01
什么是抵押貸款
實(shí)操中，抵押貸款是以房子作為抵押物，向銀行獲取的貸款。包括我們說的按揭貸款，如商業(yè)貸款和住房公積金貸款，其實(shí)也屬于抵押貸款范疇。
從房貸的特點(diǎn)來看，抵押貸款有3點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：
一是年限足夠長(zhǎng)，最長(zhǎng)可以30年。
一般信用貸是3-5年，少數(shù)如招商曾經(jīng)有過10年授信的產(chǎn)品。而30年相比3年，是量級(jí)的區(qū)別。
而所有的貸款都和時(shí)間有關(guān)。
一年期的貸款，比如農(nóng)業(yè)銀行的網(wǎng)捷貸，建行的快貸，只能作為臨時(shí)周轉(zhuǎn)。如果征信負(fù)債增加，可能第二年就無法續(xù)貸。
三年期的貸款，也是大部分信用貸的授信時(shí)間，可以作為中期的周轉(zhuǎn)，但也還是只能作為周轉(zhuǎn)。因?yàn)?年之后自己的征信是否有變化，是否銀行的這個(gè)產(chǎn)品還在，也是兩說。
五年期的貸款，少部分信用貸和目前大部分卡分期形式信用貸的授信時(shí)間。五年可能剛剛夠時(shí)間穿越一點(diǎn)周期。
目前5年以上的產(chǎn)品，幾乎只有抵押貸款才有。比如之前寧波銀行的萬利金是8年分期，今年的3月份也改成了3年期。
很多人買房貸款，即使貸款30年，可能也未必會(huì)還30年，中間可能置換就提前還了按揭貸款。
但是年限長(zhǎng)，尤其年限長(zhǎng)如30年，好處有2點(diǎn)：
一是穩(wěn)定，30年都不用置換，不會(huì)中間到期，不用折騰，節(jié)省心力。
二是月供低。比如現(xiàn)在蘋果的iphone、macbook和無線耳機(jī)等可以24期分期，本來上千的耳機(jī)，上萬的筆記本電腦，覺得挺貴的，但是分了24期，每月100左右，或者幾百元，就覺得是可以接受的。房子分期也是一樣的，只不過分了360期。
二是利率足夠低，商貸是4點(diǎn)多，公積金貸款是3點(diǎn)多。
住房公積金貸款就是惠及老百姓的，所以利率絕對(duì)優(yōu)惠，因此也有金額限制，一般40-60萬。近年來，公積金貸款也有次數(shù)限制，也開始看征信情況。
商業(yè)按揭貸款利率一直比較低，4點(diǎn)多的利率，早年余額寶的利率都比這高。以前是基準(zhǔn)利率打折扣，比如4.9%的9折，88折，85折，早年瘋狂的時(shí)候，還有7折。最近幾年很多城市首套也是上浮的，比如1.1倍，1.2倍?，F(xiàn)在商貸利率正在推行LPR，浮動(dòng)利率。順便說，利率下行是趨勢(shì)，還沒轉(zhuǎn)的可以轉(zhuǎn)一下，大部分是手機(jī)app就可以轉(zhuǎn)。
往上就是隨借隨還的信用貸，一般是6-8%之間。但是今年利率在往下走，比如南京銀行的你好e貸團(tuán)辦可以5.58%，也引得其他銀行降利率，比如杭州銀行從6點(diǎn)多降到了5點(diǎn)多。
再往上是卡分期形式的信用貸，優(yōu)秀的卡分期irr一般是6點(diǎn)多，普通的卡分期是12%左右。
再往上就是普通信用卡分期，就是經(jīng)常會(huì)接到電話邀請(qǐng)的那種。一般是18%左右，當(dāng)然也有活動(dòng)，有的6折，有的甚至3折。
三是還款方式優(yōu)，無論等額本息，還是等額本金，都是真實(shí)的利率，用excel的IRR公式拉一遍，得到的利率和銀行給定的利率是一致的。
覺得等額本息貸款天經(jīng)地義的同學(xué)，可以了解下砍頭息，常見于保單貸和小貸，還有等本等息形式的貸款，常見于卡分期形式的信用貸和信用卡分期。
