)達(dá)到5.5%。美國(guó)金融危機(jī)前新增房貸/GDP在05年達(dá)到8.0%后見(jiàn)頂回落，而中國(guó)今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達(dá)8.6%，表明中國(guó)居民購(gòu)房或已將杠桿用到極限，16年可能會(huì)是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂。