現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是暗流涌動(dòng)，上次小巴在文章《有錢就任性？這下悲劇了》里面，和大家聊到有張家口業(yè)主想棄房斷供的事情。
房?jī)r(jià)腰斬賣不出價(jià)，不如直接躺平，不管貸款，大不了房子不要算了。
但這兩天就有個(gè)燕郊的業(yè)主，用自己的親身經(jīng)歷，勸告大家不要輕易斷供。
因?yàn)檠嘟挤績(jī)r(jià)下跌，這位業(yè)主在2017年買的，總價(jià)426萬的房子現(xiàn)在賣出去也就只能賣到235-240萬。已經(jīng)還了4年貸款，現(xiàn)在還欠銀行282萬本金，也就是說按照現(xiàn)在這個(gè)二手房市價(jià)的話，賣了還得倒貼銀行40萬。
這位業(yè)主一氣之下就沒有繼續(xù)還貸，逾期了7個(gè)月后被銀行起訴，隨后被判決需要承擔(dān)利息、罰息，案件受理費(fèi)、保全費(fèi)、律師費(fèi)（12萬多），合計(jì)高達(dá)19萬多。
（上下滾動(dòng)查看）
業(yè)主被嚇了一跳，律師費(fèi)竟然要自己承擔(dān)？而且費(fèi)用還巨高。
后來找銀行協(xié)商，得到的回復(fù)是，律師費(fèi)是一定要給的，但如果愿意把逾期7個(gè)月的房貸以及案件受理費(fèi)、罰息一并繳納，律師費(fèi)給2-3萬就行。如果不服，找法院上訴，改判費(fèi)用的可能性也不大，還得另外承擔(dān)一筆3萬的訴訟費(fèi)。
最后業(yè)主也認(rèn)了，勸大家別沖動(dòng)輕易斷供，因?yàn)橐环垓v下來身心疲憊，案件費(fèi)律師費(fèi)得給，房子沒有了，還上了征信黑名單。
（上下滾動(dòng)查看）
評(píng)論區(qū)也有類似經(jīng)歷的可憐人。
小巴感覺，今年在社交媒體上分享自己還不起房貸的人越來越多了。
一是受疫情沖擊影響，這兩年旅游、餐飲、酒店、娛樂等行業(yè)幾近凋零，從業(yè)者收入大幅度下降，還有近期出臺(tái)的反壟斷、雙減政策，相關(guān)人員要么直接失業(yè)，要么收入大幅度銳減。
（受疫情影響，杭州武林夜市已關(guān)閉多時(shí)）
再一個(gè)，很多人受買房躺賺的錯(cuò)誤思想，錯(cuò)判形勢(shì)，盲目跟風(fēng)，高位買房，沒料到幾年后房產(chǎn)未見升值反而大幅度貶值，嚴(yán)重的還資不抵債。
以燕郊為例，樓市的峰值房?jī)r(jià)3萬元/平計(jì)算，貸款70%，房?jī)r(jià)腰斬后，貸款本金甚至?xí)哂诜课莸膬r(jià)格，對(duì)于買房的人來說就成了 “倒貼錢”的賠本買賣，所以有人就打算直接棄房斷供了。
但燕郊業(yè)主還是用自己的經(jīng)歷告訴大家，不要以為不還房貸＝斷供＝銀行收走房子，斷供的影響比想象中要大。
如果在銀行辦了按揭貸款，就是欠了銀行一筆錢，逾期不還在個(gè)人信用方面將會(huì)是個(gè)污點(diǎn)。
未來個(gè)人征信系統(tǒng)將來會(huì)和工商、稅務(wù)等機(jī)關(guān)聯(lián)網(wǎng)，如果一直不還，最后就會(huì)被列入“失信被執(zhí)行人名單”，也就是傳說中的“老賴”，乘火車、坐飛機(jī)等日常生活也會(huì)受到各種限制的影響。
另外，逾期除了支付正常的本金和利息之外，還將產(chǎn)生罰息，每家銀行的罰息利率有所不同。
一般來說，銀行會(huì)在借款合同上面說明，這個(gè)罰息是在貸款利率基礎(chǔ)上浮動(dòng)30%-50%，而且銀行是有權(quán)計(jì)算復(fù)息的。利滾利下來，就是一筆不小的款項(xiàng)。
（中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知）
如果逾期超過90天，就算斷供了。
當(dāng)然就算是斷供，一般銀行會(huì)給房產(chǎn)所屬人6個(gè)月的寬限期。6個(gè)月后，銀行會(huì)向法院申請(qǐng)對(duì)房子進(jìn)行拍賣，拍賣所得優(yōu)先拿來償還銀行的貸款以及所產(chǎn)生的罰息。
