因?yàn)榉慨a(chǎn)抵押貸款限制條件較多、知識(shí)點(diǎn)繁雜、辦理流程環(huán)節(jié)多和時(shí)間長(zhǎng)，以及搭配墊資業(yè)務(wù)衍生出來(lái)的實(shí)操方案較多等特點(diǎn)，所以一直以來(lái)都被資深貸款從業(yè)者所看重，甚至被認(rèn)為是最核心的貸款從業(yè)知識(shí)。
很多助貸公司都將房產(chǎn)抵押貸款知識(shí)作為新人入職培訓(xùn)最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此房產(chǎn)抵押貸款知識(shí)的重要性可見(jiàn)一斑。
我之前寫(xiě)過(guò)不少關(guān)于房產(chǎn)抵押貸款相關(guān)內(nèi)容，每次重寫(xiě)的時(shí)候都有不一樣的體會(huì)，也算是和大家一起學(xué)習(xí)了。
下面我從房產(chǎn)抵押貸款的申請(qǐng)條件與辦理流程兩個(gè)方面詳細(xì)介紹一下相關(guān)知識(shí)。
為了讓更多的借貸人朋友看懂，我盡量以通俗的非行業(yè)性的語(yǔ)句進(jìn)行闡述，如果是貸款同行朋友不要嫌啰嗦。
房產(chǎn)抵押貸款，顧名思義，就是以借貸人或者其親友的房產(chǎn)作為抵押物申請(qǐng)的貸款產(chǎn)品
也就是說(shuō)，貸款申請(qǐng)人不僅要自身的貸款資質(zhì)符合目標(biāo)貸款產(chǎn)品的風(fēng)控條件，其名下房產(chǎn)也必須符合要求。
再直白和通俗一點(diǎn)兒講，不僅要貸款申請(qǐng)人貸款資質(zhì)符合條件，他還得拿得出來(lái)可以抵押到貸款機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)。
為了方便大家更透徹地了解房產(chǎn)抵押貸款，我會(huì)從不同維度對(duì)房產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行分類(lèi)說(shuō)明。
A、根據(jù)借貸主體或貸款用途的不同分為：房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款和房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款。
1. 房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，借貸主體為個(gè)人，抵押房產(chǎn)可以是自己所有或者親友所有，限制貸款用途為：裝修、買(mǎi)車(chē)、出國(guó)、旅游、留學(xué)、其它耐用品消費(fèi)等。也因貸款用途限制，絕大多數(shù)銀行對(duì)該類(lèi)貸款限額都是100萬(wàn)元以下。
2. 房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的借貸主體為企業(yè)，房產(chǎn)為企業(yè)、企業(yè)法人或股東所有、企業(yè)法人或股東親友所有，貸款的主要用途為企業(yè)經(jīng)營(yíng)。常見(jiàn)銀行房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品單筆限額為1000萬(wàn)元，部分銀行單筆可達(dá)3000萬(wàn)元。
隨著限制政策的執(zhí)行，大部分銀行已經(jīng)停止了超過(guò)100萬(wàn)元的房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款批復(fù)。
因?yàn)橐欢€(xiàn)城市的大量的房屋市值遠(yuǎn)超100萬(wàn)元，而三四線(xiàn)以及四線(xiàn)下城市的房屋市值大多在100萬(wàn)元左右。所以貸款實(shí)操中，在一二線(xiàn)城市大多以房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款為主，三四線(xiàn)或四線(xiàn)以下城市大多以房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款為主。
B、根據(jù)抵押房產(chǎn)的屬性不同，一般常見(jiàn)分類(lèi)有：住宅抵押貸款和商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款。
所謂住宅抵押中的住宅，就是我們常見(jiàn)的住宅屬性的商品房，比如普通住宅、別墅、70年公寓等；
而商業(yè)房產(chǎn)抵押中的商業(yè)房產(chǎn)就比較寬泛了，常見(jiàn)的有廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、底商、寫(xiě)字樓、商住公寓、酒店等。
一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色業(yè)務(wù)的抵押率甚至可以達(dá)到100%。
