公告顯示，個人按揭類貸款（包括個人住房貸款等）及個人線上抵押貸（消費），提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。調整后的收費標準將于2022年11月1日起施行。
按照交行此前規(guī)定，對于部分提前還款補償金，每年可免收補償金進行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補償金，補償金額為當次提前還款本金金額的1%。
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1%補償金存爭議
所謂提前還款，是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。
而補償金就是借款方針對提前還款給予貸款人的一種補償費用，也可以理解為是另一種形式的提前還款違約金。
業(yè)內人士分析稱，借款人全部或部分提前還款，違背了貸款合同中有關期限的約定，這是部分銀行對提前還款行為收取違約或補償金的邏輯基礎。
從金額來看，上述貸款銀行給出了兩種選擇，一是按提前還款金額的1%；二是按不低于提前還款金額一個月的貸款利息。此外，該貸款銀行還明確提出，待合同履行一年期滿后，借款人方可提出提前還款，且每貸款年度僅能辦理一次。
地產專家表示，1%的補償金是需要購房者承擔，政策一旦落地，無形中增加了購房者的壓力，原則上還是要保護購房者權益，所以某銀行撤銷了相關規(guī)定。
02
違約金多可減免
今年4月，張超（化名）在按揭貸款合同簽訂兩年后選擇了提前還款部分貸款，這一過程中銀行未收取違約金。
但同時，也有部分銀行選擇“按規(guī)矩辦事”?！拔覀儠凑蘸贤瑮l款收取一定的違約金，不僅限于按揭貸款，還包括抵押經營貸等其他業(yè)務?！蹦彻煞菪腥A東地區(qū)分行信貸部門人士表示，借款客戶選擇提前還款，這會使銀行無法按照合同獲取后續(xù)的本息回報，這筆資金的機會成本也流失了。
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多因素共同作用下
居民提前償還房貸的意愿提升
針對銀行調整個人按揭類貸款的提前還款補償金收費標準，業(yè)內人士認為這或與房貸早償的現象以及銀行信貸業(yè)務的壓力有關。
中信證券研報顯示，7月末，房地產貸款投放依舊低迷。和去年同期相比，開發(fā)貸款少減500億元，個人購房貸款少增8900億元。
中信證券指出，雖然監(jiān)管對于地產企業(yè)融資的態(tài)度有所轉暖，但是部分民營地產企業(yè)的信用狀況沒有改善，且整體行業(yè)的拿地和投資意愿都很低。居民按揭貸款增長偏低固然有房地產銷售不佳的因素，但是這可能不是唯一的原因。
目前，有不少購房者受理財收益率低、儲蓄增加、多地下調房貸利率等因素的影響，選擇提前償還貸款。
對此，中信證券表示，房貸早償現象的另一個重要原因是由于前期的房貸利率較高，現在的居民存款和理財收益率較低，部分居民用儲蓄提前償還房貸。
那么，提前償還房貸真的么？
分析師張偉提示稱，房貸利率與理財收益率不能簡單做對比，還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。
張偉認為，由于居民儲蓄率處于高位，并且低風險資產收益率短期將處于低位，居民提前償還房貸的行為短期內將繼續(xù)存在。但按揭利率將進一步下行，新增按揭貸款也將逐步增加，居民不會持續(xù)去杠桿。
從過往的經驗來看，按揭利率的下行也將促進地產銷售面積和對應的按揭貸款需求回升。新增按揭投放不會持續(xù)低于按揭貸款的償還，預計后續(xù)總體上，新增按揭貸款將保持正增長，居民杠桿率可能平穩(wěn)或小幅趨升。
04
業(yè)內預計其他銀行不會跟進
銀行人士表示，“預計后續(xù)借款客戶有提前還款需求后，仍可向銀行申請豁免這筆補償金，且獲批通過的可能性較大”。
分析人士認為，要充分認識到購房者提前還貸的心理，部分是考慮到還款的壓力想提前償還，以減少后續(xù)的利息開支；部分是希望提前還貸進而把房產做抵押，從而獲得成本更低的貸款；另一部分則是近期有閑余資金進行提前還款。
該人士建議稱，基于對客戶金融需求的充分了解，銀行可進一步主動改善服務，以不增加購房者負擔的角度去協調此類問題。
對于銀行業(yè)內是否將效仿跟進交行的調整措施，中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼表示，今年以來，受疫情反復等多種因素影響，部分居民收入有一定下滑，在這種情況下，金融監(jiān)管部門多次要求銀行加大對實體經濟支持服務，采取切實措施積極為企業(yè)和個人紓困解難。因此，預計其他商業(yè)銀行不會同步跟進。