感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心態(tài)看樓市。不急功近利，不亂打“誑語”。為購房者決策把好關(guān)、置業(yè)路上買對房，司令期待和你有故事。
以前時不時有人說：哪個板塊的房子有沒有投資風(fēng)險，問評估公司就一清二楚了。
沒錯，評估公司的態(tài)度，一定程度上反應(yīng)了被評估的房子，在市場上的客觀價值。
但有沒有風(fēng)險，跟具體值什么價，是兩碼事兒。評估公司對于同樣的房產(chǎn)，也會出現(xiàn)高評和刻意低估的反饋。
于普通人而言，如果不是買二手房，或做抵押經(jīng)營貸款，基本上跟評估公司沒交集。所以當(dāng)有交集時，大家對于其中得操作，多是一知半解。
這篇文章就是幫大伙兒梳理個中的干貨潛規(guī)則，在以后進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)時心里有底。
同一套房子，作為二手房交易來評估和作為抵押貸款來評估，其評估價是會有天壤之別的，甚至有30%的價差。
下面我就從這兩個領(lǐng)域，簡單說道說道。
01.
在佛山買二手房，只要做按揭貸款，大多離不開評估公司的介入。
他們負(fù)責(zé)對接銀行，出具房屋的評估價給后者做貸款參考，通常這里存在一些操作空間，比如過去很常見的“高評高貸”。
即二手買家為了多貸款、少給首付，一些中介會建議采用這種非常規(guī)操作，讓評估公司拉高估價，讓銀行盡量審核通過。
過程中，需要收一筆按揭服務(wù)費，通常由中介公司報價收取，再跟評估公司拆數(shù)，而評估公司也順帶跟進(jìn)銀行進(jìn)度、網(wǎng)簽及過戶手續(xù)。
當(dāng)然，買家如果有認(rèn)識銀行的人，或自己去找銀行，有些銀行網(wǎng)點會接，而不需要買家額外支付按揭服務(wù)費。
但得自己麻煩些跑流程，跟進(jìn)度，且做不了高評高貸。不過，在當(dāng)下房貸異常緊張的局勢下，個人去找銀行做二手貸款，可能要吃閉門羹了。
有的銀行甚至潔癖到只接某幾個大中介行遞上去的單子，個人找上門的還不待見，除非......你懂的。
所以當(dāng)下這個時候，沒有評估公司做橋梁，二手按揭貸款這事還真不好辦。有些錢，只能說該人掙，只要合理就行。
在佛山，按揭評估費收多少才合理，視具體情況分析，通常中介會把它跟中介費分開報價。
有一種吊詭的情況：中介費報的很低，當(dāng)你相中房子進(jìn)入交易后，會被告知還有1%以上的評估費，這擺明要坑你，一般按揭服務(wù)費不用這么高。
除非你的貸款資質(zhì)差到極點，或者貸款金額就幾十萬（按照每筆最低收取額）
02.
通常高評能拉高10～20%之間，核心區(qū)被低估的房源，在樓市上行期，可以被拉高更多。
有些房價漲得過快的新區(qū)，及單價在整個板塊一騎絕塵的樓盤，想做高評就難了。反而評不到正常成交價，買家要多給首付。
一些老破小的樓梯樓社區(qū)，大面積別墅，或交易不活躍的小區(qū)，通常也沒啥機會高評，甚至首套買家都貸不足7成。
在過去，禪桂的二手市場交易價格、周期一直有比較明顯的差異。
而根據(jù)不少中介及評估公司的反饋：桂城的二手流通性優(yōu)過禪城，有一個不可忽視的原因--桂城的二手房比禪城更容易拉高評。
評估價高了，銀行批貸就多了，剛需買家的首付就低了，甚至能拉扯到兩成。
根據(jù)過往的親身經(jīng)歷，廣佛兩地的銀行對待某些房產(chǎn)評估，有明顯的差異和底線：
廣州的銀行接佛山二手貸款時，能接受比佛山的銀行更高的評估價，尤其是沒那么熱門的板塊，評估價單價會有1~2千的差距，這導(dǎo)致不少佛山二手交易找廣州的銀行做貸款；
當(dāng)然也看房子、小區(qū)的保養(yǎng)綜合而定，而像千燈湖的二手，因為太熱門，佛山和廣州的銀行評估價沒什么大差異。
03.