別墅的抵押率稍低一些，市面上常見(jiàn)的房產(chǎn)抵押貸款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的樣子。
商業(yè)房產(chǎn)的抵押率就更低了。
像是廠(chǎng)房和倉(cāng)庫(kù)一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。
商住公寓、寫(xiě)字樓和酒店一般也是在40%~50%，我見(jiàn)過(guò)最高的機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)也僅在55%，但利息相對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)高了不少。
下文，我們從房產(chǎn)抵押貸款的辦理流程上進(jìn)行更深層次的解讀，為了方便，我們以貸款申請(qǐng)人的角度進(jìn)行表述說(shuō)明，貸款從業(yè)者可以直接替換成客戶(hù)。
注意：為了規(guī)范表述，本文中的所有“貸款機(jī)構(gòu)”均包含銀行、小額貸款公司，而非部分貸款從業(yè)者狹義專(zhuān)指小額貸款公司，請(qǐng)注意區(qū)分，以防出現(xiàn)誤解。
第一步，貸前確認(rèn)
無(wú)論你是申請(qǐng)房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，還是房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款，以下這幾個(gè)問(wèn)題你必須提前確認(rèn)。
這些問(wèn)題你都有了明確的肯定的答案，那么就可以提前準(zhǔn)備貸款資料了。
如果征信記錄不良，比如有當(dāng)前逾期的，名下小額貸款或網(wǎng)貸筆數(shù)較多的，能結(jié)清的就結(jié)清，哪怕找金融機(jī)構(gòu)墊資，也務(wù)必要提前處理掉，以防因此被貸款機(jī)構(gòu)直接拒貸。
第二步， 貸款材料準(zhǔn)備
一般情況下，房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款只需要提供個(gè)人材料即可，而房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款則需要提供貸款申請(qǐng)人個(gè)人相關(guān)材料，以及與其關(guān)聯(lián)的企業(yè)相關(guān)材料。
個(gè)人材料：
夫妻雙方的身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證/離婚證/單身證明、收入證明、半年銀行流水，產(chǎn)權(quán)證明(房產(chǎn)證、土地使用證)。
注意：
如果是抵貸不一，即使用親友的房產(chǎn)申請(qǐng)抵押貸款的，還需要把產(chǎn)權(quán)人夫妻相關(guān)證件材料一起提供。
企業(yè)材料：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、稅務(wù)登記證正副本、開(kāi)戶(hù)許可證、企業(yè)簡(jiǎn)介、法人和股東身份證和簡(jiǎn)歷、公司章程(包括章程、章程修正案、股東決議書(shū))、驗(yàn)資報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表(前兩年+今年到本月)、銀行流水(半年以上)、完稅證明(近三個(gè)月)、上下游購(gòu)銷(xiāo)合同等。
注意：
如果名下沒(méi)有關(guān)聯(lián)公司，需要提前注冊(cè)或轉(zhuǎn)讓公司殼子，但是因?yàn)槊考屹J款機(jī)構(gòu)對(duì)于貸款申請(qǐng)人持有或關(guān)聯(lián)企業(yè)的時(shí)間有不同的規(guī)定，因此必須預(yù)留足夠的時(shí)間。
第三步，確定貸款方案
所謂確定貸款方案，也就是選擇目標(biāo)貸款機(jī)構(gòu)。
普遍上講，銀行的特點(diǎn)是利息低、貸款時(shí)間長(zhǎng)、審核嚴(yán)、放款速度稍慢，一般是15-30個(gè)工作日；小貸公司的特點(diǎn)是利息稍高、時(shí)間短、審核寬松，但是放款快，一般1-7個(gè)工作日就能放款。
但是銀行與銀行之間也存在著差異，比如有些比較看重優(yōu)質(zhì)抵押物，有些銀行更看好借貸人自身資質(zhì)。同樣的，小貸公司之間也有這個(gè)問(wèn)題。
如果我們要篩選到最合適的貸款方案，就必須根據(jù)自己的貸款資質(zhì)與貸款產(chǎn)品的限制條件進(jìn)行多維度對(duì)比。
花費(fèi)一定精力之后，自己也好通過(guò)貸款中介也好，如果成功匹配到了合適的貸款方案，那么我們就可以進(jìn)行下一步了。
第四步，向貸款機(jī)構(gòu)提交資料
這一步相對(duì)最為簡(jiǎn)單，確認(rèn)好選擇的貸款機(jī)構(gòu)，直接提交之前準(zhǔn)備好的材料就好。
然后等待貸款機(jī)構(gòu)初審就好，初審?fù)ㄟ^(guò)之后，會(huì)通知你進(jìn)入下一步。
注意：