嘿嘿，不是還有先息后本么，的確是有的，先息后本的抵押貸款相對(duì)授信時(shí)間短一點(diǎn)，比如10年。甚至還有先息后本的按揭，可以私聊。
02
為什么選擇抵押貸款
首先，如前所述，抵押貸款是一種年限長(zhǎng)、利率低、還款方式優(yōu)的貸款，幾乎無出其右。
其次，人在社會(huì)上生存，免不了會(huì)用到錢，有的是生意經(jīng)營(yíng)，有的是大病需要資金，有的是FC，不一而足。
很多人覺得房子是要住的，漲價(jià)了又不能賣，還是一樣的。其實(shí)房子還可以抵押出來。
第三，從實(shí)務(wù)的角度，一般是2個(gè)原因進(jìn)行抵押貸款：
1.房子漲了，可以抵出來的額度增加了。
若干年前買了一套房，7成貸款，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)貸款只占30%的房子市值了。如果有資金需求，可以抵押出來，有一抵和二抵可以選擇。
2.利率降了。這是去年至今的趨勢(shì)，今年因?yàn)橐咔榫壒?，利率估?jì)還得往下走。2018年的時(shí)候，6點(diǎn)多的抵押算是利率低的，現(xiàn)在很多都到了4點(diǎn)多，有的已經(jīng)低于按揭利率了，出現(xiàn)了利率上的倒掛。因此，年頭至今，轉(zhuǎn)貸的人不少。省下來的都是自己的，何況每年都可以降低成本。
03
抵押貸款的種類
（1）一抵和二抵
一抵是需要還清按揭，重新抵押。二抵是不需要還清按揭，疊加一個(gè)抵押。二抵的好處是原來低利率，年限長(zhǎng)的按揭還在，還可以用公積金來抵充，劣勢(shì)是二抵的利率一般偏貴，年限偏短，額度上限低。不過最近二抵的利率也在往下降。
（2）消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸
經(jīng)營(yíng)貸需要有公司，用于經(jīng)營(yíng)。消費(fèi)貸，不需要有公司。不過現(xiàn)在消費(fèi)貸經(jīng)歷了2018年的抽貸風(fēng)波之后，基本都停了。市面上的產(chǎn)品主流的都是經(jīng)營(yíng)貸。做消費(fèi)貸的銀行不多，一般額度都受限，或者有的還款方式不太好，比如需要一年過本一次。30萬的信用貸一年過本一次就算了，300萬的消費(fèi)貸，每年過本，這個(gè)感覺也是挺酸爽的。
經(jīng)營(yíng)貸需要有公司，因此需要提前注冊(cè)公司，或者購(gòu)買公司。
(3)等額本息和先息后本
目前主流是等額本息20年，有的可以按照30年來還款
先息后本一般授信時(shí)間短，3年，5年，10年。如果是生意周轉(zhuǎn)，3年授信可能夠用，否則基本還是選擇年限長(zhǎng)的，推薦10年期的。當(dāng)然年限短的也有好處，就是利率優(yōu)惠，一般比等額本息的要低一點(diǎn)點(diǎn)。
(4)老人主貸和體制內(nèi)主貸
一般是自己抵押。有的銀行可以做到老人主貸，而且可以上老人的征信。這就給了騰挪的空間。
當(dāng)然，老人也要配備公司，提前做好準(zhǔn)備。
一般單位做經(jīng)營(yíng)貸其實(shí)是比較方便的，但是體制內(nèi)會(huì)受限，因?yàn)椴荒苡泄煞荨．?dāng)然還是有銀行可以做，可能無法享受最優(yōu)惠的利率。
感興趣的可以私聊。
(5)利率
當(dāng)然，對(duì)于抵押貸款而言，最終看的還是利率，利率低是王道，以力破巧。
不過每個(gè)人情況都不一樣，比如征信，單位，房子的情況，還是要選擇適合的產(chǎn)品。