目前，“高水平建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育先進(jìn)制造業(yè)集群，促動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”，是所有地方政府面前的一號(hào)工程，在這個(gè)卷帙浩繁的工程中，政府園區(qū)平臺(tái)公司是十分重要的抓手和棋眼。這些以園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的平臺(tái)公司，在融資方面正面臨著新時(shí)期的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。挑戰(zhàn)在于：《政府投資條例》、財(cái)政部“10號(hào)文”，一道道中央文件“急急如律令”，嚴(yán)厲問責(zé)，終身追責(zé)，堅(jiān)決清理，無情打擊，必須控制地方債風(fēng)險(xiǎn)和政府違規(guī)融資，“誰家的孩子誰抱”，甚至允許平臺(tái)公司破產(chǎn)，打破了“剛性兌付”；限制政府投資行為、化解地方債務(wù)、嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被提升到了國(guó)家戰(zhàn)略的高度，傳統(tǒng)之路已經(jīng)被堵死，寒風(fēng)刺骨的“冬天”肯定還將持續(xù)很久。機(jī)遇則是：如今從中央到地方政府都在大力扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的核心載體——產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開發(fā)運(yùn)營(yíng)園區(qū)的國(guó)資子弟兵們?cè)诜蠗l件的情況下，自然也應(yīng)該是獲得資本市場(chǎng)優(yōu)先扶助的標(biāo)的，以更好的發(fā)揮“三資功能”——杠桿化、平臺(tái)化的融資功能，開發(fā)性、專業(yè)性的引資功能，節(jié)奏平衡、精細(xì)操盤的投資功能；和“三資抓手”資本引導(dǎo)+資源整合+資產(chǎn)管理，輕重結(jié)合地承接產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
這類政府平臺(tái)公司做園區(qū)，無論產(chǎn)品線如何，盈利機(jī)制如何，頂層架構(gòu)如何，有一點(diǎn)至關(guān)重要，那就是必須善于借助資本市場(chǎng)的力量，去創(chuàng)新投融資體制，拓寬園區(qū)融資渠道和途徑，達(dá)到園區(qū)建設(shè)政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、多元投資、市場(chǎng)運(yùn)作的目的，加快園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。
因此，在實(shí)踐中，政府園區(qū)平臺(tái)公司融資是個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)層面也十分具有代表性和示范性。平臺(tái)公司融資頻頻“爆雷”的背后折射出一個(gè)根深蒂固的行業(yè)痛點(diǎn)——短貸長(zhǎng)投，銀行和信托貸款只有兩三年（政策性銀行除外），投資者巴不得明天就把本息都收回來，但是一個(gè)園區(qū)或片區(qū)要產(chǎn)生收益至少要5-8年，這是一種明顯的錯(cuò)配狀況。
贏城認(rèn)為，在政策環(huán)境日益趨緊的大環(huán)境下，加上具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)不多，一般還本付息壓力較大，園區(qū)平臺(tái)公司在擴(kuò)大資金籌措能力方面，應(yīng)回歸“融資”的本質(zhì)，秉承“分類策劃、契約撬動(dòng)；結(jié)構(gòu)金融、基金操盤；債股雙融、鏈?zhǔn)窖h(huán)”的大原則，積極拓展融資對(duì)象，以開源節(jié)流，多用股性融資少?gòu)膫匀谫Y，降低負(fù)債率為主，從傳統(tǒng)城投式的信貸債務(wù)依賴癥轉(zhuǎn)向多層次資本市場(chǎng)和多元化融資組合，向金融機(jī)構(gòu)講好政企契約關(guān)系和園區(qū)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的新故事，搭建合理和持續(xù)的交易框架，未來時(shí)機(jī)成熟后可進(jìn)入資本市場(chǎng)上市融資。
以下為贏城梳理的政府園區(qū)平臺(tái)公司30種常見融資模式，以供行業(yè)同仁在實(shí)踐操作中借鑒運(yùn)用。
01IPO（首次公開募股上市）
上市，對(duì)于一個(gè)成規(guī)模、成體系、能夠講出完整故事的政府園區(qū)平臺(tái)公司而言應(yīng)該算是首選的融資方法，或者說，是一種最重要的退出方式，目前政策東風(fēng)也打開了一個(gè)十分利好的窗口。
2019年5月28日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》，明確支持對(duì)有條件的經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)主體IPO上市。目前已經(jīng)有不少開發(fā)區(qū)蠢蠢欲動(dòng)，在聯(lián)合很多券商與金融機(jī)構(gòu)籌劃平臺(tái)公司IPO事宜，這也將是未來一段時(shí)間各方力量都虎視眈眈的“大金礦”。
贏城認(rèn)為這個(gè)大方向無疑是正確的，打造自己的上市平臺(tái)是政府園區(qū)平臺(tái)公司掌握資本市場(chǎng)“魔力”、倒逼自身規(guī)范管理和市場(chǎng)化創(chuàng)新的關(guān)鍵一步。通過上市平臺(tái)在資本市場(chǎng)融資“造血”，再以開發(fā)區(qū)主戰(zhàn)場(chǎng)縱深進(jìn)行產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)孵化“輸血”，形成開發(fā)區(qū)母體向上市公司輸出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，上市公司通過資本市場(chǎng)融資支持開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)培育的良性互動(dòng)——只有這樣，才能使團(tuán)隊(duì)更安心穩(wěn)定，也能更好承擔(dān)地方政府賦予的發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的任務(wù)。
贏城預(yù)計(jì)，一波開發(fā)區(qū)類平臺(tái)公司的IPO和借殼上市風(fēng)潮即將揭開序幕，而且，趁熱打鐵，越早越有利。
從過往來看，我國(guó)一共有32只開發(fā)區(qū)類平臺(tái)公司以IPO或重組上市的形式登陸過A股資本市場(chǎng)，但大都是上個(gè)世紀(jì)的事情，當(dāng)時(shí)A股市場(chǎng)也剛剛誕生，這些公司基本都是以國(guó)家部委和省級(jí)政府推薦的名義上市，相比于專業(yè)化的資本運(yùn)作，更像是一場(chǎng)政治任務(wù)秀。隨后，這些公司很多或被借殼收購(gòu)，或湮滅退市，或轉(zhuǎn)型調(diào)整，只剩下張江高科、東湖高新、上海臨港、市北高新、浦東金橋、外高橋、電子城、陸家嘴、空港股份、南京高科、蘇州高新、長(zhǎng)春經(jīng)開、招商蛇口、海泰發(fā)展、武侯高新、天?；ㄟ@16家僅存的碩果，存活率僅有50%。
就目前資本市場(chǎng)環(huán)境而言，國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知仍然不夠，此前IPO上市的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的估值普遍較低，發(fā)行情況也并不算理想，融資額仍無法達(dá)到預(yù)期般良好。不過，這些平臺(tái)公司的“金邊效應(yīng)”則有所不同，從此前開發(fā)區(qū)平臺(tái)公司的債券發(fā)行受到投資者熱捧來看，如果本身資質(zhì)足夠優(yōu)秀，加上潛在政府信用的加持，其估值應(yīng)有機(jī)會(huì)躋身不俗位置。