切記，面對(duì)銀行客戶(hù)經(jīng)理時(shí)一定不要胡言亂語(yǔ)，不管你真實(shí)貸款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去說(shuō)。
這個(gè)時(shí)候不能太實(shí)誠(chéng)，別什么買(mǎi)房、炒股、投資之類(lèi)的真實(shí)用途一五一十的全抖落給貸款機(jī)構(gòu)。
第五步，下戶(hù)核查與房產(chǎn)評(píng)估
貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)貸款申請(qǐng)人提供的房產(chǎn)地址與企業(yè)經(jīng)營(yíng)地址上門(mén)進(jìn)行核查，主要核查房產(chǎn)證信息與企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的真實(shí)性，并對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。部分銀行需要委托評(píng)估公司上門(mén)拍照并給出評(píng)估值。
注意：
如果房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值低于貸款申請(qǐng)人的預(yù)期，可以直接拒絕當(dāng)前貸款機(jī)構(gòu)，并另行選擇其他貸款機(jī)構(gòu)。
如果通過(guò)貸款中介或助貸機(jī)構(gòu)，其實(shí)轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)的公司殼子都是有一定操作空間的。
這里點(diǎn)到為止，不能寫(xiě)得太露骨，否則可能出問(wèn)題。
第六步，簽訂貸款合同（面簽）
若貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)風(fēng)控審查之后認(rèn)定貸款申請(qǐng)人的各項(xiàng)條件基本符合，并通過(guò)最終審批，便會(huì)通知貸款申請(qǐng)人到指定網(wǎng)點(diǎn)簽訂《借款合同》。
貸款機(jī)構(gòu)與貸款申請(qǐng)人在《借款合同》中約定貸款種類(lèi)、貸款金額、利率、貸款用途、還款方式、貸款期限、借貸雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任、糾紛處理等細(xì)節(jié)問(wèn)題。
注意：
此時(shí)雖然仍舊可以終止貸款申請(qǐng)，但征信上都已經(jīng)增加了機(jī)構(gòu)查詢(xún)次數(shù)。
第七步，辦理抵押登記
完成《借款合同》簽訂之后，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)和貸款申請(qǐng)人約定日期到不動(dòng)產(chǎn)登記中心（房管所）辦理抵押登記手續(xù)。
此時(shí)，需要貸款申請(qǐng)人準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)所有人的身份證原件、房產(chǎn)證原件。
抵押登記辦理完成，貸款申請(qǐng)人直接將他項(xiàng)權(quán)利證交給貸款機(jī)構(gòu)，之后等待貸款機(jī)構(gòu)放款即可。
第八步，等待放款
以上流程全部完成之后，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)貸款申請(qǐng)人提供的借款用途合同上所指定的賬號(hào)放款。
如果是企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款，貸款申請(qǐng)人可以根據(jù)借款合同辦理提款手續(xù)，按合同計(jì)劃一次或多次提款。
貸款申請(qǐng)人提款時(shí)，一般情況下需要填寫(xiě)貸款機(jī)構(gòu)統(tǒng)一制定的提款憑證，然后到貸款機(jī)構(gòu)辦理提款手續(xù)。
貸款機(jī)構(gòu)從貸款提取當(dāng)日開(kāi)始計(jì)算利息。
以上就是一般房產(chǎn)抵押貸款的常規(guī)步驟流程，下面我在附加上市面上一般常見(jiàn)的房產(chǎn)抵押貸款的限制條件，方便各位讀者可以自行估算一下自己申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款的成功率。
以上內(nèi)容只是對(duì)房產(chǎn)抵押貸款基本知識(shí)的概括，貸款機(jī)構(gòu)不同對(duì)借貸主體的要求略有差異，比如房齡、借貸人與抵押人年齡、信用記錄中的機(jī)構(gòu)查詢(xún)記錄等，所以千萬(wàn)不要對(duì)直接對(duì)號(hào)入座套用以上貸款條件。
如果是新入行的貸款從業(yè)者，最好能夠跟著公司老人實(shí)操兩三次，否則死記硬背下來(lái)很難又很深體會(huì)。
如果借貸人朋友可以參照本文提前布局準(zhǔn)備，至少了解清楚大概的流程環(huán)節(jié)不會(huì)慌亂。