個(gè)稅改革和房貸抵扣，到底能給我們帶來多大好處？
200多年前，美國著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家富蘭克林就告訴世人：在這世界上，除了死亡和稅收以外，沒有可以肯定的事。
而改革，一般都是為了讓韭菜成長得更茁壯一些。
最近因?yàn)閭€(gè)稅改革，朋友圈的中介竟然歡呼雀躍，刷屏“房貸利息和房租抵扣個(gè)稅，樓市重磅利好！”、“個(gè)稅新政出臺(tái)，房貸利息抵扣個(gè)稅進(jìn)入最后倒計(jì)時(shí)！”
真有這等好事？我們來解讀一下。
新個(gè)稅劃重點(diǎn)：
1. 個(gè)稅起征點(diǎn)由3500元提高至5000元；
2. 減稅向中低收入傾斜，擴(kuò)大了3%、10%、20%三檔低稅率的級(jí)距。
3.教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人等支出納入個(gè)稅抵扣范圍。
新個(gè)稅法將于2019年1月1日起施行，今年10月1日最新起征點(diǎn)和稅率開始執(zhí)行。
嗯，好像看起來沒有那么簡單。
個(gè)稅改革，其中細(xì)則你讀懂了嗎？
“房貸利息和房租抵扣個(gè)稅”到底是咋回事呢？很多朋友可能聽著覺得有點(diǎn)云里霧里。簡單的說就是工資扣除房貸利息或者房租后，再繳納個(gè)稅。
這樣納稅金額的基數(shù)就減少了，那每個(gè)月繳納個(gè)稅自然也就減少了。
難怪一眾“房奴”欣喜若狂，這不就是國家在變相給增加收入嗎？但關(guān)于房貸和房租抵扣，搞清楚下面這三點(diǎn)再舉杯相慶也不遲。
1. 房貸利息≠房貸
首先得明確，“房貸利息抵扣個(gè)稅”中，主體是房貸利息而不是房貸。短短兩字可謂千差萬別。房貸，由兩個(gè)部分組成，一部分是每月需償還本金，另一部分是每月需償還的房貸利息，而個(gè)稅抵扣中指的是后者。
每月償還的貸款本金不得抵減個(gè)人所得稅,利息才可以抵減個(gè)人所得稅。
2. 你的住房夠“普通”嗎？
需要特別注意的是，8月31日通過的新個(gè)稅法中，措辭是“住房貸款利息抵扣個(gè)稅”，但在9月6日的舉行的國常會(huì)中，則變?yōu)榱恕捌胀ㄗ》抠J款利息抵扣個(gè)稅”。
由“住宅”變?yōu)椤捌胀ㄗ≌保@個(gè)范圍就發(fā)生了巨大的變化。那什么叫“普通住宅”呢？根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，需同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：
1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；
2.單套建筑面積在140/144（個(gè)別省市會(huì)有差異）平方米以下；
3.實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎创_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍；
很明顯，只有滿足“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，才能享受稅收政策的優(yōu)惠。
這里給大家說個(gè)很有意思的事情，北京上海深圳等一線城市普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)三四年沒有作調(diào)整，主要體現(xiàn)在住宅平均交易單價(jià)和套總價(jià)這兩個(gè)指標(biāo)上。
就拿北京來說，目前沿用的還是2014年10月的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2014年10月，北京平均房價(jià)為36994元/㎡，而今年8月份，北京的房價(jià)已經(jīng)飆升至59376元/平方米，整體漲幅60%。這樣一想，估計(jì)現(xiàn)在在北京隨隨便便買套房子也能被“豪宅化”了。
而上海和深圳同樣面臨這種尷尬的境地。不知道你的房子是不是“普通”了呢？
“不普通”的高端住宅不在此列，那那些非住宅(寫字樓、商鋪、酒店式公寓)一直都是姥姥不疼舅舅不愛的，作為政策的棄子，想蹭上個(gè)稅的紅利，更是天方夜譚了。
說房貸、談住宅，那沒房的難道就只能看看熱鬧？
3. 有房無房都可受益
請(qǐng)注意，這一次的個(gè)稅抵扣不僅僅有房貸利息，還包括房租。
“房奴一族”在暗自歡喜，在租房壓力苦苦掙扎的“游離一族”同樣可以翻身農(nóng)奴把歌唱。
同時(shí)子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、贍養(yǎng)老人支出也被納入扣除范圍。說到“教育、醫(yī)療、養(yǎng)老”這三個(gè)詞語，大家想到的都是沉甸甸的四個(gè)字：中產(chǎn)階級(jí)。
確實(shí)，個(gè)稅改革，中產(chǎn)們裂開嘴笑了，恐怕唯一沒有存在感的只有收入在五千以下的朋友了。
說實(shí)在的，個(gè)稅改革和房貸抵扣到底能給我們帶來多大好處？
房貸利息抵扣個(gè)稅，究竟有多美好?