尤其是考慮到，A股上市不僅可以獲得首發(fā)和增發(fā)的融資機(jī)會(huì)，在債券融資方面也會(huì)獲得更高的評(píng)級(jí)。目前來看，開發(fā)區(qū)板塊的國(guó)資上市企業(yè)一般都可以獲得AA+的債券主體評(píng)級(jí)，融資成本也往往在3%-4%之間，張江高科發(fā)債利率甚至一度低至2.98%，這無疑可以低成本、大規(guī)模地獲得更有利的資金支持。
同時(shí)，IPO本身就是幫助園區(qū)平臺(tái)公司進(jìn)行混改和規(guī)范的過程，而且受到業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的要求，上市后的平臺(tái)公司也有機(jī)會(huì)走出去進(jìn)行全國(guó)化的重資產(chǎn)開發(fā)與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)擴(kuò)張，比如東湖高新、市北高新和上海臨港目前都不僅局限于起家之隅而走向外部拓展。另一方面，也更有利于政府平臺(tái)公司進(jìn)行業(yè)務(wù)的多元化嘗試，探索更豐富多元的盈利模式。
02借（買）殼上市
某種程度上，借（買）殼上市可以算是IPO的一種替補(bǔ)備選方案，但往往在現(xiàn)實(shí)中會(huì)比IPO更有優(yōu)勢(shì)。由于直接上市門檻很高，審批時(shí)間長(zhǎng)，政府園區(qū)平臺(tái)公司企業(yè)上市申請(qǐng)受到政策影響、宏觀調(diào)控和自身特殊狀況影響大，全軍萬馬獨(dú)木橋，不可能有大批企業(yè)一擁而上實(shí)現(xiàn)IPO。這樣一來，就可以選擇通過借殼上市來實(shí)現(xiàn)間接上市。所謂借殼上市，就是指非上市公司通過資本市場(chǎng)購(gòu)買一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市地位，然后通過反向收購(gòu)的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。
要實(shí)現(xiàn)借殼上市，或買殼上市，必須首先要選擇殼公司，要結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況、資產(chǎn)情況、融資能力及發(fā)展計(jì)劃。選擇規(guī)模適宜的殼公司，殼公司要具備一定的質(zhì)量，不能具有太多的債務(wù)和不良債權(quán)，具備一定的盈利能力和重組的可塑性。接下來，非上市公司通過并購(gòu)，取得相對(duì)控股地位，要考慮殼公司的股本結(jié)構(gòu)，只要達(dá)到控股地位就算并購(gòu)成功。
03定向增發(fā)（配股）
僅限于已經(jīng)上市的政府園區(qū)平臺(tái)公司的再融資策略，在目前中央政府嚴(yán)控房地產(chǎn)再融資、以及港股產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念持續(xù)低迷的形勢(shì)下，這種定向增發(fā)或配股途徑并不容易操作，能夠完成增發(fā)的大多是與商住項(xiàng)目關(guān)聯(lián)較小的國(guó)資背景的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司，其定向增發(fā)的目的也不是為了拿地（現(xiàn)有政策也基本封死了這條路），更多是投向已經(jīng)開發(fā)的園區(qū)項(xiàng)目，或者是符合混合所有制改革大背景的戰(zhàn)略性引資考慮。
04境外債
2019年7月12日，針對(duì)房企美元債發(fā)行井噴的狀況，發(fā)改委發(fā)布關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。這也是2019年國(guó)家層面針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步加碼，即意味著房企海外發(fā)債不能用于拿地和項(xiàng)目開發(fā)用途了。
但由于政府平臺(tái)公司在城市服務(wù)、基建開發(fā)、園區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域所起的作用，這類企業(yè)境外發(fā)債融資顯然是政策鼓勵(lì)的方向。對(duì)于園區(qū)平臺(tái)公司這類特殊的企業(yè)，無論是國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)還是投資者，都存在很大認(rèn)知差異，企業(yè)位于政府平臺(tái)與市場(chǎng)化主體之間模棱兩可的定位，難以讓市場(chǎng)形成一致性判斷。但發(fā)行結(jié)果表明，國(guó)際投資者或許更認(rèn)可“以政府定城投”的思路。由此，便不難理解上述園區(qū)平臺(tái)公司的境外債在海外投資者群體當(dāng)中受到的熱烈追捧。
另外，選擇境外發(fā)債，對(duì)于這些政府平臺(tái)公司而言有一定的便利性。因?yàn)樵诰硟?nèi)發(fā)行企業(yè)債以及公司債時(shí)，對(duì)于其公司組織形式、發(fā)行人資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)情況、資金使用用途以及信息披露等方面都有相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定，而境外發(fā)行規(guī)則相較國(guó)內(nèi)更為寬松。
目前，政府平臺(tái)公司發(fā)行的美元債通常遵循美國(guó)的證券法Rule 144A和Reg S兩項(xiàng)條例。
美元債發(fā)行對(duì)象一般為（i）依據(jù)美國(guó)《1933年證券法》144A條例，只在美國(guó)境內(nèi)向合格機(jī)構(gòu)投資者提呈和發(fā)售，以及（ii）依據(jù)美國(guó)《1933年證券法》S條例即RegS條例，在美國(guó)境外向投資者提呈和發(fā)售。所以，美元債的發(fā)行必須符合上述條例的要求。
根據(jù)Reg S的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)行通函最少要有兩年的業(yè)績(jī)披露，而市場(chǎng)一般要求發(fā)行企業(yè)兩年的業(yè)績(jī)均有盈利記錄，并且沒有出現(xiàn)盈利倒退的情況，而面向美國(guó)本土機(jī)構(gòu)投資者的144A發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，則需要三年業(yè)績(jī)及詳盡披露。這也是這些園區(qū)平臺(tái)公司大多選擇Reg S的主要原因。
從發(fā)行模式來看，中資美元債的發(fā)行可以分為直接發(fā)行、間接發(fā)行和紅籌架構(gòu)發(fā)行。
直接發(fā)行是指境內(nèi)企業(yè)直接在境外離岸市場(chǎng)發(fā)行中資美元債。
間接發(fā)行是境內(nèi)企業(yè)通過其境外子公司發(fā)行美元債，主要包括擔(dān)保發(fā)行和維好協(xié)議發(fā)行兩種架構(gòu)。擔(dān)保發(fā)行由境外子公司發(fā)行美元債，而境內(nèi)母公司擔(dān)任發(fā)行主體擔(dān)保人；維好協(xié)議發(fā)行是境內(nèi)母公司與境外子公司簽訂維好協(xié)議，母公司為境外子公司提供支持，以保證發(fā)行主體保持適當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)資金等，保障能夠償還債務(wù)。
