在監(jiān)管層連續(xù)發(fā)聲支持金融機構參與房地產(chǎn)項目并購的同時，市場對房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的改善寄予厚望，而該項政策也被看作是政策對于房地產(chǎn)企業(yè)融資松綁的一個信號。然而，盡管監(jiān)管提出“銀行業(yè)金融機構穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務”，多數(shù)銀行當前仍處于觀望狀態(tài)，實際授信中對涉房類貸款依然非常謹慎。
并購項目數(shù)量有限
“在監(jiān)管的鼓勵下，如果有業(yè)務機會，銀行肯定是會做的。但是銀行在實際操作中對授信主體、項目情況和還款源等情況也有考量，該項業(yè)務的市場邏輯仍然是貸款放出去之后不能成為不良?！蹦彻煞葶y行一家分行負責人表示，監(jiān)管對于商業(yè)銀行的并購是有風險管理指引的，而房地產(chǎn)項目的并購也應該在該框架之下。
據(jù)了解，2015年原銀監(jiān)會下發(fā)了《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》的通知，對于銀行并購貸款做出了相關的要求。其中明確規(guī)定了“商業(yè)銀行應制定并購貸款業(yè)務發(fā)展策略，充分考慮國家產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關政策，明確發(fā)展并購貸款業(yè)務的目標、客戶范圍、風險承受限額及其主要風險特征，合理滿足企業(yè)兼并重組融資需求”和“商業(yè)銀行應按照管理強度高于其他貸款種類的原則建立相應的并購貸款管理制度和管理信息系統(tǒng)，確保業(yè)務流程、內(nèi)控制度以及管理信息系統(tǒng)能夠有效地識別、計量、監(jiān)測和控制并購貸款的風險”。
“按照相關的規(guī)定，房地產(chǎn)項目的并購貸款前提仍需要四證齊全，而貸款的條件門檻也是高于一般性貸款的?！鄙鲜龉煞葶y行分行負責人認為，鼓勵政策可能還需要進一步的細化和完善，而銀行對這類業(yè)務也是在觀望，暫時沒有合適項目介入。
實際上，相比銀行的“并購貸”，房企對于收購資產(chǎn)選擇發(fā)行票據(jù)和配售股份融資則相對容易。招商蛇口近期公告稱，公司擬在銀行間債券市場注冊發(fā)行中期票據(jù)30億元，其中將不超過15億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓力，方式包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等，剩余資金用于償還公司的銀行貸款。
此前，世茂服務、碧桂園等頭部房企則是通過港股市場配售股份等方式募集資金啟動對物業(yè)資產(chǎn)的并購。
并購貸款被傳不計入“三道紅線”
所謂房地產(chǎn)融資的“三道紅線”是指企業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負債年增速不得超過5%，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%。
據(jù)了解，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財務指標劃定“三道紅線”，嚴格落實“房住不炒”，意在通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。
“從房地產(chǎn)企業(yè)的性質看，部分企業(yè)的負債率都較高。如果并購貸款被納入到‘三道紅線’中，承債式并購有可能會影響收購企業(yè)的財務指標，降低企業(yè)并購意愿。”上述股份制銀行人士稱，并購貸款不計入“三道紅線”是鼓勵政策上的一種傾斜。
“對于銀行參與房地產(chǎn)并購項目，大行相比中小銀行是有明顯優(yōu)勢的?！币患页巧绦行刨J部負責人稱，中小銀行在資金量、風控等方面匹配項目都會難一些。
據(jù)該城商行信貸部負責人介紹，優(yōu)質并購項目的企業(yè)往往是房地產(chǎn)頭部企業(yè)，這些企業(yè)與國有大行和股份制銀行的合作會更深一些，對于一些大的并購項目來說，大行能夠提供充足的資金，而且資金周期一般比較長。