一、房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款的含義
(一)抵押與房地產(chǎn)抵押
抵押是指債務人在法律上把其財產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)讓給債權人，而債權人并不占有財產(chǎn)的一種擔保形式。
抵押可分為兩類：一類是不成文法抵押，即是把財產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)讓給債權人，能否收口， 要看債務的償還情況而定，如不能按時清償所借債務，財產(chǎn)所有權便不能收回。如果能按時清償所借債務，財產(chǎn)所有權便可以收回;另一類是有合法留置權的抵押，它是在法律上給予承押人留 置財產(chǎn)的權利。抵押是在債務人和債權人都認為比較公平合理的前提下，為確保債務按時清償而實行有價擔保的一種行為。對于債務人(承押人、抵押人)來說，仍然保留對財產(chǎn)的占有和使用;對于債權人(受押人。抵押權人)而言，在債務清償之前，擁有抵押財 的所有權，可避免遭受損失，在整個抵押過程中，債權人享有抵押權。抵押權是在他人所有的不動產(chǎn)上設定的一種擔保物權，當 債務人不能履行償債時，債權人有權拍賣。轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)設定抵押的財產(chǎn)，并從其款項中得到清償。抵押權與債權的關系十分密切，它隨著債權的發(fā)生而發(fā)生，隨債權的消失而消失。作為抵押 的財產(chǎn)即抵押品的種類很多，一般為易子保存或變賣的商品，如股票。債券、房地產(chǎn)等。
房地產(chǎn)抵押是抵押的一種形式，指抵押人將其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
房地產(chǎn)抵押權即是以房地產(chǎn)作為清償債務的擔保的財產(chǎn)而形成的權利，是隨房地產(chǎn)抵押的形成而發(fā)生的。房地產(chǎn)由于其經(jīng)濟價值大，耐用期限長，具有保值、增值性、不可移動性，是一種較為理想的抵押品。在房地產(chǎn)抵押期間，房地產(chǎn)產(chǎn)權仍然由產(chǎn)權所有者管理，債權人只能按期取息和收回借款，而無使用與管理房地產(chǎn)的權利。當債務還清，債權人收回房契、地契，抵押即告結 束。如債務到期抵押人不能清償，抵押權人可以向法院申請拍賣 抵押物，以償還其債務。債務已到期而未能清償時，抵押房地產(chǎn) 的所有權屬于抵押權人。如抵押物拍賣。轉(zhuǎn)讓后所得價款償還債 務有剩余部分，應退還給抵押人，不足時抵押權人仍可以和其他債權人一樣，可向債務人繼續(xù)追索。
(二)房地產(chǎn)抵押貸款
抵押貸款也叫抵押放款或財產(chǎn)擔保放款，指銀行或其他金融 機構要求借款人提供一定的財產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證而發(fā)放的貸款。抵押貸款與信用貸款是平行存在的兩種貸款形式。信用貸款 是借款人單憑自身信譽，無需提供物質(zhì)保證而從銀行取得的貸款。這種貸款方式對放款人而言風險較大，因此利率較高，往往只對一些信譽好的大公司提供。在市場經(jīng)濟條件下，由于市場競 爭日趨激烈，廣大商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者都會面臨無力清償債務， 甚至破產(chǎn)的危險。為確保貸款的安全，減少貸款風險，金融機構往往要求貸款人提供一定抵押物作為擔保品，以備借款人不能依 約償還本金和利息時，銀行可以依法從變賣抵押財產(chǎn)得款中得到補償?？梢杂米鞯盅贺敭a(chǎn)的物品有：房地產(chǎn)、機器設備、有價證券、流動資產(chǎn)等。 房地產(chǎn)抵押貸款則是銀行或其他金融機構以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務的主要形式，在融資業(yè)務中占據(jù)了重要地位。在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權、使用權、處分權和收益權，但產(chǎn)權人 和受押者都不能隨意處理房屋。
與其他貸款相比，房地產(chǎn)抵押貸款具有以下特征：
1.是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產(chǎn)權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權人的貸款風險，而且其貸款發(fā)放數(shù)額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定，整個借貸活動的展開以房地產(chǎn)抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金 而將房地產(chǎn)抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。
2.當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系，而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人;貸方既是債權人又是受押人。
3.抵押物權屬關系復雜房地產(chǎn)抵押中抵押權是從屬于主債權的擔保物權，在抵押期間內(nèi)，房地產(chǎn)抵押物設立抵押權，并辦理登記，抵押權人保管房產(chǎn)的產(chǎn)權(所有權)證書和地產(chǎn)的使用權證書，但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權、使用權、處分權和收益權，仍歸出押人。當貸款到期如出押人履行債務，房地產(chǎn)所有權證書歸還出押人，如出押人不能清償債務，承押人可以行使對房地產(chǎn)的所有權。
4.借貸雙方須簽訂抵押合同，保護雙方權利房地產(chǎn)抵押所涉及的權屬關系較為復雜，為保證抵押雙方的權利和義務，必須簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并應到房地產(chǎn)管理部門進行抵押登記，使其發(fā)生法律效力。還清貸款全部本息后，房地產(chǎn)抵押合同即告終止。
5.涉及關系人及影響因素眾多房地產(chǎn)抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同，它不僅涉及到 抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產(chǎn)使用人。共有人以及它項權利人等各方面的權益。影響因素有：交易市場上房地產(chǎn)實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養(yǎng)護 對實際價格所產(chǎn)生的影響，以及意外災害、人為事故等。
二、 房地產(chǎn)抵押貸款的程序
(一)提出貸款申請
凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時需填寫《房地產(chǎn)抵押貸款申請表》，并提供規(guī)定的文件，經(jīng)貸款負責人認定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企 業(yè)，則申請房地產(chǎn)抵押貸款時應提交的文件包括：房地產(chǎn)抵押登 記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經(jīng)有權部門批準的立項文件。抵押房地產(chǎn)的清單及所有權證件、房地產(chǎn)抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉(xiāng)還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據(jù)。
(二)貸前審查
金融機構收到借款人的申請及相關文件后，要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內(nèi)容：
1.對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產(chǎn)擁有所有權，并領有所有權憑證;法人應具備獨立核算、自負盈虧能力，且具有房地產(chǎn)開發(fā)權。同時，銀行可要求企業(yè)提供驗資證明。財務報表等資 料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格， 這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領導機關來進行。我國有些地區(qū)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機構必須是國內(nèi)的銀行或者是在我國設立辦事機構的外國銀行。