紅籌架構(gòu)方式是指控股公司（實(shí)際上是殼公司）在境外，業(yè)務(wù)和資產(chǎn)在境內(nèi)的中國(guó)企業(yè)的一種發(fā)行方式，該境外控股公司可以直接發(fā)債，也可以作為擔(dān)保人通過SPV發(fā)行美元債。
此外，政府平臺(tái)公司還可以通過香港市場(chǎng)發(fā)行人民幣點(diǎn)心債進(jìn)行融資，根據(jù)香港聯(lián)交所發(fā)布的《香港聯(lián)合交易所上市規(guī)則》，雖然《規(guī)則》對(duì)發(fā)行人的資產(chǎn)總額、詳細(xì)披露以及信用評(píng)級(jí)情況有一定要求，但是債券發(fā)行限制總體相對(duì)于內(nèi)地而言較少。
由此來看，境外發(fā)債要求相對(duì)寬松，行政限制較少，園區(qū)平臺(tái)公司只需滿足基本財(cái)務(wù)要求、完成信息披露便可以發(fā)行境外城投債。
隨著這幾年年國(guó)內(nèi)平臺(tái)公司與房地產(chǎn)企業(yè)的融資收緊，預(yù)計(jì)政府園區(qū)平臺(tái)公司海外債券的發(fā)行規(guī)模會(huì)進(jìn)一步提升。但另一方面，平臺(tái)公司也要對(duì)自身的業(yè)務(wù)開展、現(xiàn)金流及還款能力有足夠的把握，以防飲鴆止渴，比如2019年2月，青海省省級(jí)平臺(tái)公司青海投資集團(tuán)有限公司就成為20多年來首家海外債券違約的國(guó)有企業(yè)，引起海內(nèi)外輿論一片嘩然，值得警醒。
05股權(quán)融資（財(cái)務(wù)性引資）
一般來講是政府園區(qū)平臺(tái)公司讓渡自身一部分股權(quán)來吸引真金白銀進(jìn)入，財(cái)務(wù)性投資者不會(huì)參與到具體的經(jīng)營(yíng)管理之中，僅享受財(cái)務(wù)投資的收益，有“明股實(shí)債”或“夾層融資”的屬性，是一種債務(wù)性融資安排。當(dāng)然，很多財(cái)務(wù)性投資者都是政策性扶持屬性很強(qiáng)的，比如建信、國(guó)開、農(nóng)發(fā)、平安、國(guó)壽系等基金，它們的政策背書、產(chǎn)業(yè)資源背景也會(huì)對(duì)融資方有更多的裨益。短期讓渡自己的利益，當(dāng)然是未來能夠換回更多。
06股權(quán)融資（戰(zhàn)略性引資）
戰(zhàn)略性引資，就不是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)性股權(quán)融資了，入資方是要實(shí)實(shí)在在參與經(jīng)營(yíng)管理，并按照持股比例享受經(jīng)營(yíng)收益的。有的戰(zhàn)略引資，往往在現(xiàn)金之外還有更深更廣層面的戰(zhàn)略互補(bǔ)性合作。
07資產(chǎn)證券化
園區(qū)資產(chǎn)證券化是政府部門和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)下一步必須重點(diǎn)研判的發(fā)展道路。這對(duì)于園區(qū)運(yùn)營(yíng)商（尤其是積累了一大批經(jīng)營(yíng)性園區(qū)物業(yè)資產(chǎn)的國(guó)企和政府平臺(tái)公司）是盤活存量資產(chǎn)、持續(xù)發(fā)揮園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)化集團(tuán)財(cái)務(wù)情況、實(shí)現(xiàn)城市及園區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的最優(yōu)選擇。
對(duì)于欠發(fā)達(dá)區(qū)域的開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)來說，巨大的借新還舊、還本付息壓力和上級(jí)政府壓下來的沉重建設(shè)開工任務(wù)，逼著他們只能“賣兒賣女”，把親生孩子平臺(tái)公司送到資本市場(chǎng)，承受“門口野蠻人”的入侵和監(jiān)管層更加嚴(yán)格透明的監(jiān)管，當(dāng)然這對(duì)平臺(tái)公司來說絕不是壞事，一方面倒逼更清晰規(guī)范的政企契約關(guān)系建立，另一方面也有利于鎖定收益，引入更多的外部資本和撬動(dòng)金融資源。
而發(fā)達(dá)區(qū)域的開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)不愿意從公司股權(quán)層面引入外部投資者，把平臺(tái)公司變成公眾公司，這就失去了予取予求的“錢袋子”功能，并且面對(duì)外部人的指手畫腳，自己心里這道坎兒也過不去，因此可能更多會(huì)傾向于選擇將區(qū)域內(nèi)出租率、租金水平和凈回報(bào)率相對(duì)比較拔尖的成熟資產(chǎn)拿出來做資產(chǎn)證券化，單獨(dú)算賬，重新評(píng)估，分拆融資，迎合央行、證監(jiān)會(huì)和銀保監(jiān)會(huì)公募REITs的試點(diǎn)。
對(duì)這些政府平臺(tái)公司而言，成熟存量資產(chǎn)的盤活與退出，將會(huì)帶來現(xiàn)金的回籠和一個(gè)階段盈利的實(shí)現(xiàn)，從而得以讓這些國(guó)有園區(qū)運(yùn)營(yíng)方喘口氣，卸下包袱輕松上陣，獲得更好的投資機(jī)會(huì)與收益空間。
通過資產(chǎn)證券化這一路徑，園區(qū)平臺(tái)公司們也可以與更多市場(chǎng)投資者合作，借助資本力量，在擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模的同時(shí)，減輕自身財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；還可以助力自身向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的綜合服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)變，改變以往單純的銷售與租賃模式，以園區(qū)為載體打造產(chǎn)業(yè)鏈條，構(gòu)建資源平臺(tái)，進(jìn)行研發(fā)支撐，資金供給、人才供給、業(yè)務(wù)拓展等大平臺(tái)的構(gòu)建，從而服務(wù)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的企業(yè)群體。
08園區(qū)開發(fā)基金
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)+基金操盤”時(shí)代，這個(gè)時(shí)代將會(huì)改變整個(gè)行業(yè)以往資產(chǎn)很重、難以順暢對(duì)接金融資本的窘境，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)屬性發(fā)揮得更加淋漓盡致。
基金操盤主導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)被海外經(jīng)驗(yàn)（如美國(guó)黑石模式）證明是一種先進(jìn)的模式，應(yīng)該值得國(guó)內(nèi)業(yè)界借鑒。由于基金能夠最有效地聚合人力、資金、管理、土地等資源，而且經(jīng)驗(yàn)固化效果也相當(dāng)可觀，其主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
一直以來，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商希望能夠模仿黑石模式這種以社會(huì)資本杠桿撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式，但苦于缺乏廉價(jià)長(zhǎng)期的資金、發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)支撐、成熟的進(jìn)退機(jī)制和期限收益可控的園區(qū)資產(chǎn)，雖然構(gòu)思試水者眾，卻一直鮮有成行者。
