本篇內容：純干貨丨有點無聊，但是確實能教會你如何選擇貸款方式
服務宗旨丨樓市解讀 丨政策分析 丨客觀建議 丨幸福買房
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正文：
首先我們先來看一下公積金貸款和商業(yè)貸款的利率情況：（我附一張表）
公積金和商業(yè)貸款比對表 | |||
序號 | 貸款方式 | 5年期利息（%） | 貸款100萬20年支付的利息 |
1 | 公積金 | 3.25 | 36.12萬 |
2 | 商業(yè)貸款 | 4.9 | 57.06萬 |
備注：評樓閣丨木唯出品 | |||
在公積金使用過程當中，我們來談2個問題:
其實說白了不是公積金不能用，是企業(yè)不想和公積金合作。首先這是一趟手續(xù)，其次需要專人代表企業(yè)去和公積金管理中心簽訂大合同辦理準入手續(xù)，然后企業(yè)再繳納貸款保證金。等一切準入手續(xù)全部都辦理完成后客戶買房子才可以選擇公積金貸款；那么問題來了，為什么部分開發(fā)商不愿意和公積金合作：
① 公積金需要開發(fā)商預存保證金，很多開發(fā)商不愿意出這部分錢；
② 公積金放款速度普遍沒有商業(yè)銀行放款速度快，對于現在高周轉的房地產企業(yè)來說資金回籠才是最重要的，他們更愿意選擇商業(yè)銀行；
③ 公積金每放款一戶都需要扣開發(fā)商的保證金，這個比例一般為5%-10%（各地區(qū)也不相同）當然商業(yè)銀行也需要繳納保證金，但是很多商業(yè)銀行是可以談的，把保證金可以談到很低甚至有個別大房企都是不交的；
PS：其實現在政府要求開發(fā)企業(yè)必須支持公積金，如果有企業(yè)不讓用，你可以選擇舉報。
我們先來來了解一些公積金貸款資格：
① 繳納時間：您必須要在購房當地繳納住房公積金且連續(xù)繳納超過一年（時間上各地區(qū)不一樣，我見過最低要求連續(xù)繳納6個月以上）；
② 繳納基數：公積金繳存基數或者繳存余額一定要夠你的貸款額度，比如有的地區(qū)要求是余額的20倍為最高個人貸款總額；個人最高貸款總額不超過50萬，夫妻雙方最高貸款總額不超過80萬；（這個貸款總額和繳存基數各地區(qū)也都不一樣）；
③ 貸款比例：比如你們是夫妻雙方最高可貸款80萬，可是購買的房屋總價才80萬，那不用交首付可以嗎？答案是不可以的！必須繳納夠最低首付款比例（各地區(qū)不一樣，有的地區(qū)要求最低繳納比例為20%，有的要求30%）剩余的才可以貸款；
④ 征信記錄：借貸人或者共同借貸人必須征信良好（沒有連續(xù)三次或者累計六次的惡意逾期現象）
其次我們先來說一說公積金貸款的流程
公積金貸款流程為：（大部分開發(fā)商給代辦，客戶直接去公積金管理中心簽字即可）
圖片均出自 評樓閣丨木唯 手動編寫
貸款資格和貸款流程都清晰了以后，我們來聊一聊公積金還款：
當貸款審批完成后，我們去公積金管理中心做一個對沖業(yè)務辦理。（拿上購房合同，以及公積金貸款合同還有證件去辦理）辦理成功以后扣款會從公積金管理賬戶扣款，當賬戶扣完了我們就需要每個月往儲蓄卡里面存錢；
那么我們接下來再來聊一聊商業(yè)貸款：
商業(yè)貸款大部分都是由開發(fā)商代辦，客戶只要依據開發(fā)商提供手續(xù)就可以，我就不作為主要講解了，只說一下材料：
商業(yè)貸款資料表 | ||
列表 | 基礎資料 | 銀行資料 |
客戶提供類 | 身份證、戶口本、結婚證/離婚證+離婚協(xié)議書或者法院判決書 | 收入證明、銀行流水、工資表 |
注意事項類 | 身份證A4紙3份，戶口本戶主頁本人頁均3份，按照當地銀行要求去復印 | 收入證明：固定模板，由開發(fā)商提供，業(yè)主本人拿到表后去所在單位蓋章（公章或者財務章） |
銀行流水：業(yè)主本人去所在銀行柜臺打一下即可。按照貸款銀行要求來打，有的銀行要求連續(xù)6個月，有的銀行要求連續(xù)1年。月收入流水必須是大于月供2倍及以上的 | ||
工資表：業(yè)主本人去財務部門打工資表即可； | ||
準備好按揭材料后，交給開發(fā)商就行，等通知去銀行面簽即可。
PS：面簽過程我還是要安頓幾句的，去了要自信一些，表現出來還款完全沒壓力的狀態(tài)，銀行專員問的問題要和你提供的材料證明一致，不能回答出現偏差；