隨著5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，各地銀行房貸利率出現(xiàn)同步調(diào)整。
值得注意的是，除了受LPR回調(diào)帶動(dòng)的房貸利率同步下降外，部分地區(qū)銀行按揭貸款寬松繼續(xù)加碼，此前蘇州地區(qū)有大行利率降至5%以下，近日重慶則有大行同步調(diào)低上浮基點(diǎn)，首套房按揭最低可到5.5%。機(jī)構(gòu)人士分析，此次5年期以上LPR報(bào)價(jià)降低，釋放出的寬信用信號更為明顯，對滿足住房剛性需求、提升購房者信心具有重要作用，但進(jìn)一步調(diào)整或有賴于因城施策。
房貸利率今起下調(diào)，新增與存量貸款影響不同
1月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.7%，自去年12月回調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，較上月回調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，為連續(xù)2020年4月以來首次下降。
LPR即貸款市場報(bào)價(jià)利率，是由18家代表性報(bào)價(jià)銀行根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)（MLE+點(diǎn)），由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心在剔除最高價(jià)與最低價(jià)之后，計(jì)算并公布的基礎(chǔ)性貸款參考利率。作為銀行各類貸款利率（LPR+點(diǎn)）的錨，LPR的調(diào)整影響廣泛，其中金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)發(fā)放的流動(dòng)性貸款，參考1年期LPR；發(fā)放中長期貸款，比如制造業(yè)中長期貸款、固定資產(chǎn)投資貸款、個(gè)人住房貸款等則參考5年期LPR。
同樣需要注意的是，LPR下調(diào)對新增貸款與存量貸款的影響差異較大。其中，新增貸款利率在下一次公布LPR之前均可按照“4.6%+點(diǎn)”計(jì)算，在加點(diǎn)數(shù)不變情況下，每100萬元貸款每年較之前大約少還360元。但存量貸款根據(jù)重新定價(jià)日計(jì)算，一般有兩種情況：如果重新定價(jià)日為每年1月1日，則當(dāng)前仍按照去年錨定的利率水平還款，是否調(diào)整要看每年12月20日的最新LPR報(bào)價(jià)；如果是“按年對月對日定價(jià)方式”，則按照放款日每年的對應(yīng)日期調(diào)整利率。
多地開啟“LPR+點(diǎn)”雙降模式，銷售端回暖
在LPR回調(diào)的同時(shí)，還有城市同步下調(diào)了上浮基點(diǎn)。以重慶為例，某大行個(gè)貸經(jīng)理表示，其所在支行今天（1月21日）剛剛公布了最新按揭利率，首套房加點(diǎn)數(shù)下調(diào)至90點(diǎn)，綜合最新LPR房貸利率為5.5%，較之前主流利率5.75%下降25個(gè)基點(diǎn)。
有機(jī)構(gòu)指出，5年期LPR下降幅度低于MLF利率降幅，一方面是由LPR報(bào)價(jià)方式?jīng)Q定，另一方面也反映了房地產(chǎn)放松政策仍較為謹(jǐn)慎，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)是主要目的，“房住不炒”依然是政策方向，部分地區(qū)仍有調(diào)整空間。中銀證券分析師林媛媛也分析，5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)對2022年按揭的影響主要體現(xiàn)在新發(fā)放以及選擇放款日定價(jià)的按揭貸款部分。在此背景下，中信期貨研究員張革認(rèn)為，未來幾個(gè)月房貸利率的下調(diào)或主要通過各地因城施策即調(diào)整加點(diǎn)形式實(shí)現(xiàn)。
政策邊際寬松背景下，已有多地二手房銷售出現(xiàn)回暖跡象，有北京地區(qū)大型中介機(jī)構(gòu)人士透露，門店銷售業(yè)績已經(jīng)基本恢復(fù)到去年上半年水平。價(jià)格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的2021年12月70大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，新房、二手房環(huán)比價(jià)格下降的城市數(shù)量減少，一線、二線商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅有所收窄，釋放出一定積極信號。