“您需要貸款嗎？我們這里有年利率低至3.85％的低息貸款。”相信不少人都接到過(guò)類(lèi)似的電話。中新經(jīng)緯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，推銷(xiāo)電話的背后，暗藏一條產(chǎn)業(yè)鏈，貸款中介通過(guò)虛構(gòu)公司、提供假的銀行流水，將個(gè)人包裝成需要經(jīng)營(yíng)貸的企業(yè)主，使這些資金繞道流入樓市。北京某貸款中介公司的業(yè)務(wù)員聲稱(chēng)，他們公司50％以上甚至60％申請(qǐng)房抵經(jīng)營(yíng)貸的客戶(hù)，都是拿錢(qián)買(mǎi)房。
貸款中介、個(gè)人對(duì)房抵經(jīng)營(yíng)貸趨之若鶩的關(guān)鍵在于：經(jīng)營(yíng)貸利率低、期限長(zhǎng)，比起房貸，能夠節(jié)省數(shù)十萬(wàn)元乃至上百元的利息支出。如今，監(jiān)管層正著手打擊這類(lèi)資金違規(guī)使用的現(xiàn)象，北京一些股份制商業(yè)銀行的房抵經(jīng)營(yíng)貸利率有所上調(diào)，對(duì)貸款企業(yè)的資格審查收緊。
利差驅(qū)使 50％經(jīng)營(yíng)貸客戶(hù)都買(mǎi)房
在中國(guó)人民銀行征信中心北京市分中心，打印個(gè)人和企業(yè)征信報(bào)告的人絡(luò)繹不絕，這里成為很多金融中介公司尋找客戶(hù)的絕佳地點(diǎn)。
2月4日上午，中新經(jīng)緯在征信中心看到，當(dāng)有人拿著征信報(bào)告從大廳出來(lái)，就會(huì)有三五個(gè)中介圍上去，熱情地遞上名片，并詢(xún)問(wèn)是否有資金需求。一家金融中介公司的業(yè)務(wù)員李銘說(shuō)：“這里打征信的人多，我們沒(méi)事的時(shí)候，會(huì)來(lái)這里找客源?！?/p>
當(dāng)記者稱(chēng)買(mǎi)房還缺一筆資金時(shí)，李銘立刻推薦了一款銀行面向企業(yè)發(fā)放的貸款產(chǎn)品——房抵經(jīng)營(yíng)貸。他介紹稱(chēng)，房抵經(jīng)營(yíng)貸是以企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要資金為由向銀行申請(qǐng)貸款，以企業(yè)法人或股東個(gè)人名下房產(chǎn)作為抵押，來(lái)?yè)Q取資金，一般可以貸出房屋評(píng)估值的7成。
多家銀行貸款經(jīng)理、金融中介公司業(yè)務(wù)員均對(duì)中新經(jīng)緯表示，房抵經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前幾年的利率多在5％-6％甚至更高，但受2020年疫情影響，銀行讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)而帶動(dòng)利率下行，北京不少銀行的房抵經(jīng)營(yíng)貸利率最低降至3.85％，個(gè)別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至能拿到3.65％左右的利率。對(duì)比北京同期的房貸利率，首套房貸款利率約為5.2％，二套房房貸利率5.7％，當(dāng)中的“利差”讓不少買(mǎi)房人動(dòng)了心，導(dǎo)致這個(gè)原本服務(wù)于中小企業(yè)的貸款產(chǎn)品走了樣。
最近在經(jīng)歷“賣(mài)一買(mǎi)一”的陸菲菲犯了愁。原本，她打算置換西城區(qū)一套900萬(wàn)元左右的學(xué)區(qū)房，但她和老公的公積金貸款額度都不夠，房產(chǎn)中介向他們推薦了經(jīng)營(yíng)貸。以貸款300萬(wàn)元、20年等額本息、貸款利率5.7％為例，房貸每月需還款20997元，還款總額達(dá)503.45萬(wàn)元；若經(jīng)營(yíng)性貸款年利率為4％，每月還款18179元，還款總額436.31萬(wàn)元，可以少還近67萬(wàn)元。
李銘稱(chēng)，很多想買(mǎi)房但資金不寬裕，或者二套房貸款比例偏低的人，會(huì)選擇通過(guò)貸款中介向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，從2020年至今，他們公司50％以上甚至60％申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的客戶(hù)，都是用來(lái)買(mǎi)房的。“申請(qǐng)房抵經(jīng)營(yíng)貸用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的也有，但中小企業(yè)幾年就倒閉了，還是買(mǎi)房的多?！?/p>