如今，時(shí)機(jī)和條件已經(jīng)日漸成熟，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有不少基金模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資主體，這些企業(yè)正在嘗試一種全新的園區(qū)運(yùn)作模式，即政府機(jī)構(gòu)牽頭、基金主導(dǎo)、開發(fā)商介入、實(shí)體產(chǎn)業(yè)對(duì)接?；鹬鲗?dǎo)下，充分調(diào)動(dòng)了各方積極性——政府把握產(chǎn)業(yè)門檻和方向、開發(fā)商負(fù)責(zé)園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)、實(shí)體企業(yè)則構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，形成了良好的正向循環(huán)，最終形成共贏局面?？梢韵胍姡@種模式將會(huì)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、基金操盤”時(shí)代中的最大亮點(diǎn)。
09基礎(chǔ)設(shè)施投資基金
基礎(chǔ)設(shè)施投資基金是指金融機(jī)構(gòu)通過與政府共同設(shè)立基金的形式，采用債權(quán)、股權(quán)以及“債+股”混合等多種方式投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的一種融資服務(wù)?；鹂刹捎糜邢藓匣锘蚱跫s型基金的法律形式，相比傳統(tǒng)融資模式，基礎(chǔ)設(shè)施投資基金具有期限長(zhǎng)，資金交付方式靈活的特點(diǎn)。
10優(yōu)質(zhì)主體企業(yè)債
為進(jìn)一步發(fā)揮企業(yè)債券直接融資功能，引導(dǎo)資金流向，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家發(fā)展改革委于2017年年底著手開展支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的相關(guān)試點(diǎn)工作。
優(yōu)質(zhì)主體發(fā)行企業(yè)債券融資試點(diǎn)是從事前審批向事中事后監(jiān)管的一個(gè)重要轉(zhuǎn)變，是順應(yīng)企業(yè)融資需求的一項(xiàng)重要改革。通過明確債券資金使用領(lǐng)域（即正面清單）以及嚴(yán)禁資金投向（即負(fù)面清單，如房地產(chǎn)、過剩產(chǎn)能、股票期貨投資、金融板塊業(yè)務(wù)投資等），在給予資金使用靈活度的同時(shí)，有效引導(dǎo)資金流向，確保債券資金的募集投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
這項(xiàng)企業(yè)債券領(lǐng)域的“放管服”改革具體表現(xiàn)為寬嚴(yán)相濟(jì)兩大特點(diǎn)：
“寬”在于前端做“減法”，具體體現(xiàn)在企業(yè)申報(bào)時(shí)不再提供具體的項(xiàng)目合法性文件，只需提供符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的債券募集資金的用途領(lǐng)域，發(fā)行前由發(fā)行人公開披露募集資金擬投資的項(xiàng)目清單和償債保障措施；
與此相關(guān)的一系列創(chuàng)新舉措釋放出更多的改革紅利：精簡(jiǎn)了優(yōu)質(zhì)發(fā)行人發(fā)行企業(yè)債券的申報(bào)流程，提升了企業(yè)債市場(chǎng)整體的監(jiān)督管理效率水平。
11雙創(chuàng)債務(wù)融資工具（銀行間市場(chǎng)）
2016年底，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)決定以創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新資源集聚區(qū)域內(nèi)的園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為依托，試點(diǎn)以募集資金通過投債聯(lián)動(dòng)的模式直接用于支持雙創(chuàng)企業(yè)發(fā)展的債務(wù)融資工具，以支持雙創(chuàng)企業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)金融支持實(shí)體，通過債市輸血雙創(chuàng)，在銀行間市場(chǎng)開啟了一條加速探索與自身創(chuàng)新的通道。
試點(diǎn)期間，發(fā)行主體主要集中在高評(píng)級(jí)（外部主體評(píng)級(jí)AA+含以上）以園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)為主的企業(yè)，包括17個(gè)雙創(chuàng)示范基地、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)家級(jí)保稅區(qū)、國(guó)家級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、國(guó)家出口加工區(qū)、其他國(guó)家級(jí)園區(qū)內(nèi)的主要開發(fā)主體。
也就是說，雙創(chuàng)債的發(fā)行主體確定無疑，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，但門檻比較高，依然還是集中于高評(píng)級(jí)、國(guó)有屬性且集中于國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的平臺(tái)公司身上。但不可否認(rèn)，雙創(chuàng)專項(xiàng)債是目前國(guó)內(nèi)少有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)專屬融資利器，由此亦可看出國(guó)家對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展和雙創(chuàng)事業(yè)的強(qiáng)烈重視與鼎力支持。
按照規(guī)定，雙創(chuàng)專項(xiàng)債募集資金用途包括四個(gè)方面，可用于償還銀行貸款、補(bǔ)充企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金、園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)等常規(guī)用途，同時(shí)可按照一定比例的資金以股權(quán)投資或委托貸款的形式投入園區(qū)內(nèi)的科技型、創(chuàng)新型企業(yè)。
雙創(chuàng)企業(yè)一般經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小、技術(shù)水平低、抵押品缺乏、較難獲得銀行信貸和債券市場(chǎng)投資人的認(rèn)可，而園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體則更加相對(duì)了解這些企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)、未來前景和風(fēng)險(xiǎn)水平，可以間接地利用雙創(chuàng)專項(xiàng)債來進(jìn)行更有針對(duì)性的扶持和投資。
雙創(chuàng)債募集資金的發(fā)行主體，應(yīng)當(dāng)為外部評(píng)級(jí)在AA級(jí)以上、自身或下屬企業(yè)長(zhǎng)期支持雙創(chuàng)企業(yè)融資，且中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力較強(qiáng)的園區(qū)經(jīng)營(yíng)建設(shè)企業(yè)，由此決定了發(fā)行主體的信譽(yù)度高、了解雙創(chuàng)工作融資模式，能夠確保資金切實(shí)用于支持雙創(chuàng)企業(yè)發(fā)展。
