其實(shí)，房地產(chǎn)火熱很重要的一個(gè)原因，就是市場(chǎng)上錢多了，尤其是經(jīng)營(yíng)貸入市，導(dǎo)致市場(chǎng)資金泡沫化，不停地向樓市灌水。
三月初，政府工作報(bào)告又明確提出，2021年經(jīng)營(yíng)貸小微貸款要漲30%，所以總量還是會(huì)漲，這些資金能夠被拿去擴(kuò)大產(chǎn)能么，還是會(huì)被拿去創(chuàng)業(yè)？
其實(shí)，稍微有點(diǎn)經(jīng)營(yíng)常識(shí)的人都知道，現(xiàn)在是一個(gè)滯漲環(huán)境，啥都是庫(kù)存積壓，哪需要擴(kuò)大產(chǎn)能？經(jīng)營(yíng)貸越多，樓市水花四濺。
什么是“經(jīng)營(yíng)貸”？經(jīng)營(yíng)貸是銀行面向企業(yè)發(fā)放的一種貸款產(chǎn)品，以企業(yè)需要資金為由，向銀行申請(qǐng)貸款，以企業(yè)法人或者股東名下房產(chǎn)抵押獲取資金的一種方式，一般情況下可以貸出評(píng)估值的70%，因此，也被稱之為“房抵經(jīng)營(yíng)貸”。
因?yàn)橘J款期限不等，最高可以做到二十年還款，一般經(jīng)營(yíng)貸的利息在5%-6%，但現(xiàn)在因?yàn)榇罅餍械仍?，最低利息將?.85%，個(gè)別優(yōu)質(zhì)的企業(yè)甚至于可以做到3.65%的低息，這與房貸利息相比，一般在5.39%左右（大概1.1倍利率，最高的可以做到1.3倍），利息差巨大，所以很多人借貸買房。
但我們也要看到近年來，政府一直防范金融安全問題，最近各地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸入樓市，也很大程度上抑制了這一輪小陽春。
但我們一定要清醒，為什么明知經(jīng)營(yíng)貸對(duì)于樓市有推動(dòng)的負(fù)面影響，還要繼續(xù)加大力度，很多企業(yè)就等這個(gè)了，沒有經(jīng)營(yíng)貸，經(jīng)營(yíng)更凄慘！
以上部分是中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布信息，可以查詢一下，經(jīng)營(yíng)貸的蹤跡十分明顯，處理決定也反映了對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象的態(tài)度。
以臺(tái)州監(jiān)管分局行政處罰信息公開表（臺(tái)銀保監(jiān)罰決字〔2021〕7號(hào)）顯示，中國(guó)銀行臺(tái)州市分行存在以下四宗違法違規(guī)事實(shí)：貸后管理不到位，信貸資金被挪用于購(gòu)房；貸后管理不到位，信貸資金被挪用流入證券市場(chǎng)；未經(jīng)成本測(cè)算，銀團(tuán)貸款聯(lián)合收費(fèi)；貸款審查不盡職，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款主體不合規(guī)。
此外，還記得深圳查詢結(jié)果嗎？2020年4月份，4月22日，深圳市住建局等五個(gè)部門聯(lián)合通報(bào)房抵經(jīng)營(yíng)貸調(diào)查情況，表示貸款貼息資金并未進(jìn)入樓市，或者規(guī)模占比很小。
雖然，查詢結(jié)果是“這鍋我不背”，但珠三角核心城市漲勢(shì)一片，其實(shí)，也反映了貸款違規(guī)流入羅生門背后的秘密。
前幾天，銀保監(jiān)會(huì)掌門人發(fā)言表示，2020年防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)取得了決定性成就，在談到房地產(chǎn)的時(shí)候，他指出，房地產(chǎn)的核心問題還是泡沫大。
這句話很有意思，我們?nèi)绻堰@句話拆分成兩個(gè)部分來看，就很容易看明白這個(gè)話背后的態(tài)度。
其一，2020年防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)取得了決定性成就。這句話是實(shí)實(shí)在在，因?yàn)槿蛑饕慕?jīng)濟(jì)體都在爭(zhēng)相放水，不想要被摁在地上搜刮，但國(guó)內(nèi)卻對(duì)于放水一事閉口不談，甚至于還出臺(tái)了房企“三道紅線”+銀行“兩道紅線”，要整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)降低短債比，從內(nèi)到外去杠桿，對(duì)銀行進(jìn)行了一定調(diào)整，設(shè)置新增貸款天花板，還有必須給實(shí)體貸款“同增同減”的一些要求，應(yīng)該說，在這場(chǎng)金融抗洪救災(zāi)上確實(shí)是表現(xiàn)優(yōu)異。
其二，房地產(chǎn)的核心問題還是泡沫大。這段話沒有問題，因?yàn)樵谑畮啄昵?，我們就已?jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)的泡沫很大，甚至于掌門人在多年前也表示過泡沫很大，但為什么了解問題而不徹底解決問題，其實(shí)很重要的原因就是病根根本不在房地產(chǎn)，而是財(cái)稅來源的設(shè)計(jì)（城市建設(shè)資金就來源于土地出讓金）和國(guó)內(nèi)高速發(fā)展（大規(guī)模進(jìn)行城市化開發(fā)，推高城市規(guī)模化運(yùn)作）的需求，導(dǎo)致我們把房地產(chǎn)一直當(dāng)成錢袋子，無法拒絕。
央行公布2020年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)的報(bào)告，其中指出人民幣房地產(chǎn)貸款增速實(shí)現(xiàn)連續(xù)29個(gè)月的回落，而住戶經(jīng)營(yíng)性貸款則在加速增長(zhǎng)。2020年末，本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額13.62萬億元，同比增長(zhǎng)20%，增速較上年末高出7.5%；全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。
這個(gè)數(shù)據(jù)能夠反映什么？雖然房地產(chǎn)貸款增速下降，但購(gòu)房者規(guī)模確實(shí)在增加，而且資金的來源根本不是房貸這一項(xiàng)，那資金是從哪里來的？經(jīng)營(yíng)貸！
最后，我們簡(jiǎn)單總結(jié)一下，雖然，我們過去一直常說“長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”，但在新周期的環(huán)境之中，啟動(dòng)催熟作用的，就是一個(gè)資金流量！
任何時(shí)候調(diào)控政策，如果沒有觸及銀行管理，那就是竹籃打水一場(chǎng)空。想要在房地產(chǎn)調(diào)控方面有所成效，一定要在金融方面想辦法，不僅是要收緊、提高門檻，更重要的是一查到底。
海南、鄂爾多斯、榆林等城市出現(xiàn)樓市災(zāi)年，很大程度上都是被銀行政策絆倒，導(dǎo)致爛尾樓一大片，現(xiàn)在情況也是一樣，只要敢斬獲資金，就沒有塌不掉的市場(chǎng)。
最近，大家一定要密切關(guān)注銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站，如果哪些城市處罰的文件變多，這些城市就有可能要被嚴(yán)打了，如果徹底嚴(yán)打，極有可能變涼。
當(dāng)然，我們一定要搞清楚，銀行是一個(gè)營(yíng)利單位，如果是危及自身風(fēng)險(xiǎn)的事情，銀行避之不及，又怎么會(huì)去敞開收拾？關(guān)于經(jīng)營(yíng)貸，大家理性看待！
（文章于2021年3月10日發(fā)出）