廣州等一線城市房貸調(diào)控持續(xù)加碼。今年上半年，房貸收緊態(tài)勢(shì)明顯。利率上調(diào)、額度收緊、放款周期延長(zhǎng)等成為上半年的廣州房貸關(guān)鍵詞。
進(jìn)入下半年，多個(gè)城市的房貸利率接連提升。南都記者獲悉，上海、佛山已陸續(xù)上調(diào)了房貸利率。其中，佛山地區(qū)有銀行首套房利率突破到6%。
近日有消息稱，廣州部分一手樓首套房利率或許會(huì)上調(diào)至5.95%乃至突破6%。南都記者昨日采訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入8月，不少銀行的房貸利率微微上調(diào)，確實(shí)有大行的二套房利率達(dá)到6%。也有部分銀行人士則回應(yīng)稱，暫時(shí)沒(méi)有上調(diào)房貸利率的計(jì)劃。
貸款利率節(jié)節(jié)高 每月動(dòng)態(tài)調(diào)整
近期，多個(gè)房?jī)r(jià)漲幅居前的熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房貸利率連續(xù)上調(diào)、個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象。7月24日，上海地區(qū)上調(diào)住房貸款指導(dǎo)利率，其中首套房貸利率將從原來(lái)的4.65%上調(diào)35BP至5.00%，二套房從5.25%上調(diào)55BP至5.70%。
盡管上海房貸利率水平有所上漲，但其上調(diào)后的利率水平仍不及廣州、佛山，佛山更是進(jìn)入“6”時(shí)代。一家第三方數(shù)據(jù)顯示，截至7月20日，佛山地區(qū)有銀行首套房組合貸利率高達(dá)7.35%，商貸利率為6%-6.2%。不過(guò)，上述銀行佛山支行的信貸員表示，目前首套商貸利率依然是5.85%，提前還款會(huì)被加收違約金。首套組合貸商貸利率會(huì)是6.25%。
廣州今年房貸利率也集中上調(diào)了四次，房貸利率也將進(jìn)入“6”時(shí)代。近日有消息透露，8月廣州地區(qū)部分一手樓首套商業(yè)貸款利率可能上調(diào)至5.95%，二套房更是上調(diào)至6.05%。
此前就有業(yè)內(nèi)人士稱，不排除開(kāi)發(fā)商跟銀行協(xié)商的結(jié)果?，F(xiàn)在銀行額度競(jìng)爭(zhēng)，放款普遍較慢。接受高利率的客戶，放款級(jí)別會(huì)優(yōu)先。
南都記者采訪中國(guó)銀行廣州分行，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在符合監(jiān)管政策要求的前提下，我行根據(jù)借款人的信用記錄、還款能力、綜合貢獻(xiàn)以及同業(yè)市場(chǎng)定價(jià)等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
中行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，我行廣州地區(qū)五年期以上的首套和二套個(gè)人住房貸款利率分別按不低于LPR基點(diǎn)加120BP、140BP執(zhí)行。也就是說(shuō)，首套房利率為5.85%以上，二套房利率為6.05%以上。
工商銀行廣州分行負(fù)責(zé)人對(duì)南都記者表示，會(huì)按照監(jiān)管要求，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確認(rèn)個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平，實(shí)施貸款差異化定價(jià)。目前工行目前首套房利率指導(dǎo)價(jià)LPR+90BP，首套房利率為5.55%；二套房利率指導(dǎo)價(jià)LPR+110BP，利率在5.75%。工行也在上述指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)。
南都記者獲悉，農(nóng)業(yè)銀行執(zhí)行的首套和二套房的利率與工行一致。
建行廣州區(qū)域首套房利率LPR+100BP，利率為5.65%；二套房LPR+120BP，二套房利率為5.85%。
來(lái)自建設(shè)銀行廣州分行房金部信息稱，“我們跟市場(chǎng)利率差不多，同時(shí)要看具體的項(xiàng)目，可能會(huì)有差異。每個(gè)支行、每個(gè)區(qū)域，每個(gè)樓盤利率都可能會(huì)有一定差異?！?/p>
交通銀行首套房利率LPR+85BP以上，二套利率情況LPR+95BP以上。平安銀行目前執(zhí)行按揭住房貸款利率為：首套LPR+85BP（5.5%）、二套LPR+105BP（5.7%）。招商銀行首套房利率LPR+110BP，利率為5.75%，二套房利率LPR+135BP，即6%。
