其實(shí)不然，房產(chǎn)抵押只是借款人最終還不上款后作為備用的一個(gè)處置資產(chǎn)，房產(chǎn)抵押≠按時(shí)還本付息。放款的目的不是去幫借款人賣房，而是通過借貸產(chǎn)生收益。如果項(xiàng)目風(fēng)控單純依靠房產(chǎn)抵押就能完善，那么業(yè)務(wù)員直接坐在房產(chǎn)登記處給人貸款就行了。而實(shí)際上在做房產(chǎn)抵押借款時(shí)，除了抵押品，還需要審查借款人的還款能力、信用報(bào)告、還款意愿和負(fù)債率等等，確認(rèn)清楚后才能放款。比如，按揭買過房的用戶都知道，申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，需要核實(shí)借款人的工作以及收入，征信記錄，以及硬性規(guī)定每月還款額不超過月收入的50%。
總之，房產(chǎn)抵押借款依然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在如下幾點(diǎn)：
1：一旦違約，房產(chǎn)拍賣耗時(shí)非常長(zhǎng)，并且存在一些原因會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)最終無法執(zhí)行
在中國的司法體制下，一個(gè)違約的房產(chǎn)抵押，從起訴開始到能拿到房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)的過程是一個(gè)漫長(zhǎng)的等待過程，需要經(jīng)歷立案——舉證——送達(dá)——開庭——判決——如再上訴——終審——執(zhí)行——強(qiáng)制執(zhí)行——拍賣等流程。就算勝訴，強(qiáng)制執(zhí)行拍賣還需一定時(shí)間的排隊(duì)，下次再拍賣等等一系列冗長(zhǎng)繁瑣的法律流程。最終獲得房產(chǎn)拍賣款項(xiàng)再歸還借款，順利的話一般需要1-2年的時(shí)間；如中途出現(xiàn)一些糾紛，更會(huì)多年懸而不決。
在現(xiàn)實(shí)生活中，大約30%的抵押貸款訴訟會(huì)因?yàn)楦鞣N原因最后無法執(zhí)行，導(dǎo)致借款本金一直滯留其中。比如，在借款人只有一套房子的情況下，如果出現(xiàn)違約或壞賬就很難做清償，一旦這套房產(chǎn)內(nèi)住著老人或孕婦等弱勢(shì)群體，司法上就不能把他們趕出去。像這樣導(dǎo)致無法執(zhí)行的原因還包括先刑后民、抵押不過租賃、產(chǎn)權(quán)糾紛和借款人生病等。
2：司法處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用昂貴
訴訟費(fèi)和律師費(fèi)約占房產(chǎn)拍賣所得的1-2%、保全費(fèi)一般1%、執(zhí)行費(fèi)約1%、拍賣費(fèi)約3-5%、評(píng)估費(fèi)約0.25%；在房產(chǎn)稅收方面，司法處置房產(chǎn)視同房產(chǎn)銷售，稅費(fèi)按二手房買賣交易計(jì)征，總稅收約在5%-10%之間。合計(jì)來看，光司法處置抵押房產(chǎn)的總費(fèi)用就約占房產(chǎn)全部拍賣所得的20%-40%。如此高昂的費(fèi)用，試問有多少投資者是能夠承擔(dān)的？
3：抵押房產(chǎn)有減值風(fēng)險(xiǎn)以及滅失風(fēng)險(xiǎn)
目前中國的房?jī)r(jià)偏高，存在減值風(fēng)險(xiǎn)。前幾日的一則消息：香港一地價(jià)暴跌70%讓人不得不相信，房地產(chǎn)的寒冬來了。如果房產(chǎn)跌價(jià)，就算違約后順利賣掉抵押房產(chǎn)，恐怕也難以覆蓋借款人的全部本息。同時(shí)因地震洪水等不可抗力因素，房產(chǎn)存在滅失風(fēng)險(xiǎn)，雖然概率很小，但一旦發(fā)生，如果沒有購買足額的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，這種滅失風(fēng)險(xiǎn)就只能由出借人承擔(dān)了。
綜上所述，房產(chǎn)抵押借款并不等于100%安全。不管哪種借款都需要做好還款能力和還款意愿的評(píng)估做好風(fēng)險(xiǎn)管理。