一、房產(chǎn)抵押貸款登記機關(guān)不統(tǒng)一
房產(chǎn)抵押貸款的登記需要按照兩個原則：登記機關(guān)的司法性質(zhì)和登記機關(guān)的統(tǒng)一性。調(diào)研過很多國家，得出結(jié)論是：
房產(chǎn)權(quán)屬登記基本上是由房地產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一辦理登記，房產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)都是司法機關(guān)，那么，登記行為屬于司法行為，具有很強的法律效力，我國《擔(dān)保法》第 42條對各種不同抵押物的相應(yīng)登記部門作了規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，登記機關(guān)為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。而 《城市房地產(chǎn)管理法》之所以沒有明確規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押的登記部門，是因為全國各地實行的房地產(chǎn)管理體制不完全相同，實行房產(chǎn)地產(chǎn)分管體制，房產(chǎn)地產(chǎn)合一 的管理體制等等，各不一致。這種狀況就使各登記機關(guān)無章可循，各行其是，為各類虛假登記開了方便之門，極地影響了抵押登記的權(quán)威性，此后必然涉及到土地政 策的貫徹，甚至阻礙中國房產(chǎn)的發(fā)展，政府的形象和威信。
二、房屋抵押貸款登記審查內(nèi)容沒有做到統(tǒng)一性
房產(chǎn)抵押貸款登記目的是使社會公眾相信該登記權(quán)利而為交易行為，維護交易安全，而不是對抵押合同的效力進行確認。因此，房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)只能在自己的職 責(zé)范圍內(nèi)就申請的形式進行審查，而不能超越登記權(quán)限對合同的實質(zhì)性內(nèi)容進行審查，更不可以利用職權(quán)強制收費或指令當(dāng)事人到其指定的評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估， 搞壟斷經(jīng)營，損害抵押當(dāng)事人的利益。如今的房地產(chǎn)抵押登記過程中，存在著各種各樣不合理的情況，尤其是房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)不適當(dāng)?shù)匦惺构珯?quán)力，造成對私權(quán) 利的侵犯就是主要表現(xiàn)?？傊?，房地產(chǎn)抵押制度重點是擔(dān)保物權(quán)制度，而民事基本法在我國尚無完善，現(xiàn)行法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記的規(guī)定往往有語焉不詳之感，不合 理之處頗多。所以，要完善我國現(xiàn)階段施行的房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度重新審視，以實現(xiàn)統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程 序的要求，以期提高我國登記的公信力、進一步保護債權(quán)、保障交易安全、減少房地產(chǎn)糾紛。在新《物權(quán)法》出臺的情況下，我們更急切期待我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押登 記相關(guān)單行法律的早日出臺，并期待中國《民法典》的早日公布與實施。