不管是買房還是賣房，如果遇到買家想通過銀行貸款購買，一定會(huì)遇到需要進(jìn)行房屋評估的情況。房屋評估價(jià)格接近成交價(jià)，首付也是按照規(guī)定的三成四成五成或者七成，如果評估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成交價(jià)，首付就會(huì)變的高很多，這是怎么回事？遇到了又該如何解決呢?

為什么總能聽到很多“首付5萬，搶占黃金學(xué)位房”，“1萬首付，即可入住城市中心大花園”的非常吸引人的樓盤廣告？

但其實(shí)這種套路非常的深！因?yàn)榉績r(jià)上漲，首付也是水漲船高，很多買家就會(huì)有做低首付的訴求，但是這種為了一己之利違規(guī)操作，可能給自己帶來更大的損失！

0首付買房？做低首付小心房子雞飛蛋打！

什么是二手房的評估價(jià)？

由貸款銀行認(rèn)可的評估公司評估出來，是根據(jù)房屋房屋現(xiàn)狀、周邊環(huán)境，當(dāng)前市場行情情況等因素綜合得出的一個(gè)價(jià)格，受齡、戶型、樓層、裝修、配套、朝向，噪音，本小區(qū)周邊小區(qū)當(dāng)前成交價(jià)，房價(jià)趨勢，當(dāng)前信貸政策等因素影響。

為何需要評估！找哪個(gè)評估公司

對于看到本文的人來說，通常是因?yàn)橘J款需要，現(xiàn)實(shí)中評估報(bào)告還有很多作用的，比如出于分割財(cái)產(chǎn)需要（夫妻或者共有人，繼承人之間要分割財(cái)產(chǎn)，分割后一個(gè)人持有房子，一個(gè)人得到現(xiàn)金補(bǔ)償），因?yàn)榻欢愋枰戏椒慨a(chǎn)之前有發(fā)過如何合理省稅的方法，提供課稅用的評估報(bào)告可以用異議的方法合理省稅）。也有的大宗交易，希望有一個(gè)第三方評估公司合理界定價(jià)格。

出于不同的目的，對立的雙方，可能對評估值會(huì)有不同的要求，有的希望評估值高一些，有的希望評估值低一些。比如分割房產(chǎn)，持有房產(chǎn)的肯定希望評估值低一些，這樣子可以少分現(xiàn)金給另外一方，而分割現(xiàn)金的則肯定希望評估值高一些，可以多分現(xiàn)金。

選擇評估公司的時(shí)候，必須選擇使用評估報(bào)告的人認(rèn)可的評估公司，比如申請銀行貸款，必須是該銀行認(rèn)可的評估公司，不同的銀行認(rèn)可的評估公司是不同的。分割財(cái)產(chǎn)用，必須是利益相關(guān)方認(rèn)可的評估公司。課稅用，必須是二級以上的稅局所在地注冊的評估公司。

當(dāng)然了，貸款用的評估報(bào)告，也可以根據(jù)評估公司的評估報(bào)告來制定貸款銀行。比如本來你想在A銀行申請貸款，開始A銀行認(rèn)可的評估公司不到價(jià)，B評估公司可以滿足價(jià)格需求，可是B評估公司只被C銀行認(rèn)可，那么也可以持B評估報(bào)告找C銀行申請貸款。

不過考慮到風(fēng)險(xiǎn)的問題，部分銀行不允許指定評估公司，而是需要通過搖號(hào)隨機(jī)指定一個(gè)評估公司，每一次貸款可能會(huì)認(rèn)可不同的評估公司，如果該評估報(bào)告不滿足，也是不允許更換評估公司的。

要注意的是，如果申請公積金，或者公積金商業(yè)組合貸款，公積金中心也有自己認(rèn)可的評估公司名單，如果公積金額度高于商業(yè)額度，必須在指定名單選評估公司。

