抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式，要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔(dān)保，以保證貸款的到期償還。抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產(chǎn)、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù)。貸款期滿后，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權(quán)將抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的余額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款，由借款人繼續(xù)清償；
抵押是指債務(wù)人在法律上把財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，但債權(quán)人并不占有財產(chǎn)，以財產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)一 經(jīng)償還，財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓即告結(jié)束，設(shè)置抵押的目的，主要保障債權(quán)人在債務(wù)中不履行債務(wù)時有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而這一優(yōu)先受償權(quán)是以設(shè)置抵押的實物形態(tài)變成值來實現(xiàn)的，所以抵押是以抵押人所有的實物形態(tài)為抵押主體，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)和使用權(quán)為方式作為債務(wù)擔(dān)保的一種法律保障行為。借款人在法律上把自己的財產(chǎn)所有權(quán)作為抵押而取得的銀行貸款稱為抵押貸款；
抵押放款一方面使商品、票據(jù)、有價證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣現(xiàn)款，這對于加速資本周轉(zhuǎn)、刺激資本主義擴大再生產(chǎn)，起著一定的作用。但是，另一方面，這種貸款容易造成虛假的社會需求，是信用膨脹，助長投機活動，從而加深了資本主義條件下生產(chǎn)與消費之間的矛盾；
適用范圍
必須是經(jīng)工商行政管理部門核準注冊，并按規(guī)定辦理納稅登記和年檢手續(xù)的企事業(yè)法人; 產(chǎn)品有市場，生產(chǎn)經(jīng)營有效益，不擠占挪用信貸資金，恪守信用；
有按期還本付息能力，原應(yīng)付貸款本息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)?，已?jīng)做了銀行認可的償還計劃；按《銀行企業(yè)信用等級評定標準》核定，原則上信用等級必須為A級(含)以上；
申請資料：
1、信貸業(yè)務(wù)申請書；
2、借款人和抵押人最近一期的財務(wù)報表；
3、借款人和抵押人董事會決議；
4、抵押人出具的信貸擔(dān)保承諾書；
5、抵押物權(quán)屬證明及保險憑證；
6、銀行認可的資產(chǎn)評估中介機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告；
7、用款計劃及還款來源說明；
8、與借款用途有關(guān)的業(yè)務(wù)合同；
抵押品分類：
要規(guī)范抵押貸款的操作程序，必須正確把握抵押貸款中的法律依據(jù)和操作原則。在我國，目前實行的抵押貸款，根據(jù)抵押品的范圍，大致可以分為以下幾類：
(1)不動產(chǎn)抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不動產(chǎn)抵押，取得貸款；
(2)保險單抵押，是指在保險金請求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，它以人壽保險合同的退保金為限額，以保險單為抵押，對被保險人發(fā)放貸款；
貸款方式
抵押貸款又分高額抵押與傳統(tǒng)抵押方式兩種，最高抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保，是有別于傳統(tǒng)抵押制度的新抵押制度，它與傳統(tǒng)抵押制度相比，區(qū)別在于：(1)、最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)為不確定債權(quán)；(2)、最高限額抵押所擔(dān)保的債權(quán)通常為將來的債權(quán)；(3)、最高限額抵押必須預(yù)定最高限額外負擔(dān)；(4)、最高限額抵押權(quán)不隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。最高限額抵押權(quán)雖然比傳統(tǒng)抵押權(quán)的更具有獨立性，但最高額抵押權(quán)仍屬擔(dān)保物，其設(shè)立方式，效力與傳統(tǒng)抵押權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。