不僅房子會(huì)被拍賣，還得承擔(dān)法院執(zhí)行程序涉及執(zhí)行費(fèi)用，以及律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等，這些費(fèi)用會(huì)比你預(yù)想中高，而且你也沒有什么議價(jià)權(quán)，就像那位燕郊業(yè)主的經(jīng)歷那樣。
如果房?jī)r(jià)跌得比較猛，拍賣房屋所得都不夠償還銀行的本息，那么根據(jù)銀行對(duì)按揭貸款的無限追索權(quán)，剩下的那部分錢你也是逃不掉了。
所以，不要想著斷供就只是房子不要，就萬事大吉了。
買房不容易，如果短期有困難，沒能及時(shí)還貸，還是可以想想辦法的，除了找人借錢救急之外，還可以嘗試和銀行協(xié)商。
雖然銀行是債權(quán)人，但也是希望我們能按時(shí)還款的，畢竟你棄房斷供成了壞賬，會(huì)直接導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)增加。
據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)報(bào)道：截至今年上半年，24家銀行的房地產(chǎn)貸款不良規(guī)模超1000億，相比2020年末的808.95億元，增長(zhǎng)了36.71%，其中招行房地產(chǎn)不良率暴增16倍。
有常見的幾種方法：
1、申請(qǐng)暫停還本金
如果只是暫時(shí)無法償還銀行貸款，可以與銀行協(xié)商申請(qǐng)，短時(shí)間內(nèi)每個(gè)月先只還利息給銀行，不還本金。
最好是對(duì)個(gè)人目前無法償還貸款的情況，進(jìn)行詳細(xì)的闡述，如果家中有其他的資產(chǎn)，比如車子這些，可以作為資產(chǎn)證明，這樣更容易獲得銀行的審批。
當(dāng)然，利息是根據(jù)本金來算的，所以你暫停還本金的時(shí)候，整體要還的利息就會(huì)比原計(jì)劃要多。
2、申請(qǐng)延長(zhǎng)還款期
我們?cè)谵k購(gòu)房貸款時(shí)會(huì)選擇20年-30年的還款年限。
如果還款過程中遇到資金困難，可以向銀行申請(qǐng)延長(zhǎng)貸款期限。銀行會(huì)綜合考慮你的年齡、工作能力、經(jīng)濟(jì)能力等，符合條件的，銀行才會(huì)同意放寬貸款期限限制。
像去年疫情嚴(yán)重的時(shí)候，銀保監(jiān)就發(fā)了通知，說要對(duì)受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，合理延后還款期限。
（銀保監(jiān)通知）
但如果不是疫情影響的話，這個(gè)方法可能在操作上就會(huì)比較難，銀行考量的因素很多。
3、主動(dòng)賣房
如果真的無力償還，并且預(yù)期未來也沒法償還，可以賣房來還貸款，自己主動(dòng)賣總比被法院拍賣劃算。
一種是轉(zhuǎn)按揭，在征得銀行同意之后，由銀行出面主持，將你還沒有還清貸款的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給愿意接手你房產(chǎn)的人，并由接手人繼續(xù)償還房貸。
但你貸款的銀行有沒有幫轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)，這個(gè)說不準(zhǔn)，得先問一下銀行。
第二種，是你向接手人收首付款，首付款足夠還剩余的房貸就可以將房子贖回了，然后將解除抵押后的房子轉(zhuǎn)手給接手人，接手人后面自行向銀行申請(qǐng)房貸。
不過說到底，以上這些其實(shí)這都是亡羊補(bǔ)牢的做法，最好還是在購(gòu)房前就做好資金規(guī)劃，控制好自己的負(fù)債比率。
我們之前講過，家庭負(fù)債比率最好控制在0.4以下，也就是你每月還各種債的總支出，最好不要超過每月稅后收入的40%，不然債務(wù)崩太緊，很容易導(dǎo)致家庭資金鏈斷裂；
其次就是留夠應(yīng)急資金，一般是3-6個(gè)月的生活費(fèi)，工作不穩(wěn)定的備到1年都不過分。注意應(yīng)急資金里，不僅包括自己的日常開支，還得包括還房貸、車貸這類剛性支出，萬一有啥事，就可以拿來過渡了。
上學(xué)的時(shí)候糊弄一下，考試還可以蒙混過關(guān)，但長(zhǎng)大后沒做好資金規(guī)劃，到了關(guān)鍵時(shí)刻可就沒那么容易混過去了。