相比于其他融資方式，雙創(chuàng)專項(xiàng)債務(wù)融資工具有三大特點(diǎn)：
一是發(fā)揮園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)引領(lǐng)輻射作用。雙創(chuàng)專項(xiàng)債務(wù)融資工具通過融資模式和機(jī)制創(chuàng)新，探索大中小企業(yè)融合發(fā)展的新路子，依托資金輸入，吸引眾多雙創(chuàng)企業(yè)成為創(chuàng)新共同體，促使創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資源集聚區(qū)域形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互服務(wù)、利益共享的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
二是投債聯(lián)動(dòng)的資金使用方式。
三是多措并舉做好風(fēng)險(xiǎn)防范。通過開立資金監(jiān)管專戶、增加專項(xiàng)信息披露等方式，嚴(yán)格管理募集資金投向，提高用款情況透明度，確保專款專用，精準(zhǔn)支持雙創(chuàng)企業(yè)發(fā)展，堅(jiān)持“促發(fā)展”與“防風(fēng)險(xiǎn)”并重。
12雙創(chuàng)孵化專項(xiàng)債（發(fā)改委）
國(guó)家發(fā)改委在2016年底推出的雙創(chuàng)孵化專項(xiàng)債與上述的銀行間市場(chǎng)雙創(chuàng)債非常接近，具體用途是——提供“雙創(chuàng)孵化”服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類企業(yè)或園區(qū)經(jīng)營(yíng)公司發(fā)行雙創(chuàng)孵化專項(xiàng)債券，募集資金用于涉及雙創(chuàng)孵化服務(wù)的新建基礎(chǔ)設(shè)施、擴(kuò)容改造、系統(tǒng)提升、建立分園、收購(gòu)現(xiàn)有設(shè)施并改造等，包括但不限于納入中央預(yù)算內(nèi)資金引導(dǎo)范圍的“雙創(chuàng)”示范基地、國(guó)家級(jí)孵化園區(qū)、省級(jí)孵化園區(qū)以及經(jīng)國(guó)務(wù)院科技和教育行政管理部門認(rèn)定的大學(xué)科技園中的項(xiàng)目建設(shè)。
也就是說，銀行間市場(chǎng)雙創(chuàng)專項(xiàng)債與發(fā)改委“雙創(chuàng)孵化專項(xiàng)債”的發(fā)行主體都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，而且主要是國(guó)有背景的政府園區(qū)平臺(tái)公司，都能夠用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和雙創(chuàng)孵化載體的建設(shè)，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
但前者顯然在門檻方面更高，對(duì)發(fā)行主體的級(jí)別和評(píng)級(jí)水平要求嚴(yán)格，利率相對(duì)也更高，原因是一部分募集資金用來投資于園區(qū)內(nèi)的中小雙創(chuàng)企業(yè)——這必然要求發(fā)行主體本身的資產(chǎn)、擔(dān)保以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失能力要強(qiáng)，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的被投資企業(yè)總體水平要更高；而后者則門檻相對(duì)更低一些，主體信用級(jí)別在AA-以上即可，利率也基本在4%-5%左右，是目前最適合地方園區(qū)平臺(tái)公司的融資工具，現(xiàn)在全國(guó)各地公募發(fā)行的公司債中這類雙創(chuàng)孵化債數(shù)量最多，規(guī)模占比也最大。
當(dāng)然，雙創(chuàng)孵化專項(xiàng)債僅僅是政府平臺(tái)公司可以發(fā)行的眾多專項(xiàng)債的一種，2015年以來，國(guó)家發(fā)改委為積極發(fā)揮企業(yè)債券融資對(duì)促進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的支持，共推出11類專項(xiàng)債券，如城市地下綜合管廊建設(shè)專項(xiàng)債券、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券、城市停車場(chǎng)建設(shè)專項(xiàng)債券、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券、配電網(wǎng)建設(shè)改造專項(xiàng)債券、PPP專項(xiàng)債券、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展專項(xiàng)債券、社會(huì)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券等，這些都是政府平臺(tái)公司可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)和情況去嘗試的。
13綠色債券
綠色債券作為一種新型金融工具，本質(zhì)上是屬于固定收益?zhèn)囊环N，在國(guó)際市場(chǎng)上發(fā)展迅速，發(fā)行與募集都與正常債券無異，創(chuàng)新之處無非是資金用途均與環(huán)境議題有關(guān)，如支持綠能、節(jié)能減碳計(jì)劃等。近年來隨著氣候變化加劇，也帶動(dòng)了綠色債券市場(chǎng)的高速擴(kuò)張，據(jù)測(cè)算，過去5年全球綠色債券市場(chǎng)平均每年以80%的速度成長(zhǎng)。
綠色債券在我國(guó)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭較猛，而且政策支持力度很大。與海外“自下而上”的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)不同，我國(guó)綠色債券在國(guó)情約束下，一直采用的是“自上而下”的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，具有鮮明的“頂層設(shè)計(jì)”特征。2017年12月底，央行和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定發(fā)布了《綠色債券評(píng)估認(rèn)證行為指引（暫行）》，從機(jī)構(gòu)資質(zhì)，業(yè)務(wù)承接，業(yè)務(wù)實(shí)施，報(bào)告出具，以及監(jiān)督管理等方面作出了具體的規(guī)范和要求。
截至2019年上半年，我國(guó)以人民幣計(jì)價(jià)的綠色債券（包括綠色金融債、綠色公司債、綠色企業(yè)債、綠色債務(wù)融資工具、綠色資產(chǎn)支持債券和綠色資產(chǎn)支持票據(jù)、地方政府綠色市政專項(xiàng)債等）市場(chǎng)總體發(fā)行規(guī)模累計(jì)已超過7000億元，預(yù)計(jì)到2019年底將達(dá)到9000億元的累計(jì)規(guī)模總量。
目前，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在綠色節(jié)能方面做得并不理想，高能耗、高污染等狀況非常普遍，在問題重重的同時(shí)，也意味著有很大的市場(chǎng)空間?！暗吞?、生態(tài)、智能、宜居、循環(huán)”，將成為新一代產(chǎn)城融合式產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標(biāo)配特征。