跟二手交易做高評高貸相比，評估公司在面對抵押經(jīng)營貸款時，態(tài)度則謹(jǐn)慎多了。因為這評估業(yè)務(wù)，是銀行付費，要對銀行負(fù)責(zé)。
關(guān)于抵押經(jīng)營貸的操作，之前的文章里有聊過?；仡櫿埐榭存溄樱?strong>比房貸還便宜的貸款
如果中小企業(yè)貸款借錢做生意，銀行清楚其中的風(fēng)險會比住房按揭貸款更高，所以以前經(jīng)營貸的利率比房貸還高，目的就是為了對沖風(fēng)險。
而如今，經(jīng)營貸的利率已經(jīng)去到4.05%，還是先息后本，比當(dāng)下房貸5%以上的利率（等額本息）低多了。你說銀行更想拿錢做哪個業(yè)務(wù)？
去年經(jīng)濟(jì)形勢不明朗時，還流傳個段子：中小企業(yè)跟銀行借錢去做生意，銀行很緊張，聽說是去買房，銀行表示很放心。
要知道評估公司出了評估價，銀行還要按照七折來放貸，但銀行依然擔(dān)心風(fēng)險，對評估價卡得緊。因為一旦銀行出現(xiàn)貸款虧損，是會影響領(lǐng)導(dǎo)政績升遷的。
評估公司作為被委托的乙方，針對標(biāo)的物做評估時，有時還要盡量低于正常市場價。比如佛山工行，經(jīng)常參考世聯(lián)行的標(biāo)準(zhǔn)，這比正常市場價要低。而有的銀行，多少還能操作高評一丟丟。
04.
針對佛山不同區(qū)域，不同板塊，不同類型的物業(yè)，評估公司的態(tài)度都會截然不同。
此前跟銀行和評估公司的朋友交流，有幾個現(xiàn)象，想拎出來說說：
①大概在四五年前，大戶型普遍拉不高評估價，但如今銀行更喜歡做大戶型的資產(chǎn)放貸，尤其鐘愛豪宅，其中面積以180～230㎡為最優(yōu)，能拉到比小戶型更高的單價；
但偽豪宅小區(qū)的大戶型，就不受待見。像面積動輒三四百方的單位，銀行不感冒，因為這樣的產(chǎn)品流通性差，比如禪城碧桂園城市花園四五百方的超大平層，評估單價都比小戶型差一大截；
這種轉(zhuǎn)變，跟當(dāng)下品質(zhì)豪宅盤的大戶型被追捧的現(xiàn)象，很吻合。以前大戶型單價不如剛需三房，現(xiàn)在恰恰相反，但面積太大反而是累贅。
②禪城房子的評估價，除開個別有口皆碑的豪宅盤，整體都拉不高；
其中就有評估公司表示：這是被某L姓的超級大盤給拖累的，很多禪城次新小區(qū)在評估時，都被拿來跟這L姓大盤的成交均價對比；
③某些口碑好的品牌開發(fā)商的房子，評估價比那些口碑不好的開發(fā)商的房子更高；
一般情況下，口碑好的開發(fā)商，二手房流通性更優(yōu)，相對應(yīng)的溢價也會更高，這對于銀行放貸會有更高的安全性。
④商業(yè)公寓、商鋪，銀行謹(jǐn)慎接單，甚至拒接。
05.
現(xiàn)如今，銀行是個極度害怕風(fēng)險的機構(gòu)，一直在用腳投票。而投票的邏輯，也一定程度上反應(yīng)了當(dāng)下市場上房子的價值。
可以籠統(tǒng)的說，能被銀行高評的房子，出于自住考慮，不怕拿。
當(dāng)然，一些有成長性的新興板塊，銀行因為懼怕風(fēng)險不愿給高評，也不代表沒有投資價值。
但是，如果銀行都不愿意接單的房產(chǎn)，那就盡量別碰了。
佛山買房，問問樓司令吧！
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