1.房貸利息抵扣個(gè)稅能省多少錢？
朋友老王是個(gè)典型的苦逼中產(chǎn)，今年上半年，為了小孩入學(xué)，在廣州買了套房，把積蓄都掏光之后還向銀行貸了150萬，現(xiàn)在雖然每個(gè)月拿著一萬五的工資，但是每個(gè)月的月供平均下來是7960元，其中每個(gè)月光房貸利息就要還3794元。
我們假設(shè)老王每個(gè)月五險(xiǎn)一金扣1500，看計(jì)算下老王稅改前后，到底能省多少錢。
個(gè)稅修改前，老王的個(gè)稅繳納基數(shù)為15000-1500-3500=10000元，按照累計(jì)稅率計(jì)算，每月需要繳稅1500*3%+3000*10%+4500*20%+1000*25%=1495元/月
個(gè)稅修改后，老王的個(gè)稅繳納基數(shù)為15000-1500-5000-3794（房貸利息）=4706元，在稅率級(jí)距縮小的情況下，每月只需繳納3000*3%+1706*10%=260元/月
個(gè)稅改革后，老王每個(gè)月就能多拿1495-260=1235元，相當(dāng)房貸利息打了個(gè)七折。
不難看出來，房貸越重收入越高，減稅的效果會(huì)更加明顯。
我計(jì)算了一下，如果按照房貸利息全額抵扣計(jì)算，利息的減負(fù)程度將在15%-45%之間。富的還能多減稅，窮的反而減的少，個(gè)稅還能這樣玩？
2. 照顧富人還是一視同仁?
新個(gè)稅法會(huì)導(dǎo)致“富的越富，窮的越窮”的說法一度引起大家的爭議。
能買房買好房的人把個(gè)稅的便宜都占盡了，沒買房的人反而沒見能減多少稅，這公平嗎?這個(gè)問題引起了廣泛爭議。
對(duì)于這個(gè)問題，上文已有提及，房租也能抵扣個(gè)稅，兼顧了有房和無房的需求。另一方面，現(xiàn)在立法合理性的角度來判斷，房貸利息抵扣個(gè)稅在國外早就不稀奇。
大多數(shù)國家，比如美國、丹麥、荷蘭等征收個(gè)稅前都有大量的可抵扣項(xiàng)，其中購房貸款利息基本都是作為抵扣項(xiàng)的，這也是國外按揭貸款比例高的原因。發(fā)達(dá)國家都已經(jīng)試水先行，我們?cè)賮碹徦阍儋|(zhì)疑水淺水深似乎有點(diǎn)站不住腳了。
目前世界主流國家與地產(chǎn)相關(guān)的稅前扣除項(xiàng)目▼
那個(gè)稅改革就沒毛病了嗎？不是這樣的，確實(shí)在房貸利息和房子抵扣的政策上還有很多問題亟待解決。
比方說，如果按全額抵扣，新個(gè)稅法對(duì)待房貸利息抵扣更為友好，房租抵扣優(yōu)惠確實(shí)比不上。
對(duì)高收入高房貸的人群，減負(fù)的力度反而比中低收入大；如果按照現(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不少剛需會(huì)被一刀切了；房租如何認(rèn)定？對(duì)于炒房的行為，難道政策還幫忙降杠桿不成？
新個(gè)稅法是以保障民生為旨，但也不要異想天開。
關(guān)于個(gè)稅專項(xiàng)抵扣具體細(xì)則還在完善。
但是毫無疑問，政策紅利必然是有限制的。比如說房貸利息和房租抵扣有定額限制、只有首套房或者唯一自住房才能在個(gè)稅收優(yōu)惠的范圍以內(nèi)。
個(gè)稅抵扣方案將會(huì)在明年1月1日開始實(shí)施，相信具體細(xì)則的出臺(tái)我們也不需要等待太久。
個(gè)稅改革無疑對(duì)個(gè)人是利好的，那對(duì)樓市又將影響幾何呢？
個(gè)稅改革將如何影響樓市？
在住宅房貸利息可以抵扣個(gè)稅這個(gè)大方向落地后，不少自媒體便發(fā)聲，新個(gè)稅法將刺激樓市，住宅減稅購房成本降低，居民的購房意愿提高，樓市的交易市場將被打上雞血。
不少投資客也磨刀霍霍，自知政策的利好不可能落到自己頭上，磨刀霍霍盯著這波綠油油的韭菜。在我看來，個(gè)稅改革刺激樓市其實(shí)就是個(gè)偽命題，為什么這么說呢？
1. 個(gè)稅起征點(diǎn)提高，難對(duì)樓市造成影響
