2月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布本月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。這是自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來LPR第一次調(diào)整，備受關(guān)注。與上月相比，本月1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)到4.05%，5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn)到4.75%。LPR如期實(shí)現(xiàn)“雙降”，旨在引導(dǎo)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，并非為了松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策。
疫情爆發(fā)以來，中國(guó)人民銀行持續(xù)通過公開市場(chǎng)操作，在向市場(chǎng)注入流動(dòng)性的同時(shí)降低資金成本。如2月3日和4日，中國(guó)人民銀行連續(xù)兩天開展逆回購，7天期和14天期逆回購共計(jì)1.2萬億，中標(biāo)利率分別為2.40％、2.55％，均比上期下降10個(gè)基點(diǎn)。2月17日，央行開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作，期限為1年，中標(biāo)利率為3.15%，比上期下降10個(gè)基點(diǎn)。逆回購和MLF中標(biāo)利率下降，以市場(chǎng)化的方式降低了銀行資金成本。LPR主要掛鉤1年期的MLF，因此本月LPR下降已是意料之中，符合市場(chǎng)預(yù)期。
2019年8月17日，央行決定改革完善LPR形成機(jī)制。自8月20日起，每月20日公布LPR，作為銀行新發(fā)放貸款的主要參考和定價(jià)基準(zhǔn)。12月28日，央行發(fā)布公告明確：自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款合同；同時(shí)，要求2020年3月1日至8月31日實(shí)施存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。目前，新發(fā)放貸款已經(jīng)采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作即將開始實(shí)施。兩個(gè)期限的LPR雙雙下降，有助于引導(dǎo)銀行貸款利率下行，進(jìn)而推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。特別是1年期LPR下降幅度為10個(gè)基點(diǎn)，為改革完善LPR定價(jià)機(jī)制以來的最大降幅。在疫情防控關(guān)鍵階段，此舉釋放出強(qiáng)化逆周期調(diào)控的信號(hào)，體現(xiàn)了貨幣政策靈活適度的取向，有助于推動(dòng)貸款利率進(jìn)一步下降，為打贏疫情防控攻堅(jiān)戰(zhàn)、幫扶中小企業(yè)提供更加有力的支持。
2019年8月來，改革完善后的新機(jī)制LPR已經(jīng)發(fā)布7次。2019年9月20日，1年期LPR從4.25%降為4.20%，下降5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.85%，與上月持平。這是新LPR第一次非對(duì)稱調(diào)整。而值得注意的是，本月兩個(gè)期限LPR第一次出現(xiàn)非對(duì)稱下降，可能體現(xiàn)兩個(gè)方面的意圖：第一，疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響是短期的，因此短端利率下降更多，引導(dǎo)短期貸款利率下行，重在幫助企業(yè)渡過當(dāng)前的難關(guān)；第二，長(zhǎng)期貸款中個(gè)人住房貸款占比較高，5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn)，意在表明房地產(chǎn)調(diào)控仍未放松，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)放出寬松信號(hào)。
近期，央行多次表示，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。如2月19日，央行發(fā)布2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。因此，對(duì)于本月LPR下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)無需興奮，更不能錯(cuò)誤解讀。近兩天來，針對(duì)LPR下降，不少分析報(bào)告認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)一大利好，更有少數(shù)媒體煞有其事地以“100萬元房貸每月少還31元”為題進(jìn)行報(bào)道。這種似是而非的結(jié)論，可能容易誤導(dǎo)輿論。
事實(shí)上，LPR下行并不必然導(dǎo)致房貸利率下降。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款，不同銀行會(huì)綜合業(yè)務(wù)定位、客戶資質(zhì)、資金成本等因素，在LPR基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)。融360發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2020年1月，全國(guó)首套房貸款平均利率則為5.53%，為5年期以上LPR加點(diǎn)73個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.84%，為5年期以上LPR加點(diǎn)104個(gè)基點(diǎn)。所以，對(duì)增量貸款，LPR下調(diào)后，在LPR的基礎(chǔ)上銀行可以調(diào)整加點(diǎn)，房貸利率可能下降，也可能不變，還可能上升。對(duì)存量貸款，在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換之前，此次LPR下調(diào)更是沒有直接影響。因此，本月LPR下降后，每月房貸負(fù)擔(dān)能否減輕，難以一概而論。
2019年8月25日，央行對(duì)房貸利率定價(jià)方式進(jìn)行改革，要求房貸利率掛鉤LPR,不得低于全國(guó)統(tǒng)一的最低要求和各省制定的下限要求。而在存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作中，央行對(duì)房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換提出了特別要求。存量房貸轉(zhuǎn)換有兩種方式：如果以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，則加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值，其中從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日的利率水平等于原來利率水平；如果轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。也就是說，無論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率應(yīng)不低于原有的利率，除非采用第一種方式后LPR下降，但這最快要從2021年開始。上述考慮安排，主要是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，在流動(dòng)性合理充裕、市場(chǎng)利率有望下行的情況下，堅(jiān)守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。
當(dāng)然，我國(guó)市場(chǎng)流動(dòng)性將繼續(xù)處于合理充裕狀態(tài)，市場(chǎng)利率有望進(jìn)一步下行。在這種情況下，房貸利率或有一定下行空間。但較為優(yōu)惠的房貸利率，將主要集中在首套房貸，旨在降低剛需購房者負(fù)擔(dān)，而對(duì)二套及以上的房貸仍將執(zhí)行較高利率。從中長(zhǎng)期看，“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的主題。下一步，央行和金融機(jī)構(gòu)將根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同，綜合運(yùn)用多種手段，量?jī)r(jià)并舉，長(zhǎng)短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，進(jìn)一步實(shí)施好差別化住房信貸政策。