那么什么樣的評估價(jià)才是比較正常的？

購房者如需辦理按揭貸款時(shí)，銀行需要根據(jù)房屋評估報(bào)告的評估值以及網(wǎng)簽合同的成交價(jià)，按照孰低原則確定一個(gè)價(jià)格，然后該價(jià)格計(jì)算貸款額度審批。

一般評估價(jià)能到市場成交價(jià)的90%左右，如果要求評估調(diào)高一些，則多數(shù)也可以接近成交價(jià)，要注意的是，房價(jià)漲幅較快的時(shí)候，評估值可能跟不上。

舉個(gè)例子：

小明購買100萬的二手房，評估價(jià)為90萬，首付三成買房，那么可以貸款額度是評估價(jià)和成交價(jià)較低的90萬的7成，也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。這里因?yàn)樵u估價(jià)不到價(jià)導(dǎo)致首付超過了3成。

但是如果評估價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成交價(jià)，首付就會(huì)變的高很多，怎么辦？

回顧

讀者吳女士的朋友在4月中談下來的房子，準(zhǔn)備205萬成交，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)比上半年大概漲了50萬多，但是現(xiàn)在的銀行評估價(jià)格卻遠(yuǎn)沒有200萬，只有160多萬，放貸7成約112萬多，所以他要給出將近5成的首付。這房價(jià)漲了30%又要將近50%的首付，這樣我朋友始料未及，進(jìn)退兩難，畢竟這與預(yù)期的資金有很大的差距，缺口不是10萬8萬還可以籌借，增加這么多首付款讓剛需情何以堪啊 ？

評估價(jià)為什么經(jīng)常比成交價(jià)低？

1，銀行考慮自己要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，所以通常評估價(jià)就會(huì)比正常交易價(jià)保守，所以評估價(jià)比成交價(jià)低一些。

2，二手房的位置及配置，還有房子的樓齡，破損比較嚴(yán)重的，條件差的房子，評估價(jià)就很低。

3，現(xiàn)在信貸政策比較嚴(yán)，評估值也比較低一些。

4，部分房子存在一些瑕疵，比如一屋兩證（之前的7090政策導(dǎo)致很多大面積的房子有兩個(gè)房產(chǎn)證）、房中房、業(yè)主購買兩套打通使用、存在違建。

評估價(jià)低，變相的提高了首付，怎么辦？

1，找一個(gè)評估價(jià)較高的評估公司，然后找認(rèn)可該評估公司的銀行。房價(jià)在漲的時(shí)候，評估值可能跟不上成交價(jià)，可以時(shí)間換空間，過一些時(shí)間再去評估，可能評估價(jià)就會(huì)升高了。

2，評估價(jià)低銀行會(huì)考慮自己要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，所以通常評估價(jià)就會(huì)較正常交易價(jià)保守，即低一些，簽約的時(shí)候務(wù)必要有心理準(zhǔn)備。

3，在買房的時(shí)候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對二手房進(jìn)行評估時(shí)，會(huì)考慮房屋的折舊率。

4，買房簽約之前，建議務(wù)必提前找按揭公司，或者銀行或者評估公司了解評估價(jià)是否到價(jià)，如果不到價(jià)還可以考慮不買，一旦簽約后發(fā)現(xiàn)評估不到價(jià)就來不及反悔了。

5，買家要解釋成交價(jià)高的原因，竭力爭取提高評估價(jià)，比如送的花園、平臺(tái)、天臺(tái)，這些加送的面積不會(huì)體現(xiàn)在房產(chǎn)證，但是提高了成交價(jià)。這些都是同一樓盤個(gè)別價(jià)格會(huì)高的原因，往往很容易忽略的。

南方房產(chǎn)特約嘉賓

鄭大源

評估價(jià)低：繳納稅費(fèi)低，貸款額度小，首付款相應(yīng)增加;

評估價(jià)高：繳納稅費(fèi)高，貸款額度大，實(shí)際支付的首付款可以少一點(diǎn)。

總的來說，評估價(jià)高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評估標(biāo)準(zhǔn)，提前了解評估值，做到心中有數(shù)，減少違約的發(fā)生。