就提高個(gè)稅起征點(diǎn)而言，這點(diǎn)收入變化確實(shí)來說是微不足道。以扣除五險(xiǎn)一金后收入為10000元為例，起征點(diǎn)的提高和稅級(jí)縮小，節(jié)省的稅收為455元。這個(gè)數(shù)字相對(duì)于房價(jià)來說，用九牛一毛來形容毫不夸張，充其量也就夠你下兩次館子。
至于教育、大病醫(yī)療、養(yǎng)老等專項(xiàng)扣除的意義也僅在于緩解中低階層的負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)民生保障，其目的在于借此拉動(dòng)內(nèi)需，目的同樣不在樓市。
僅靠著兩點(diǎn)，想刺激樓市未免有點(diǎn)無力。
2.房貸利息抵扣個(gè)稅雖有利好，但并沒有那么夸張
失之東隅，收之桑榆。個(gè)稅起征點(diǎn)提高不給力，那房貸利息抵扣個(gè)稅會(huì)不會(huì)像房貸利率下調(diào)那樣迎來一波大牛市呢？
房貸利息抵扣個(gè)稅的利好確實(shí)是明明白白，變相加工資，給無數(shù)負(fù)貸前行的房奴減緩了月供的壓力。
只看表面，房貸利息就跟打了個(gè)折一樣，想得美的話甚至能打到六五折。
但是拿這個(gè)跟房貸利率下調(diào)對(duì)比便有點(diǎn)可笑了。
正如前面所說，此舉只能適用于首套剛需、而且必然會(huì)有額度的限制，對(duì)于隨時(shí)會(huì)掏空六個(gè)錢包的買房大事而言，緊靠這點(diǎn)就想人引頸待戮、下海裸泳，利好鼓吹者們恐怕想的還是太過于簡單。
再看看今年樓市的利空頭條：房貸利率上調(diào)、全國土地流拍、各城調(diào)控問責(zé)升級(jí)、棚改收緊，哪一個(gè)不比房貸利息抵扣個(gè)稅這個(gè)小小利好來的更為讓人膽顫。
個(gè)稅改革確實(shí)在入秋的伊始，讓很多有心之士想再回味一下曾經(jīng)的火熱。但是斷言此舉將刺激樓市，迎來大利好，確實(shí)是有點(diǎn)夸張了。
這個(gè)時(shí)代，比房價(jià)更讓人捉摸不透的，恐怕只有人心了。
3.樓市會(huì)發(fā)生什么變化？
☉提前還貸款的人會(huì)越來越少
對(duì)于大多數(shù)背負(fù)房貸的人來說，提前還貸無非就是想節(jié)省點(diǎn)利息。既然房貸利息抵扣個(gè)稅也能達(dá)到同樣的效果，而且還不用交違約金，有便宜不占便是愚蠢了。拿著提前還貸的錢，炒個(gè)股、買個(gè)基金，最不濟(jì)放入某寶，也比節(jié)省那點(diǎn)利息強(qiáng)。所以，以后提前還貸的人會(huì)越來越少。
☉低首付的人越來越多
利用低首付撬動(dòng)金融杠桿的好處大部分投資者都明白，但對(duì)于剛需來說，不乏有資金充足者愿意支付更高的首付來減輕月供壓力和減少利息。但是如果新政開始實(shí)行，恐怕即便是能全款的人也會(huì)大概率選擇低首付了，更多的人會(huì)選擇多貸款來享受政策的優(yōu)惠。
☉總價(jià)預(yù)算提高和品質(zhì)預(yù)期上漲
既然多貸款能享受更多的享受“福利”，那么為什么不把這“福利”利用到極致呢？中國人“就高不就低”的理念歷來存在，手里要是有100萬那必須得看看120萬的房子。
既然政策都給你減負(fù)了，在原本資金就能承受的范圍以內(nèi)何不去挑個(gè)更好的房子呢？反正壓力沒變。
所以很可能會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：個(gè)稅減負(fù)導(dǎo)致大家總價(jià)預(yù)算提高，也更愿意為品質(zhì)買單，會(huì)選擇更好的地段、挑選更好的學(xué)區(qū)房、由傳統(tǒng)家裝升級(jí)為智能家裝等等。
加杠桿，中國同胞一向都是毫不手軟。
總而言之，個(gè)稅改革對(duì)房價(jià)影響真不大，別聽中介瞎忽悠，影響房地產(chǎn)市場最根本的依然是房子，而不是單純的交易工具、交易方式的更改，不管是直接還房貸還是以個(gè)稅抵扣房貸，該是你交的，其實(shí)，細(xì)算下來，又一毛都不會(huì)少。
在追逐各類熱點(diǎn)之際，不如切切實(shí)實(shí)地多賺點(diǎn)錢，多搬磚才是正事兒。
天意漸寒，備好干糧，該準(zhǔn)備過冬了。