“我去年經(jīng)手的經(jīng)營(yíng)貸里，大約五成是為了買(mǎi)房?！蹦炽y行個(gè)貸經(jīng)理告訴中新經(jīng)緯，這里面大部分是為了買(mǎi)二套房，因?yàn)槎追渴赘侗壤撸胀ㄗ宰》渴赘读?，非普通自住房首付八成，很多人湊不出如此高的首付，只能走?jīng)營(yíng)貸。
幾千元成為公司股東 房子都能墊資買(mǎi)
房抵經(jīng)營(yíng)貸利率雖低，但想要順利拿到這筆錢(qián)，貸款申請(qǐng)人需要在北京有一家公司和一套住宅。如何把申請(qǐng)人包裝成為合規(guī)對(duì)象，就是金融中介公司施展“魔法”的時(shí)候了。
北京一家金融中介公司的業(yè)務(wù)員張揚(yáng)道出了方法，他說(shuō)：“如果您沒(méi)有公司，我們有兩種方式可以辦理，一種是幫助您收購(gòu)一家公司，成為公司法定代表人，另一種是找一家公司把您加為股東?！?/strong>
這兩種方式有何不同？張揚(yáng)對(duì)中新經(jīng)緯稱(chēng)，如果收購(gòu)一家公司，客戶(hù)成為這家公司的法定代表人，需要去工商部門(mén)辦理變更手續(xù)，在銀行開(kāi)戶(hù)以及提供流水等多種資料，從收購(gòu)公司到最后貸款放款，辦理周期在一個(gè)半月到兩個(gè)月左右，手續(xù)費(fèi)約12000元。
“第二種方式我們會(huì)把公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照拿過(guò)來(lái)，用完就還給對(duì)方了，對(duì)別人的公司也沒(méi)有影響，只是需要付8000元費(fèi)用。這種辦理周期快，大約兩周左右可以辦完?！睆垞P(yáng)說(shuō)。
郭亮是另一家金融中介公司的業(yè)務(wù)員，他給出的方案與張揚(yáng)類(lèi)似，購(gòu)買(mǎi)公司的費(fèi)用在8000元-10000元。公司完成過(guò)戶(hù)后，郭亮?xí)榭蛻?hù)名下這家空殼公司刷銀行流水和做一些虛假材料，一切完成后，再拿著公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程，客戶(hù)的身份證件、房屋不動(dòng)產(chǎn)登記證、購(gòu)房合同等材料去匹配合適的銀行。銀行根據(jù)客戶(hù)名下房屋評(píng)估值的7成進(jìn)行放貸，利率依據(jù)公司及客戶(hù)的信用確定。
除了幫客戶(hù)收購(gòu)公司或搞定股東資質(zhì)收取一定費(fèi)用外，金融中介還會(huì)收取貸款總額1％-2％左右的服務(wù)費(fèi)。以300萬(wàn)元的貸款額為例，整體的費(fèi)用在6-7萬(wàn)元。但在不少買(mǎi)房人看來(lái)，花幾萬(wàn)元，就能節(jié)省幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的利息，這是一門(mén)穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。
如果貸款申請(qǐng)人連房子都沒(méi)有，一些金融中介公司甚至還向客戶(hù)提供墊資用于購(gòu)房，等房屋過(guò)戶(hù)后，迅速向銀行申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸，再將資金歸還金融中介公司。李銘稱(chēng)，他們與一些信托公司有合作，客戶(hù)可以向他們借款買(mǎi)房，利息按日計(jì)算，等經(jīng)營(yíng)貸的資金到賬，再將錢(qián)歸還信托公司。
“墊資借款，會(huì)去公證處做公證，客戶(hù)也需要壓一些個(gè)人證件在信托公司，畢竟這是一筆不少的資金?！崩钽懸蔡嵝眩话銇?lái)說(shuō)，這筆錢(qián)利息比較高，客戶(hù)需要迅速走完過(guò)戶(hù)、貸款的全部流程，不然利息損失太大。
部分銀行上調(diào)利率 嚴(yán)格貸款資質(zhì)審核
房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，曾在深圳、上海等地引起較多關(guān)注，北京則在近日給這場(chǎng)狂歡盛宴澆上了一盆冷水。1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱(chēng)，要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查。同時(shí)，北京銀保監(jiān)局已會(huì)同人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市住建委等部門(mén)組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)核查。