贏城認(rèn)為，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主戰(zhàn)場(chǎng)，“產(chǎn)業(yè)進(jìn)園區(qū)”的同時(shí)，也應(yīng)該“綠色進(jìn)園區(qū)”。在十九大“踐行綠色發(fā)展理念，加快發(fā)展綠色金融”精神的倡導(dǎo)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為中國(guó)綠色經(jīng)濟(jì)和綠色金融的主要陣地，園區(qū)的綠色、集約、智慧、全生命周期可持續(xù)發(fā)展將會(huì)引領(lǐng)一個(gè)嶄新的時(shí)代。
因此我們必須認(rèn)識(shí)到這樣一個(gè)趨勢(shì)，那就是綠色園區(qū)、生態(tài)園區(qū)、循環(huán)園區(qū)越來越成為基礎(chǔ)性配置，未來以差別化金融等手段來激勵(lì)園區(qū)“綠化”將成為一種常態(tài)，或者說，“綠色”也是一種生產(chǎn)力，一種降低成本、提升估值、撬動(dòng)資源的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
14城投債（公司債+企業(yè)債+中期票據(jù)）
城投債，又稱“準(zhǔn)市政債”，是地方投融資平臺(tái)作為發(fā)行主體，公開發(fā)行或非公開發(fā)行的公司債、企業(yè)債和中期票據(jù)等統(tǒng)稱，其主業(yè)多為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或公益性項(xiàng)目，具有公共服務(wù)產(chǎn)品屬性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也可以納入其中。目前作為中國(guó)債券市場(chǎng)上的特有品種和最具影響力的壓艙石，城投債的發(fā)行情況一言難盡，好的產(chǎn)品遭到機(jī)構(gòu)閉著眼睛瘋搶，行情火爆，但一些欠發(fā)達(dá)區(qū)域已經(jīng)開始呈現(xiàn)違約前兆，風(fēng)險(xiǎn)不容樂觀。
截至2018年末，全國(guó)存續(xù)期城投債共8424只，涉及2098家城投公司（包括很多園區(qū)平臺(tái)公司），余額總量為77109.28億元，相比2017年末增加5425.5億元，增長(zhǎng)7.57%。雖然中央一直要嚴(yán)控城投債，降低風(fēng)險(xiǎn)，但是城投債總量仍在不斷上漲。
15PPN（非公開定向債務(wù)融資工具）
非公開定向債務(wù)融資工具，簡(jiǎn)稱“PPN”，是指具有法人資格的非金融企業(yè)，向銀行間市場(chǎng)特定機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行債務(wù)融資工具。
PPN的優(yōu)勢(shì)在于只需向定向投資人披露信息，無需履行公開披露信息義務(wù)，披露方式可協(xié)商約定，更為靈活和個(gè)性化，是一種更高層次的市場(chǎng)開放和市場(chǎng)約束；同時(shí)，發(fā)行規(guī)模可突破《證券法》中“不超過凈資產(chǎn)40%”的限制；也更能發(fā)揮市場(chǎng)主體自主協(xié)商的契約意識(shí)，減少事前管制，不再?gòu)?qiáng)制要求信用評(píng)級(jí)，把風(fēng)險(xiǎn)防范的部分微觀職責(zé)交給投資人自主決定。
16永續(xù)債
國(guó)家銀根緊縮的環(huán)境下，被稱為“債券里的股票”的永續(xù)債開始活躍，受到企業(yè)追捧。由于永續(xù)債不設(shè)還款期限，同時(shí)可不計(jì)入公司債務(wù)，企業(yè)可在進(jìn)行高額融資的同時(shí)規(guī)避負(fù)債率被拉高的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于投資者來說，利息較高的永續(xù)債可為其提供長(zhǎng)期而穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，堪稱雙贏。
永續(xù)債發(fā)行期限以3+N和5+N為主，還有少量2+N、9+N、20+N期限的永續(xù)債。永續(xù)債都含有延期選擇權(quán)，發(fā)行人可以選擇延長(zhǎng)債券到期日，大多數(shù)債券都含有調(diào)整票面利率的權(quán)利。
選擇永續(xù)債續(xù)期的發(fā)行主體主要可以分為兩類：信用資質(zhì)好、融資渠道暢通、主體資質(zhì)穩(wěn)定的發(fā)行人；在債券存續(xù)期間主體資質(zhì)有所下滑，再融資能力有所下降或者是流動(dòng)性已經(jīng)較為緊張的發(fā)行人。一般意義上，永續(xù)債被認(rèn)定為一種低成本的融資方式，但對(duì)于企業(yè)來說，永續(xù)債是良方還是毒藥，將考驗(yàn)相關(guān)公司的把控力。永續(xù)債往往是前2～3年利息成本相對(duì)較低，此后則會(huì)大幅上漲，如果企業(yè)能夠在“低息期”內(nèi)償盡債務(wù)還是可以實(shí)現(xiàn)的；反之，一旦永續(xù)債被計(jì)入負(fù)債，企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率將大幅提高。
因此，盡管“債券之名，權(quán)益之實(shí)”是永續(xù)債產(chǎn)品的靈魂，但在當(dāng)前管制條件下，永續(xù)債不過是銀行與企業(yè)結(jié)盟繞開監(jiān)管的一個(gè)資本工具，其產(chǎn)生與存在固然有其合理性，但其中的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。
17FT賬戶人民幣貸款
FT賬戶是指銀行等金融機(jī)構(gòu)為客戶在自貿(mào)區(qū)分賬核算單元開立的規(guī)則統(tǒng)一的本外幣賬戶，該賬戶體系打通了自貿(mào)區(qū)與離岸市場(chǎng)之間的通道，為區(qū)內(nèi)企業(yè)涉足海外市場(chǎng)、滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)所需的貿(mào)易結(jié)算和跨境投融資匯兌便利提供了更有效的方式。
18不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資計(jì)劃
園區(qū)或者片區(qū)開發(fā)建設(shè)中都有大量的不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，其存續(xù)期長(zhǎng)，收益穩(wěn)定的特征與保險(xiǎn)資金特別是首先資金可以做到良好的匹配，與其他投資品種相關(guān)性較低，有助于平滑首先投資組合的收益波動(dòng)，因此歷來是保險(xiǎn)資金偏愛的一種投資模式，也是綜合性園區(qū)發(fā)展商可以去嘗試的融資渠道。不過，由于經(jīng)常存在“明股實(shí)債”的擦邊球行為，從2017年下半年開始，銀保監(jiān)會(huì)已經(jīng)在不斷收緊和規(guī)范這一類融資行為。
19不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃
數(shù)據(jù)顯示，2018年全年保險(xiǎn)公司基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃同比增長(zhǎng)19.23%，是所有投資計(jì)劃產(chǎn)品中表現(xiàn)最好的。從行業(yè)情況看，保險(xiǎn)資金在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了比較豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，且基礎(chǔ)設(shè)施投資需求量較大，合作方往往都是地方政府、平臺(tái)公司和國(guó)有企業(yè)，投資標(biāo)的資質(zhì)相對(duì)優(yōu)良，比較適合保險(xiǎn)資金的配置需求，尤其是2018年10月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見》發(fā)布后，這類融資是獲得政府政策強(qiáng)力背書的。