抵押貸款分類：
房產(chǎn)抵押貸款：
房產(chǎn)貸款對象：
1、貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。
2、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份。
3、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力。
4、對首付款的要求,銀行間有些許差異。
6、有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；
房產(chǎn)抵押貸款期限：
1、住房抵押貸款用于個人消費最高貸款年限為10年；
2、住房抵押貸款用于企業(yè)經(jīng)營，由于企業(yè)經(jīng)營存在不確定性，最高貸款年限為5年；
3、住房抵押貸款用于購買商業(yè)房，因為商業(yè)房有一定的保值增值功能，該種貸款最長可貸30年；
房產(chǎn)抵押貸款金額：50萬-3000萬
企業(yè)抵押貸款：
企業(yè)貸款對象：工商注冊的各類中小企業(yè)客戶，經(jīng)營情況良好。
企業(yè)貸款期限：一般為1-2年
企業(yè)貸款金額：10萬~5000萬元
基本要求：
1、有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證等；
2、有中國人民銀行核發(fā)的貸款卡，無不良信用記錄；
3、公司注冊與營運1年以上，最近一年年營業(yè)額是貸款額的3倍以上；
4、持有中國人民銀行核發(fā)的貸款卡，無不良信用記錄
5、公司注冊與營運3年以上，最近一年年營業(yè)額300萬以上。
6、申請企業(yè)抵押貸款需提供的材料：
企業(yè)抵押貸款取消部分收費詳細資料
為切實減輕企業(yè)負擔(dān)，經(jīng)中國國務(wù)院減輕企業(yè)負擔(dān)部際聯(lián)席會議批準，國家計委、財政部、國家經(jīng)貿(mào)委、中國人民銀行近日發(fā)出《關(guān)于整頓企業(yè)抵押貸款收費的通知》，對企業(yè)抵押貸款收費進行全面整頓。
目前，中國企業(yè)在辦理抵押貸款過程中收費項目多、收費標準高，一些政府部門重復(fù)收費、亂收費，一些中介機構(gòu)藉助行政權(quán)力強行服務(wù)并收費的問題十分突出；
針對抵押貸款存在的問題，《通知》明令取消了政府有關(guān)部門收取的驗證費、查檔費、建檔費、現(xiàn)場勘察費、過期保管費、注銷費、管理費、審查費、確認費等收費項目。
強調(diào)，企業(yè)辦理抵押貸款過程中，除為保證貸款資金安全所必須履行的法定登記外，任何部門、單位都不得強制實施服務(wù)及收費，不得強迫企業(yè)到指定的機構(gòu)接受服務(wù)及收費。
加強了對中介機構(gòu)的監(jiān)管，明確規(guī)定，辦理抵押貸款需要進行評估、公證和鑒證的，應(yīng)按照“誰委托、誰付費”的原則，由委托方自行委托有資格的機構(gòu)進行評估、公證、鑒證，并適當(dāng)降低了有關(guān)收費標準；
對企業(yè)抵押貸款相關(guān)政策界限作了進一步明確?！锻ㄖ芬?guī)定，對貸款抵押物進行評估，須以與貸款規(guī)模相適應(yīng)的有效抵押物的評估金額為基數(shù)計取費用，不得采取擴大評估標的范圍或虛高估價的方式多收費；抵押物的抵押權(quán)益登記有效期限應(yīng)與貸款期限相一致。
在貸款期限內(nèi)，評估、公證、鑒證機構(gòu)不得再重復(fù)進行評估、公證、鑒證并收費；企業(yè)抵押權(quán)益登記期滿，繼續(xù)利用同一抵押物申請抵押貸款續(xù)期的，除工本費外，不再收取抵押物登記費；
存在問題
(一)有關(guān)規(guī)定對抵押的登記部門確認不統(tǒng)一，致使銀行無所適從；
(二)法定登記部門對有些貸款抵押物未開辦登記業(yè)務(wù)
《擔(dān)保法》規(guī)定，以林木抵押的，登記部門為縣級以上林業(yè)主管部門；以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的管理部門登記。在實際工作中，當(dāng)事人雖經(jīng)多次與林業(yè)局、車輛管理機關(guān)等進行聯(lián)系，但有些部門一直不同意開展該項登記業(yè)務(wù)，使得銀行部門抵押物無法登記。
(三)有些抵押物辦理抵押登記難度較大
主要表現(xiàn)在：一是有些企業(yè)資產(chǎn)由于歷史上的種種原因，沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，無產(chǎn)權(quán)證書，無法辦理登記；二是有的抵押物估價難度較大，若找專門評估機構(gòu)，費用較高，抵押人負擔(dān)過重，登記積極性不高；
(四)抵押權(quán)的實現(xiàn)難度較大
《擔(dān)保法》規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款優(yōu)先受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。在實踐中，一方面由于很多抵押物沒有統(tǒng)一的估價標準，有關(guān)部門對抵押物估價偏高，致使借款以物抵債后銀行蒙受重大損失；另一方面，由于市場機制不健全，缺少規(guī)范的拍賣、變賣市場，即使有拍賣市場，也因基層市場不健全，拍賣抵押物難度大，銀行難以及時實現(xiàn)處置權(quán)。