“現(xiàn)在是敏感期，得面談。去年下半年有3.85％的經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品，現(xiàn)在有的銀行將利率上調(diào)到4％-5％了。”張揚(yáng)稱(chēng)，不僅利率上調(diào)，對(duì)于客戶(hù)的資質(zhì)審查也更為嚴(yán)格，“之前新公司、新加入股東都可以做，最近有的銀行提高門(mén)檻，比如新加入股東要滿(mǎn)半年，才能申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸?！?/strong>
中新經(jīng)緯記者以貸款人身份咨詢(xún)了北京十余家銀行，摸底經(jīng)營(yíng)貸的最新情況。相較而言，幾大國(guó)有銀行對(duì)貸款企業(yè)和個(gè)人的資質(zhì)要求一直都比較高，如今利率暫未變動(dòng)。
工商銀行西城區(qū)某支行信貸部經(jīng)理表示，公司須成立一年以上，并且在正常經(jīng)營(yíng)，如果是股東申請(qǐng)，則須成為股東半年以上，貸款利率最低達(dá)3.65％，最長(zhǎng)可貸款10年。中國(guó)銀行西城區(qū)某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，該行要求公司經(jīng)營(yíng)兩年以上，借款人是股東之一，持股需5％以上。
“我行要求公司成立兩年以上，公司股東也要求兩年以上，并且要求有資金流水，公司需出具同意經(jīng)營(yíng)收入償還個(gè)人貸款的證明，占股總計(jì)超過(guò)50％以上股東提供擔(dān)保才能貸款，并且我們只做1年期，貸款利率為3.85％。”農(nóng)業(yè)銀行東城區(qū)某支行個(gè)貸經(jīng)理多次強(qiáng)調(diào)，客戶(hù)必須確有真實(shí)經(jīng)營(yíng)，確有真實(shí)需求才能貸款。
不過(guò)，部分股份制銀行近日已將經(jīng)營(yíng)貸貸款門(mén)檻和利率調(diào)高。廣發(fā)銀行某支行貸款經(jīng)理表示，此前優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以做到3.85％，但現(xiàn)在基本上調(diào)至4.15％-5.25％。浦發(fā)銀行的一位個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)：“最近利率上調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，并且要審核經(jīng)營(yíng)性流水，貸款金額是經(jīng)營(yíng)性流水的30％-40％?！?/strong>
“去年利率比較低，在3.6％-3.8％，今年最新的貸款要求還沒(méi)下來(lái)，但肯定不能按去年的走了，利率會(huì)上調(diào)、總體額度也會(huì)控制，審批可能也更為嚴(yán)格?！敝行陪y行一位個(gè)貸經(jīng)理稱(chēng)，公司必須真實(shí)經(jīng)營(yíng)，只有一個(gè)空殼公司，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)痕跡不行。
光大銀行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)中新經(jīng)緯記者表示，新注冊(cè)的公司最近不能做了，新加入股東、新房本還可以做，但定價(jià)上有差別，有一款產(chǎn)品可貸款20年，年利率4.8％，還款方式是按月付息，每年歸還一次二十分之一的本金。但他強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在對(duì)貸款用途查得很?chē)?yán)，銀行會(huì)進(jìn)行貸款監(jiān)督支付，也就是會(huì)監(jiān)督資金是否流向真實(shí)的交易對(duì)手方。
此外，民生銀行、興業(yè)銀行西城區(qū)的支行貸款經(jīng)理均稱(chēng)，他們的經(jīng)營(yíng)貸利率近期沒(méi)有變化，平安銀行的客服人員稱(chēng)，利率無(wú)變動(dòng)。民生銀行、興業(yè)銀行要求申請(qǐng)企業(yè)注冊(cè)時(shí)間超過(guò)2年，平安銀行要求1年以上，都有一定的銀行流水要求。
但李銘卻說(shuō)：“你去問(wèn)銀行，肯定會(huì)要求真實(shí)經(jīng)營(yíng)，這就是我們存在的價(jià)值。”