20短期融資券
短期融資券是由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票。在中國(guó)，短期融資券是指企業(yè)依照《短期融資券管理辦法》的條件和程序在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行和交易并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，是企業(yè)籌措短期（1年以內(nèi)）資金的直接融資方式。短期融資券和銀行承兌一樣，都是短期融資的利器，其優(yōu)點(diǎn)主要有：1、籌資成本較低；2、籌資數(shù)額比較大；3、可以提高企業(yè)信譽(yù)和知名度。其缺點(diǎn)主要有：1、發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)比較大；2、發(fā)行彈性比較小；3、發(fā)行條件比較嚴(yán)格。
21上市公司紓困私募基金（債）
2018年10月，為了幫助有發(fā)展前景的上市公司紓解股權(quán)質(zhì)押困難，國(guó)家層面倡導(dǎo)各地國(guó)資系公司推出私募紓困基金和紓困債。
紓困基金排解上市公司質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)的投資策略主要有：（1）協(xié)議受讓上市公司股份；（2）參與上市公司定增；（3）重組上市公司控股股東；（4）通過向?qū)嵖厝私杩?、受讓股票質(zhì)押債權(quán)等方式為公司或?qū)嵖厝思偫?；?）債轉(zhuǎn)股、債權(quán)債務(wù)重組、授信擔(dān)保等其他紓困方式。盡管這種基金的政策性色彩十分濃厚，但也不失為地方平臺(tái)公司介入上市公司投資時(shí)的一種特殊融資手段，隨著政府部門解決上市公司及民營(yíng)企業(yè)融資難工作的推進(jìn)，可以預(yù)計(jì)，將會(huì)有越來越多的紓困私募投資基金開始投資運(yùn)作。
22應(yīng)收賬款收益權(quán)融資
這是一種較為常見的融資形式，形式與信托相似，即將自己享有的資產(chǎn)收益權(quán)（應(yīng)收賬款）以一定現(xiàn)金作價(jià)賣給第三方，相當(dāng)于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權(quán)盤活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴(kuò)張期的公司都會(huì)傾向于采取這種融資方式。
23信托融資
總體來看，信托融資主要分為如下兩種：
1、貸款型信托框架：以信托貸款形式運(yùn)作，貸款期限較短，對(duì)資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會(huì)受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。
2、股權(quán)回購(gòu)型信托框架：信托資金用以收購(gòu)開發(fā)商部分股權(quán)，到期后開發(fā)商回購(gòu)，回報(bào)率在合同中固定。本方式可以幫助開發(fā)商補(bǔ)足自有資金，提供信用等級(jí)，有益于其后的銀行融資。
24銀行貸款
銀行貸款當(dāng)然是政府園區(qū)平臺(tái)公司最常規(guī)的融資渠道。作為典型的重資產(chǎn)園區(qū)業(yè)務(wù)開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體，政府園區(qū)平臺(tái)公司對(duì)于銀行貸款的依賴度較大，
不過，以往由于背后有政府的隱形背書，政府園區(qū)平臺(tái)公司也往往是銀行最青睞的優(yōu)質(zhì)客戶，靠著一張政府安慰函和白條閉著眼貸的情況也是大行其道。但是近幾年隨著政策不斷趨嚴(yán)，打破剛性兌付，銀行的態(tài)度也逐漸有所變化，還是傾向于回歸正式的經(jīng)營(yíng)數(shù)字與報(bào)表上。當(dāng)然，臨港集團(tuán)、張江高科、東湖高新、蘇高新集團(tuán)這類發(fā)達(dá)一二線城市的品牌龍頭類平臺(tái)公司還是能夠獲得不菲的貸款。
另外，從單體主題園區(qū)而言，如果屬于國(guó)家扶持的產(chǎn)業(yè)，如三農(nóng)產(chǎn)業(yè)、流通行業(yè)、生物醫(yī)療、環(huán)?？萍技案咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)，由于符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，往往相對(duì)容易獲得金融企業(yè)以及相關(guān)政策性銀行的特殊信貸政策支持，所以對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策扶持的有關(guān)規(guī)定，要進(jìn)行深入的理解和分析，以在具體融資中區(qū)別對(duì)待。
除了開發(fā)貸款，還有所謂的“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來一定要走向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和自持階段，尤其是很多政府園區(qū)平臺(tái)手中有大量只租不售的經(jīng)營(yíng)物業(yè)，因此經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款也會(huì)是未來政府園區(qū)平臺(tái)公司常用的一種融資形式。
總體來看，銀行目前對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較感興趣，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)積累相對(duì)少，又是政府大力扶持的市場(chǎng)，不少銀行被賦予“扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)”的政治任務(wù)，園區(qū)當(dāng)然是最好的資金投入承載體。不過，由于這個(gè)市場(chǎng)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，很難比較精準(zhǔn)的估值和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，因此其態(tài)度較為慎重，但不排除未來會(huì)有一些創(chuàng)新型的產(chǎn)品和政策出來。
25融資租賃
在條件成熟時(shí)，尤其是有片區(qū)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的政府園區(qū)平臺(tái)公司，可以選擇將擁有的部分基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施，以售后回租方式向金融租賃公司融資：即將設(shè)施賣給融資租賃公司，該公司再把設(shè)施回租給平臺(tái)公司，平臺(tái)公司每年付給該公司租金，并在每隔半年不等額的償還本金，直到在約定的N年后相當(dāng)于以約定好的總價(jià)格回購(gòu)這些設(shè)施。
由于融資租賃的租金不計(jì)入企業(yè)借款，相當(dāng)于降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化了其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，便于進(jìn)一步用其他方式融資；另外，不考慮其他因素，采用售后回租業(yè)務(wù)可能更節(jié)稅，也調(diào)節(jié)了利潤(rùn)。
26質(zhì)押融資