南都記者獲悉，目前廣州地區(qū)大行房貸首套利率指導(dǎo)價(jià)在85BP-120BP，利率在5.5%-5.85%；二套房貸利率大多上漲105BP-140BP，利率在5.7%-6.05%。
“目前廣州區(qū)域首套房利率加110BP，利率是5.75%。廣州的房貸利率幾乎每個(gè)月都在上浮”，一家大型股份行零售貸款部客戶經(jīng)理對(duì)南都記者表示。
今年以來(lái)，廣州房貸利率已上調(diào)5次。1月初，首套房貸款利率指導(dǎo)價(jià)為5.05%，二套房貸款利率為5.25%。廣州房貸利率領(lǐng)先于其他城市。根據(jù)貝殼研究院6月份監(jiān)測(cè)的72城中，主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%。
今年以來(lái)，廣州連續(xù)上調(diào)房貸利率。廣東省住房政策研究中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師李宇嘉表示，一方面，此前利率在一線城市中相對(duì)較低；另一方面，房?jī)r(jià)上漲較為明顯。住房貸款規(guī)模增長(zhǎng)太快，需要提高房貸利率并合理控制投放節(jié)奏。
不少購(gòu)房者積極性降低，觀望人群持續(xù)增多，遇到合適價(jià)位的房源才會(huì)考慮入場(chǎng)。
放款控制節(jié)奏 最長(zhǎng)可能會(huì)跨年
在上半年這一重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)過(guò)后，房貸的投放會(huì)否提速？
從行業(yè)的反饋來(lái)看，情況并非如此。在房地產(chǎn)貸款集中度管理規(guī)定實(shí)施后，銀行的貸款額度漸趨緊張，近期更為明顯。
“我行始終堅(jiān)持‘房住不炒’的發(fā)展導(dǎo)向，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)部門的規(guī)定，實(shí)施差異化住房信貸政策，積極做好住房金融服務(wù)工作?！敝袊?guó)銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，受調(diào)控影響，我行房貸額度有一定壓縮，放款時(shí)效有所減緩。我行結(jié)合貸款客戶申請(qǐng)資料遞交時(shí)間及審批情況進(jìn)行有序放款。
“預(yù)計(jì)下半年貸款額度將更為緊張，不排除房貸利率進(jìn)一步上調(diào)的可能，”一位銀行業(yè)人士告訴記者。
交行相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，目前廣州區(qū)域房貸仍較為緊張，銀行根據(jù)每月監(jiān)管要求，有序安排投放。
“相對(duì)利率上漲，購(gòu)房者更頭疼的是，他們對(duì)于放款時(shí)間完全沒(méi)有預(yù)期?！鄙鲜龉ば袕V州支行人士表示，當(dāng)前銀行額度非常緊張，房貸從審批到放款需3個(gè)月以上。
一般而言，放款周期拉長(zhǎng)、利率提高，將影響房屋的交易節(jié)奏，特別是“賣一買一”的換房交易。近期，上海一些中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)曝出二手房開(kāi)單量大減的情形。6月份，貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。
“二手樓現(xiàn)在比較麻煩，不知道什么時(shí)候才能放款，”番禺某大型樓盤大行客戶經(jīng)理劉經(jīng)理稱。
“我行放款時(shí)間可能會(huì)持續(xù)4-5個(gè)月，也就是在年底。而年底恰好是額度更為緊張的關(guān)口，所以完全有可能一直到明年初才放款。”一家商業(yè)銀行客戶經(jīng)理表示。
銀行額度緊張下，除了放款時(shí)間延后、房貸利率提高之外，銀行也普遍收緊了住房貸款的審批，對(duì)放貸對(duì)象資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格篩選。如要審核借款人收入證明、銀行流水、購(gòu)房資質(zhì)等；購(gòu)房首付款必須是自有資金，對(duì)于經(jīng)核實(shí)首付來(lái)源為借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款的，嚴(yán)禁準(zhǔn)入。
從行業(yè)整體來(lái)看，銀行房貸申貸時(shí)間普遍延長(zhǎng)。人行廣州分行貨幣信貸管理處副處長(zhǎng)肖躍在今年的二季度新聞發(fā)布會(huì)上指出，“今年以來(lái)銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，銀行申貸流程有所延長(zhǎng)。調(diào)控的原因是為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>