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消費(fèi)貸被盯上 多頭授信金額高至百萬(wàn)
盡管“經(jīng)營(yíng)貸”的口子正在收緊，但在“利差”的誘惑下，仍有人選擇消費(fèi)貸等利率較低的貸款產(chǎn)品，置換房貸。
家住北京的孫萌正在經(jīng)歷“賣(mài)一買(mǎi)一”，2020年12月，她剛把一套自住房賣(mài)掉，緊接著又購(gòu)入一套改善型住房?！斑@套房子賣(mài)了280萬(wàn)，我看中的房子總價(jià)440萬(wàn)，但由于這套房子‘滿(mǎn)二唯一’，為節(jié)省稅費(fèi)被迫提高了首付?！睂O萌告訴中新經(jīng)緯，她向親戚朋友借了50萬(wàn)，將首付提高至380萬(wàn)，之后申請(qǐng)了60萬(wàn)元房貸。
孫萌計(jì)劃，等房貸批下來(lái)之后，就向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸，把親戚朋友的錢(qián)還清?！拔易稍?xún)對(duì)比過(guò)20多家銀行，選擇了幾家利率較低的，年利率大概4.2％，還款方式是先息后本，并且可以貸三年，我預(yù)計(jì)一兩年就能還清。”
當(dāng)問(wèn)及是否擔(dān)心銀行查詢(xún)貸款流向時(shí)，她說(shuō)，“買(mǎi)完房肯定要裝修和買(mǎi)家電，這些也要花錢(qián)，銀行應(yīng)該查不出來(lái)?！?/p>
采訪中，前述幾位貸款中介公司的業(yè)務(wù)員也表示，經(jīng)營(yíng)貸的收款方通常是第三方對(duì)公賬戶(hù)，為了規(guī)避監(jiān)管，再來(lái)回劃轉(zhuǎn)幾次，客戶(hù)最后從銀行取出現(xiàn)金，用來(lái)買(mǎi)房。郭亮說(shuō)：“按照我們的流程來(lái)收款，100％沒(méi)有問(wèn)題?！?/p>
中新經(jīng)緯記者了解到，與經(jīng)營(yíng)貸動(dòng)輒上百萬(wàn)額度和10年甚至20年的貸款年限相比，個(gè)人消費(fèi)貸額度最高能達(dá)到30萬(wàn)元，一般可以貸款3年，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)貸款年利率可低至4.2％。如果在多家銀行同時(shí)申請(qǐng)消費(fèi)貸，能將貸款金額放大到上百萬(wàn)元。
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違規(guī)使用資金或被抽貸 建議機(jī)構(gòu)縮短貸款期限
采訪中，也有個(gè)貸經(jīng)理識(shí)破記者并非真實(shí)的企業(yè)主，勸說(shuō)記者放棄經(jīng)營(yíng)貸，并表示，今年監(jiān)管正在嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，如果發(fā)現(xiàn)資金流向樓市，銀行會(huì)要求客戶(hù)提前還款，這并不違反貸款合同的規(guī)定，“如果您無(wú)力償還貸款，銀行可能會(huì)起訴您?！?/p>
“去年以來(lái)，為支持疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，銀行普遍下調(diào)經(jīng)營(yíng)性貸款利率，部分貸款利率顯著偏低，最近銀行適當(dāng)上調(diào)只是回歸正常水平。上調(diào)經(jīng)營(yíng)性貸款利率，總體上而言影響較小，有助于減少經(jīng)營(yíng)性貸款與個(gè)人住房貸款之間的套利空間，但也可能誤傷一些真正需要經(jīng)營(yíng)性貸款的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)。”招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對(duì)中新經(jīng)緯表示。
在董希淼看來(lái)，商業(yè)銀行和消費(fèi)金融公司在嚴(yán)格準(zhǔn)入門(mén)檻、加強(qiáng)貸款管理的同時(shí)，應(yīng)將經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)類(lèi)貸款發(fā)放時(shí)限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途證明。對(duì)30萬(wàn)元以上的貸款應(yīng)更嚴(yán)格執(zhí)行受托支付規(guī)定，將貸款資金支付到合同約定用途的借款人交易對(duì)象，減少被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
本文源自中新經(jīng)緯APP