在一些片區(qū)綜合開發(fā)PPP當(dāng)中，在基于合同約定的項(xiàng)目收益權(quán)完成質(zhì)押登記之后，可以質(zhì)押項(xiàng)目收益權(quán)獲得銀行或金融機(jī)構(gòu)融資，但按照規(guī)定時(shí)限不得超過合同約定的開發(fā)運(yùn)營(yíng)期限，用途也只能限制在項(xiàng)目開發(fā)、工程建設(shè)本身；運(yùn)營(yíng)公司有現(xiàn)金流后，可采取股權(quán)質(zhì)押貸款融資。
27PPP融資
PPP本質(zhì)上也是一種融資模式。在這方面，政府平臺(tái)公司既可以作為本地政府的出資主體，也可以作為社會(huì)資本方，PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。其典型的結(jié)構(gòu)為：
政府部門或地方政府通過政府采購(gòu)形式與中標(biāo)單位組成的特殊目的公司（SPV）簽訂特許合同（SPV一般由中標(biāo)的建筑公司、服務(wù)經(jīng)營(yíng)公司或?qū)?xiàng)目進(jìn)行投資的第三方組成的股份有限公司），由SPV負(fù)責(zé)籌資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)。政府通常與提供貸款的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成一個(gè)直接協(xié)議，這個(gè)協(xié)議不是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保的協(xié)議，而是一個(gè)向借貸機(jī)構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽定的合同支付有關(guān)費(fèi)用的協(xié)定，這個(gè)協(xié)議使SPV能比較順利地獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款。采用這種融資形式的實(shí)質(zhì)是：政府通過給予私營(yíng)公司長(zhǎng)期的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)來換取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運(yùn)營(yíng)。
如果政府和園區(qū)平臺(tái)公司能夠靈活運(yùn)營(yíng)PPP模式，雙方都能夠從這種融資模式中大為獲益。
28合股經(jīng)營(yíng)
通過引入外來資方共同進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，以合股經(jīng)營(yíng)模式解決資金問題，贏城認(rèn)為可以參考2019年8月23日東湖高新與重慶兩江新區(qū)政府啟動(dòng)合資開發(fā)重慶兩江半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園——“重慶芯中心”的案例。
雙方通過項(xiàng)目層面的股權(quán)合作（東湖高新占股67%，重慶兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)占股33%））與共同開發(fā)，既充分發(fā)揮各自政府平臺(tái)公司背書優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)化招商引資能力，又減輕了獨(dú)自進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的資金壓力——兩江新區(qū)平臺(tái)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本地政商關(guān)系，獲取政策資源支持，東湖高新負(fù)責(zé)提供專業(yè)的園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力，以及通過東湖高新等全國(guó)眾多園區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)研究服務(wù)所積累的產(chǎn)業(yè)資源為項(xiàng)目招商。
未來政府園區(qū)平臺(tái)公司需要扮演的就是重慶政府園區(qū)平臺(tái)公司在兩江新區(qū)項(xiàng)目中的角色，做好外來產(chǎn)業(yè)資源方的“地陪”和端口，共同助力區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目起航和多元化融資渠道的打通。
29眾籌式基金操盤（份額融資）
基金為7年期：“3（投資）+3（管理）+2（退出）”周期
開發(fā)公司（SPV）股權(quán)：采取“1（政府園區(qū)平臺(tái)公司）+2（政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金）+7（社會(huì)資本）”，政府園區(qū)平臺(tái)公司和政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金出資為劣后級(jí)LP，70%的社會(huì)資本吸引險(xiǎn)資、券商、銀行，以及上市公司、建筑工程公司（央企為宜，其主體信用評(píng)級(jí)高，增信效果更好）、戰(zhàn)略合作伙伴，以基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套社會(huì)的工程施工份額、建設(shè)任務(wù)換股權(quán)份額，因此我們也把這種“類眾籌”的基金合作模式叫作“份額融資”，從而實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性引資，解決前期開發(fā)資金壓力和工程進(jìn)度問題。
運(yùn)營(yíng)公司（GP）：政府園區(qū)平臺(tái)公司70%：其余基金合伙方30%的股權(quán)比例 。
30住宅銷售輸血
雖然我們并不特別推薦這種融資模式，但不可否認(rèn)住宅銷售的現(xiàn)金流補(bǔ)充是整個(gè)園區(qū)開發(fā)過程中最方便也是最可控的融資利器。這種輸血模式其實(shí)類似于萬達(dá)模式的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，是從整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的維度去討論融資模式的可行性架構(gòu)。原因很簡(jiǎn)單，園區(qū)工業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在形成穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)之前，很難貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，也難以進(jìn)行有效融資，因此，很多政府園區(qū)平臺(tái)仍處于銷售型階段，利用子弟兵獲取土地的便利性優(yōu)勢(shì)，能賣掉的住宅統(tǒng)統(tǒng)賣掉，保留一部分園區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，以回籠現(xiàn)金來補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)部分，在政策允許、行為合規(guī)的基礎(chǔ)上和“產(chǎn)城融合”的客觀需求下，倒也不失為一種選擇。
尤其是做片區(qū)開發(fā)的時(shí)候，定然面臨著產(chǎn)與住需求如何滿足的問題。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口集聚，人口集聚必然有大量居住需求，但是做一個(gè)新區(qū)，早期配套環(huán)境很不成熟，沒人愿意來投，作為國(guó)資片區(qū)開發(fā)商最開始的居住配套只能自己做，即使想拉合作伙伴進(jìn)來開發(fā)，你不入股也是沒辦法打動(dòng)別人的。