廣東個(gè)人房貸半年少增658億元
在重申“房住不炒”定位之下，金融部門將房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策貫徹到底。
中國(guó)人民銀行廣州分行數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，廣東房地產(chǎn)貸款余額7.02萬(wàn)億元，同比少增784億元；個(gè)人住房貸款比年初增加2592億元，同比少增658億元。
對(duì)此，人行廣州分行調(diào)查統(tǒng)計(jì)處處長(zhǎng)汪義榮表示，“房貸少增是正?，F(xiàn)象。今年以來(lái)我們進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’定位，去年末人民銀行做了房地產(chǎn)貸款集中度管理，部分機(jī)構(gòu)的集中度受到一定的影響?！?/p>
汪義榮表示，“房地產(chǎn)調(diào)控的效果可以從重點(diǎn)城市的住房?jī)r(jià)格體現(xiàn)。從整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易來(lái)看，目前各方面應(yīng)該都趨于穩(wěn)定?！?/p>
監(jiān)管加強(qiáng) 處罰力度空前
值得關(guān)注的是，疫情期間的讓利政策導(dǎo)致一般貸款利率低于個(gè)人住房貸款利率，形成套利空間，促使經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。當(dāng)前個(gè)人住房貸款利率上浮使監(jiān)管套利空間擴(kuò)大。
過(guò)去兩個(gè)月以來(lái)，擠壓房地產(chǎn)泡沫的大動(dòng)作不斷。6月份，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任劉忠瑞在新聞發(fā)布會(huì)上介紹，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)同住建部、人民銀行成立了專門工作組，赴熱點(diǎn)城市進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，督促各地深挖違規(guī)線索，堅(jiān)決遏制經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)。
近期，為遏制資金流入樓市，廣州、深圳通過(guò)下發(fā)通知和約談小貸擔(dān)保公司，打擊贖樓擔(dān)保、過(guò)橋貸。要求各小貸公司全面停止“過(guò)橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。如有存量業(yè)務(wù)需及時(shí)報(bào)告，并要求小貸公司盡快壓降、結(jié)清。
從全國(guó)范圍來(lái)看，遏制經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的工作，已成為監(jiān)管機(jī)構(gòu)的今年重點(diǎn)工作。銀保監(jiān)會(huì)副主席梁濤此前透露，接下來(lái)銀保監(jiān)會(huì)將針對(duì)相關(guān)違法違規(guī)行為，持續(xù)三年開(kāi)展全國(guó)性房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查，對(duì)違規(guī)行為“零容忍”。
南都記者統(tǒng)計(jì)獲悉，7月27日，上海銀保監(jiān)局公布了17張罰單，罰沒(méi)建設(shè)銀行、上海外高橋集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司、中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、滬農(nóng)商行、交通銀行共計(jì)910萬(wàn)元。17張罰單的主要違法違規(guī)事實(shí)均涉及房地產(chǎn)。
從被罰事由看，這幾家銀行主要涉及發(fā)放不符合條件的房地產(chǎn)并購(gòu)貸款、未根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度和資金需求發(fā)放貸款、向項(xiàng)目資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)提供融資、個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房等違規(guī)行為。
采寫：南都記者 周亮