房貸還款方式到底該怎么選？不同的還貸方式區(qū)別在哪里？可以中途更換還貸方式嗎？看完這篇，就明白了。
一 定義&公式
等額本息：每月以相同的金額償還貸款本息（即每月的總還款額一致，其中利息逐月遞減，本金逐月增加）。
圖2：等額本金計算公式
總結(jié)：等額本息就是每個月還貸金額相同，等額本金就是第一個月還貸金額最高，之后逐月遞減。
二 舉個例子
申請貸款300萬元，貸款年限20年，以商業(yè)貸款4.9%的利率來計算：
圖3：等額本金VS等額本息
由圖3數(shù)據(jù)可以得出，若貸款300萬元還滿20年，等額本息支付的總利息相比等額本金更多，差不多要多出16%。所以說，就是等額本金最劃算咯？先別忙著下結(jié)論！
在實際生活中，不少人會因為家庭收入的增加或者房屋置換出售等原因，可能三五年之后就提前還清全部貸款，并不會真的還滿20年。所以，還是以300萬元貸款，貸款年限20年，商業(yè)貸款4.9%利率來計算，對比一下等額本息和等額本金前2年的還款額中本金和利息的構(gòu)成。
圖4：等額本金VS等額本息前24個月還款金額對比1
圖5：等額本金VS等額本息前24個月還款金額對比2
從圖4、圖5我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然兩種還款方式前兩年還款總額（本金+利息）差了10萬多，但差距產(chǎn)生的主要原因是等額本金還了更多的貸款本金，等額本息與等額本金在開始兩年所產(chǎn)生的總利息差僅差了不到2%。
由于等額本金的月還款額逐月下降，而等額本息的月還款保持不變，開始還款后，前一段時間內(nèi)等額本息的月還款壓力小于等額本金，即在此期間等額本息的月還款金額小于等額本金的月還款金額。經(jīng)過若干年的正常還款后，從某一個月份起，等額本金的月還款額將小于等額本息的月還款額。（感興趣的朋友可以計算一下，該例從第101個月起，等額本金的月還款額將小于等額本息的月還款額。）
再次總結(jié)：在相同貸款總額、貸款年限的條件下，這兩種還款方式在房貸利息上的差異，頭幾年差距很小，還款時間越長，差距越大。
三 到底怎么選？
1. 相同貸款金額、相同貸款年限，等額本金的總利息支出比等額本息的總利息支出少。但還貸開始的前幾年（1-5年），兩種還款方式總的利息支出相差并不多。
2. 以等額本金方式還款前期還款壓力相對較大，以等額本息方式還款前期還款壓力小。如果考慮到月收入不高，對月還款壓力比較敏感的話，可以選擇等額本息。
3.考慮到資金的機會成本，如果有預期收益高于貸款利率的投資理財渠道，可以選擇等額本息，以保留更多現(xiàn)金進行投資理財。
4.如果在還款期內(nèi)客戶手頭有充?，F(xiàn)金可以提前還貸的，也應將貨幣的機會成本考慮在內(nèi)，畢竟目前貸款利率處于歷史低位，如期望收益能大于貸款利息的，則也不必急于提前還貸。
5.大部分銀行在還貸開始之后是允許客戶變更一次還款方式的，以各銀行的具體規(guī)定為準。
其實，小編在這里說了這么多，大家應該會發(fā)現(xiàn)，沒有哪種還款方式是絕對劃算的。因為在買房的時候各位自身的情況不一樣，所以每個人關(guān)注的重點也不一樣。希望大家在了解兩種還款方式的差異后，從自身的實際情況出發(fā)，選擇最合適自己的還款方式。